Portugal corta IVA da construção e fixa IMT de 7,5% para não residentes

O governo de Portugal publicou em 20 de maio de 2026 o Decreto-Lei n.º 97/2026, um pacote fiscal com foco no fomento da oferta de habitação no país. A nova legislação intervém duplamente no mercado imobiliário: concede alívio fiscal para impulsionar construções e arrendamentos com limite de renda, e impõe regras mais rigorosas para a compra de imóveis por não residentes.

O diploma, aprovado em Conselho de Ministros em março de 2026 e referendado em maio pelo primeiro-ministro Luís Montenegro, altera os códigos do IVA, do IRS, do IMT e o Estatuto dos Benefícios Fiscais. As medidas visam equilibrar um mercado sob forte pressão após anos de expressiva escalada de preços que resultou em uma severa crise de acessibilidade da habitação.

Crise de acessibilidade e preços dos imóveis

As alterações legislativas chegam num cenário de alta pronunciada do mercado imobiliário português. Segundo os dados do Instituto Nacional de Estatística (INE) divulgados pelo GEE, o Índice de Preços da Habitação em Portugal aumentou 17,6% em 2025 (alta de 18,9% para imóveis existentes e 14,2% para novas habitações). No ano passado, 169.812 casas foram transacionadas, mobilizando 41,2 bilhões de euros — aumentos de 8,6% e 21,7%, respetivamente, face a 2024.

O mais recente relatório da OCDE sobre Portugal constata que, desde 2013, o aumento do preço das casas superou a maioria dos países da zona euro e da organização. A OCDE atribui parte do problema à resposta lenta da oferta, aos fracos incentivos para uso eficiente das residências já existentes e à burocracia do licenciamento. Para se ter uma ideia, em 2023 o prazo de obtenção de licença de construção rondava os 545 dias em Lisboa, 548 dias em Coimbra e 453 dias no Porto.

O elevado volume de casas desocupadas também agrava o quadro. De acordo com a OCDE, em 2021 cerca de 12% dos fogos no país estavam vagos e 19% eram utilizados apenas como casas de férias, situando Portugal entre as maiores proporções de habitações sem uso como residência principal na organização.

Redução do IVA para 6% e limites de preço moderado

Como principal alavanca para o aumento da oferta, o decreto estabelece uma redução drástica no Imposto sobre o Valor Acrescentado (IVA). A taxa reduzida de 6% passa a ser aplicada temporariamente a empreitadas de construção e reabilitação de imóveis destinados à habitação. O benefício abrange processos com iniciativa iniciada entre setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029.

No entanto, a isenção requer o cumprimento de condições estritas, nomeadamente que o preço de venda ou a renda fiquem abaixo de limites "moderados". Para imóveis destinados ao arrendamento habitacional, a renda mensal máxima admitida é 2,5 vezes a retribuição mínima mensal de 2026 (indicada pela imprensa como 920 euros), o que define um teto de renda de 2.300 euros mensais.

Já no caso de imóveis direcionados à habitação própria e permanente, o limite legal de "preço moderado" baseia-se no teto do 2.º escalão do IMT previsto na Lei do Orçamento do Estado para 2026, sendo balizado em 660.982 euros.

Prazos rigorosos contra a especulação

A nova legislação trava a retenção especulativa. Os imóveis destinados à venda para habitação própria e permanente têm de ser comercializados em no máximo 24 meses após a emissão do documento de utilização. Além disso, se o comprador final não os afetar efetivamente à habitação permanente em seis meses, ou se não mantiver essa afetação pelos 12 meses seguintes, estará sujeito a um agravamento de IMT de 10% sobre o valor tributável da aquisição.

No campo do arrendamento, o primeiro contrato necessita entrar em vigor também em até 24 meses. Para não desvirtuar a finalidade do benefício fiscal, a lei obriga a que o imóvel permaneça arrendado por pelo menos 36 meses (seguidos ou interpolados) no decorrer dos cinco primeiros anos.

IMT de 7,5% agravado para não residentes

Na via oposta aos incentivos, o governo criou uma barreia do lado da procura para travar a escalada dos valores, visando os capitais com domicílio exterior. O novo n.º 10 do artigo 17.º do Código do IMT estipula uma taxa de 7,5% na aquisição de prédios urbanos ou frações destinadas à habitação quando o adquirente for não residente. A incidência desta tarifa prescinde de qualquer faseamento ou isenção prévia.

Os números justificam o impacto potencial da medida: de acordo com o INE, compradores com domicílio fiscal fora de Portugal adquiriram 8.471 habitações em 2025. Embora representem reduções face ao ano anterior, estes negócios injetaram cerca de 3,4 bilhões de euros no mercado imobiliário em apenas um ano.

Exceções vinculadas à residência ou arrendamento

A taxa majorada de IMT de 7,5% sobre os não residentes prevê exceções em dois eixos fundamentais para os objetivos de habitação de Portugal. A primeira consiste na efetivação da residência: o comprador escapa à taxa caso se torne residente fiscal no país num prazo máximo de dois anos após a aquisição do imóvel.

A segunda isenção busca atrair o capital para arrendamento habitacional moderado. O comprador não residente fica isento do agravamento caso coloque o imóvel no arrendamento habitacional dentro do teto de renda estipulado (até 2.300 euros/mês) no prazo de seis meses e garanta o arrendamento por pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos. Cumpridas estas regras, a Autoridade Tributária procede à anulação e restituição do excedente do IMT cobrado a 7,5%.

Cortes de IRS e IRC para impulsionar senhorios

O pacote legislativo também altera o Estatuto dos Benefícios Fiscais com propostas agressivas para reter imóveis no arrendamento de longa duração. Os rendimentos prediais gerados em contratos de arrendamento exclusivamente habitacional cujo valor esteja dentro da renda moderada passarão a usufruir de uma taxa autónoma favorável de IRS fixada em apenas 10% até 31 de dezembro de 2029.

As empresas também são chamadas a contribuir para a oferta sob condições fiscais atraentes: os rendimentos prediais provenientes destes mesmos contratos qualificados vão ser considerados em apenas 50% para os sujeitos passivos de IRC. A regra dos 50% aplica-se igualmente aos sujeitos passivos de IRS com contabilidade organizada no âmbito da categoria B até ao final de 2029.

O governo encomendou ao Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU) a monitorização da nova lei. Relatórios intercalares deverão ser apresentados ao longo da aplicação do pacote, com o relatório final projetado para o último dia de 2030, revelando se a combinação entre incentivos ao IVA e a barreira no IMT entregou o fôlego que o mercado habitacional de Portugal demanda.