FIIs no Brasil têm desconto de até 40% e ficam atrás do CDI

Os fundos de investimento imobiliário (FIIs) no Brasil apresentam descontos de até 40% sobre o valor patrimonial, segundo André Freitas, CEO da Hedge Investments. A avaliação foi publicada pela Folha de S.Paulo em 3 de setembro de 2026. No desempenho acumulado de janeiro a julho, o IFIX, índice de fundos imobiliários da B3, avançou 1,14%, enquanto o CDI rendeu 8,14%.

A diferença de 7 pontos percentuais é calculada a partir dos retornos publicados no relatório gerencial de julho do TRXF11. O quadro reúne desvalorização de cotas em segmentos do mercado imobiliário e preocupação com o custo das dívidas, embora os resultados variem conforme o tipo de fundo e o indicador utilizado.

Desconto dos FIIs no Brasil chega a 40%, segundo gestor

Em entrevista ao programa C-Level, conduzida por Flavia Lima e Ana Paula Branco, Freitas mencionou fundos negociados com descontos de 20%, 30% e 40%. A reportagem da Folha não identifica os FIIs correspondentes. Os percentuais descrevem situações apontadas pelo gestor, sem estabelecer um desconto médio para todo o mercado.

Há evidência adicional nas lajes corporativas. Levantamento de Danilo Barbosa, responsável por pesquisa do Clube FII, publicado pelo Bora Investir em 23 de junho, apontou relação entre preço e valor patrimonial de 0,67 vez para o segmento, equivalente a desconto de 33%. A média histórica mencionada era de 0,82 vez. Naquele levantamento, o conjunto do IFIX estava próximo de 0,90 vez.

IFIX fica abaixo do CDI mesmo com rendimentos incluídos

A comparação entre IFIX e CDI considera as distribuições dos fundos. Segundo a documentação da B3, o IFIX é um índice de retorno total: incorpora a variação das cotas e os rendimentos distribuídos. Portanto, o avanço de 1,14% até julho já contempla esses pagamentos.

O relatório do TRXF11 também mostra diferença em outros períodos. Somente em julho, o IFIX caiu 0,32%, enquanto o CDI subiu 1,22%. Em 12 meses, os retornos foram de 11,12% e 14,71%, respectivamente.

Fundos de papel e de tijolo têm resultados distintos

Na entrevista, Freitas citou ganho de 4,71% para fundos de papel, perda de 3,91% para fundos de tijolo, mencionando lajes corporativas, e estabilidade nos shoppings até 31 de julho. A reportagem não informa quais índices sustentam esses três resultados, o que limita a comparação com outras séries.

No relatório do TRXF11, os indicadores identificados como iTrix Papel e iTrix Tijolo acumulavam, respectivamente, 3,65% e −1,10% em 2026 até julho. Segundo o documento, ambos são calculados pela ponderação de segmentos de FIIs integrantes do IFIX. São, portanto, recortes que precisam ser apresentados com seus respectivos nomes, sem serem tratados como equivalentes aos números da entrevista.

Mercado de fundos imobiliários supera 3 milhões de investidores

Dados atribuídos ao Boletim de Produtos da B3 e publicados pelo Bora Investir registraram 3,297 milhões de investidores em julho de 2026, aumento de 47 mil sobre junho. A publicação informou 438 FIIs e R$ 196 bilhões de estoque financeiro em custódia.

Freitas descreveu um universo de quase 600 fundos listados e patrimônio superior a R$ 250 bilhões. As cifras exigem cuidado: além da diferença na contagem de fundos, a entrevista fala em patrimônio, enquanto a publicação com dados da B3 utiliza estoque financeiro em custódia. Já o volume médio diário de julho foi de R$ 505 milhões, segundo dados da B3 reproduzidos pelo InfoMoney, próximo dos R$ 500 milhões mencionados pelo gestor.

Crédito concentra alerta para o mercado imobiliário

Freitas citou dívidas crescendo de 15% a 17% ao ano e alertou para possível inadimplência e retração dos financiamentos. A avaliação trata de risco futuro: a reportagem não apresenta uma taxa agregada de inadimplência que permita dimensionar a materialização desse cenário.

O retrato disponível combina descontos expressivos em parte dos FIIs, retorno do IFIX inferior ao CDI até julho e uma base de investidores em expansão. Para acompanhar os fundos ligados a imóveis no Brasil, os dados apresentados exigem atenção ao período, ao indicador e à definição de cada medida.