Loteamentos vazios no Brasil saltam 65,5%

Os loteamentos vazios no Brasil cresceram 65,5% entre 2019 e 2022, passando de cerca de 1.779 km² para 2.943,46 km², segundo dados do estudo Áreas Urbanizadas do Brasil, divulgado pelo IBGE em 18 de agosto de 2026. A categoria reúne áreas com ruas e quadras identificáveis, mas sem edificações ou com ocupação insuficiente para serem classificadas como áreas urbanizadas.

O avanço expõe uma nova fronteira do mercado imobiliário: terrenos já parcelados e preparados para ocupação, mas ainda sem densidade construtiva. Para investidores, esses espaços podem indicar potencial de valorização. Para o planejamento urbano, também levantam alertas sobre infraestrutura subutilizada e especulação fundiária.

Loteamentos vazios no Brasil e a expansão do mercado imobiliário

Em 2022, as feições morfologicamente identificadas pelo IBGE somavam 53.925,37 km² no país. Desse total, 50.981,91 km² correspondiam a áreas urbanizadas, outros equipamentos urbanos e vazios intraurbanos; os loteamentos vazios respondiam por 2.943,46 km².

O dado é relevante porque mostra a urbanização antes da ocupação efetiva. São áreas nas quais o desenho urbano já aparece no território, com arruamento e quadras, mas onde a presença de moradias, comércio, serviços e equipamentos ainda não acompanha necessariamente a abertura do solo urbano.

Nordeste lidera área de loteamentos vazios no Brasil

O recorte regional reforça o peso do Nordeste nessa frente de expansão. A região concentrava 1.274,82 km² de loteamentos vazios em 2022, equivalente a 43,31% do total nacional de 2.943,46 km². Em seguida apareciam Sudeste, com 758,52 km²; Centro-Oeste, com 380,27 km²; Norte, com 283,96 km²; e Sul, com 245,90 km².

Entre os estados, os maiores estoques estavam na Bahia, com 451,22 km²; Minas Gerais, com 407,26 km²; São Paulo, com 279,02 km²; Ceará, com 234,01 km²; e Goiás, com 179,39 km². A lista combina mercados consolidados, áreas de expansão interiorana e regiões pressionadas por novas frentes urbanas.

Municípios que concentram imóveis e terrenos ainda vazios

Vitória da Conquista, na Bahia, liderava o ranking municipal nacional em 2022, com 98,35 km² de loteamentos vazios. Entre 2019 e 2022, o município também registrou o maior acréscimo da planilha de comparação do IBGE: 78,70 km².

Mossoró, no Rio Grande do Norte, aparecia na segunda posição nacional, com 26,16 km². Planaltina, em Goiás, vinha em terceiro lugar, com 21,96 km². Outros municípios entre os maiores estoques incluíam Feira de Santana, com 20,81 km²; Sinop, com 16,13 km²; Alagoinhas, com 14,20 km²; Luís Eduardo Magalhães, com 13,89 km²; Paranapanema, com 12,91 km²; Águas de Santa Bárbara, com 12,71 km²; e Timon, com 12,52 km².

Litoral, Amazônia Legal e MATOPIBA entram no mapa urbano

Além do ranking municipal, o levantamento do IBGE permite observar recortes territoriais estratégicos. Os municípios costeiros somavam 404,51 km² de loteamentos vazios em 2022, dentro de 10.346,10 km² de feições morfologicamente identificadas.

Na Amazônia Legal, os loteamentos vazios chegavam a 511,50 km², em um conjunto de 7.784,42 km² de feições identificadas. No MATOPIBA, região formada por áreas do Maranhão, Tocantins, Piauí e Bahia, o estoque era de 219,35 km², dentro de 2.122,81 km² de feições morfologicamente identificadas.

O que a lei diz sobre loteamentos e solo urbano

A Lei Federal nº 6.766/1979 estabelece que o parcelamento do solo urbano pode ocorrer por loteamento ou desmembramento e deve observar a legislação federal, estadual e municipal pertinente. A mesma lei tipifica como crime iniciar ou executar loteamento urbano sem autorização do órgão público competente ou em desacordo com a legislação aplicável.

Já o Estatuto da Cidade define o plano diretor como instrumento básico da política de desenvolvimento e expansão urbana. A lei também permite que legislação municipal específica, em área incluída no plano diretor, determine parcelamento, edificação ou utilização compulsórios de solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado.

Investimento imobiliário exige leitura pública do território

Para o mercado imobiliário, a expansão dos loteamentos vazios não é apenas um indicador de oferta futura de terrenos. Ela também revela onde o solo urbano foi preparado antes da ocupação efetiva, o que pode afetar decisões de investimento, infraestrutura, serviços públicos e planejamento municipal.

O retrato produzido pelo IBGE oferece uma base pública para acompanhar quais cidades, regiões e frentes de expansão estão abrindo novas áreas urbanas. Em um país com 2.943,46 km² de loteamentos vazios em 2022, a pergunta central deixa de ser apenas onde há terreno disponível, mas em que ritmo esses espaços serão ocupados e sob quais regras urbanísticas.