Câmara muda regra para imóveis subutilizados no Brasil

A Comissão de Desenvolvimento Urbano da Câmara dos Deputados aprovou parecer ao PL 3823/2019 em reunião deliberativa presencial realizada em 10 de junho de 2026. A notícia da Agência Câmara foi publicada no dia seguinte, 11 de junho de 2026. O projeto altera o Estatuto da Cidade para detalhar uma nova hipótese de enquadramento de imóveis como subutilizados no Brasil.

O texto aprovado foi um substitutivo do relator Eli Borges, do Republicanos do Tocantins, a projeto apresentado em 2 de julho de 2019 pelo deputado Rubens Otoni, do PT de Goiás. A proposta ainda não virou lei: em 12 de junho de 2026, foi recebida pela Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania, onde aguardava designação de relator. Para entrar em vigor, precisa ser aprovada pela Câmara dos Deputados e pelo Senado Federal.

O que muda para imóveis subutilizados no Brasil

O substitutivo considera subutilizado o imóvel “abandonado, desocupado e mantido fora do mercado de locação”, desde que haja sinais de deterioração ou uso irregular. O parecer cita como exemplos de uso irregular a ocupação por terceiros, o acúmulo de lixo e o abrigo de animais.

A nova hipótese não se aplica quando o imóvel for necessário à habitação do proprietário ou de seus dependentes. Esse ponto preserva uma ressalva que já constava da versão original do PL, mas o texto aprovado mudou a forma de caracterizar a ociosidade.

A proposta original enquadrava como subutilizado o imóvel residencial mantido ocioso e fora do mercado de locação “sob qualquer pretexto”, desde que não fosse necessário à moradia do proprietário ou de seus dependentes. No parecer, o relator afirmou que essa expressão era ampla e poderia aumentar o risco de interpretações discricionárias e intervenções indevidas do poder público sobre a esfera privada.

Estatuto da Cidade, IPTU e mercado imobiliário

Hoje, o Estatuto da Cidade considera subutilizado o imóvel cujo aproveitamento seja inferior ao mínimo definido no plano diretor ou em legislação dele decorrente. A Constituição Federal também autoriza o poder público municipal, por lei específica para área incluída no plano diretor, a exigir adequado aproveitamento de solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado.

Esse mecanismo importa para o mercado imobiliário porque pode acionar uma sequência de medidas urbanísticas. O Estatuto da Cidade permite que lei municipal específica determine o parcelamento, a edificação ou a utilização compulsórios do solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado, desde que a área esteja incluída no plano diretor.

O proprietário notificado pelo poder público municipal deve protocolar projeto em prazo não inferior a um ano a partir da notificação e iniciar as obras em prazo não inferior a dois anos após a aprovação do projeto. Se as condições e prazos não forem cumpridos, o Estatuto prevê IPTU progressivo no tempo por até cinco anos consecutivos.

A alíquota anual do IPTU progressivo não pode exceder o dobro da alíquota do ano anterior e deve respeitar o limite máximo de 15%. Depois de cinco anos de cobrança sem cumprimento da obrigação, o município pode desapropriar o imóvel com pagamento em títulos da dívida pública.

Por que a regra mira casas e prédios vazios

A discussão ocorre em um país com grande estoque de imóveis vagos e, ao mesmo tempo, déficit habitacional relevante. O Censo Demográfico 2022 registrou 11,4 milhões de domicílios vagos no Brasil. Segundo o IBGE, essa categoria reúne domicílios que, na data de referência, não estavam ocupados nem eram usados ocasionalmente.

O mesmo Censo registrou 6,7 milhões de domicílios de uso ocasional, categoria que inclui casas de veraneio, imóveis para locação de curta duração e repúblicas de estudantes. Esses dados ajudam a dimensionar o debate, mas o projeto aprovado na comissão trata de uma hipótese específica: imóvel abandonado, desocupado, fora do mercado de locação e com sinais de deterioração ou uso irregular.

Do outro lado da equação urbana, o déficit habitacional do Brasil foi estimado em 5.773.983 domicílios em 2024, equivalentes a 7,4% dos domicílios particulares ocupados do país. O principal componente desse déficit foi o ônus excessivo com aluguel urbano, estimado em 3.587.777 domicílios.

A Fundação João Pinheiro define ônus excessivo com aluguel urbano como a situação de domicílios urbanos em que famílias com renda de até três salários mínimos gastam mais de 30% da renda familiar com aluguel. Em 2022, a instituição também estimou que 26.510.673 domicílios urbanos duráveis no Brasil, equivalentes a 41,2% desse universo, tinham algum tipo de inadequação.

Próximos passos do PL 3823/2019

A tramitação do PL 3823/2019 é ordinária, e a proposição está sujeita à apreciação do Plenário. O despacho original distribuiu o texto às comissões de Desenvolvimento Urbano e de Constituição e Justiça e de Cidadania.

Na prática, a aprovação na Comissão de Desenvolvimento Urbano é apenas uma etapa. O texto ainda será analisado sob os critérios da Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania e, para virar lei, precisará passar pela Câmara dos Deputados e pelo Senado Federal. Até lá, a regra vigente para imóveis subutilizados continua sendo a prevista no Estatuto da Cidade e na legislação municipal vinculada ao plano diretor.