Centro do Rio volta ao radar com retrofit de até 800 unidades

O Centro do Rio de Janeiro voltou ao radar do mercado imobiliário com uma nova rodada de retrofits residenciais, puxada pelo programa Reviver Centro e pela escassez de terrenos para construção nova. O caso mais vistoso é a antiga sede da Caixa, na Avenida Rio Branco, comprada pela Nigri para um projeto descrito como candidato a maior retrofit residencial da cidade, com 700 a 800 unidades, 8 mil m² de lazer, mercado e shopping integrados, segundo reportagem do Morar Bem/O Globo republicada pela ADEMI-RJ em 18 de maio de 2026.

A movimentação ocorre após perda de moradores no bairro Centro: eram 41.142 residentes no Censo 2010 e 32.758 no Censo 2022, queda de 8.384 pessoas no período intercensitário, conforme dados do IBGE compilados pelo CityPopulation. Agora, incorporadoras testam a tese de que imóveis compactos, mobilidade e infraestrutura pronta podem recolocar a região central na rota residencial.

Reviver Centro impulsiona imóveis e retrofit no Rio de Janeiro

O Reviver Centro foi sancionado em 14 de julho de 2021 para estimular moradia, retrofit e reconversão de imóveis na região central do Rio de Janeiro, com benefícios urbanísticos e fiscais para empreendimentos residenciais e mistos. Desde o lançamento, a Prefeitura associa o programa ao conceito de cidade de 15 minutos, em que residência, trabalho, serviços, comércio, cultura e transporte público ficam próximos.

Até março de 2026, a Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano registrava 74 licenças no Reviver Centro, somando 7.818 unidades, das quais 7.733 residenciais, em 451.132,83 m² de área total construída ou transformada. O próprio perfil das licenças ajuda a explicar a nova fase do Centro: 59 eram de transformação de uso e 15 de construção nova, mostrando predominância de retrofit e conversão de edifícios existentes.

Além das licenças emitidas, havia 24 processos em análise até março de 2026, com 1.096 unidades totais e 1.071 residenciais previstas. Com isso, o estoque potencial monitorado chegava a 98 empreendimentos, 8.914 unidades totais e 8.804 residenciais. O relatório municipal também registrava 5 habite-se totais e 3 habite-se parciais, sinal de que parte relevante do volume licenciado ainda estava em obra, aprovação ou entrega parcial.

Avenida Rio Branco concentra aposta de grande escala

Na Avenida Rio Branco, a antiga sede da Caixa é o principal símbolo dessa virada. A reportagem do Morar Bem/O Globo informa que a Caixa deixou o edifício após décadas de ocupação e que a Nigri pretende transformar o imóvel em produto residencial de grande escala no Centro, com 700 a 800 unidades e áreas integradas de lazer, mercado e shopping.

O cadastro municipal do Reviver Centro traz outro dado relevante para o mesmo endereço: Avenida Rio Branco, 174 aparece com licença expedida em 5 de dezembro de 2025 para transformação de uso, com 1.088 unidades totais, 1.080 residenciais e 8 não residenciais. O registro reforça o peso da região no estoque licenciado e mostra a escala que os projetos de reconversão podem atingir quando antigos prédios corporativos entram no mercado residencial.

Mercado imobiliário mira compactos no Centro

Outros empreendimentos confirmam a aposta em unidades menores. A Calçada e a Montserrat planejam converter o antigo Shopping Vertical, na Rua Sete de Setembro, em residencial com 182 unidades compactas. No relatório da Prefeitura, o endereço Rua Sete de Setembro, 48 aparece com licença expedida em 25 de março de 2026 para transformação de uso, com 184 unidades totais, 182 residenciais e 2 não residenciais.

Na Rua Uruguaiana, o Grupo CTV e a Benx lançaram o Lumière Studios Boutique, no antigo prédio do Detro, com 130 estúdios entre 22 m² e 27 m², VGV de R$ 40 milhões e preço inicial anunciado de R$ 289 mil, segundo texto da ADEMI-RJ/Diário do Rio publicado em 27 de março de 2026. A página comercial da CTV descreve o empreendimento como localizado em frente ao metrô Uruguaiana e informa unidades de 19 m² a 27 m².

Preço do m² de compactos sobe no Centro do Rio

A mudança de produto veio acompanhada de uma mudança de preço. A reportagem do Morar Bem/O Globo informou que o metro quadrado de compactos no Centro chegou a R$ 16 mil, contra cerca de R$ 9 mil no início do Reviver Centro. No agregado da cidade, o Índice FipeZAP de abril de 2026 apontou preço médio residencial de venda de R$ 10.939/m² no Rio de Janeiro e R$ 11.923/m² para imóveis de 1 dormitório no conjunto monitorado pelo índice, sem detalhamento por bairro no PDF público.

Para as incorporadoras citadas na reportagem, a tese de mercado se apoia em infraestrutura pronta, mobilidade, patrimônio histórico e falta de terrenos para construção nova. Esses fatores ajudam a explicar por que prédios corporativos, galerias e imóveis antigos passaram a ser vistos como matéria-prima para novos residenciais.

Centro do Rio tenta converter patrimônio em moradia

O avanço dos projetos não apaga o desafio de execução. Os dados municipais mostram uma carteira grande de licenças e processos, mas também indicam que a entrega efetiva ainda está em curso. O Centro do Rio de Janeiro entra, portanto, em uma fase de teste: transformar estoque imobiliário existente em moradia, atrair novos residentes e sustentar preços em um mercado de compactos que já se distancia do patamar observado no início do programa.

Se a promessa do Reviver Centro se confirmar, o mercado imobiliário local poderá trocar parte da vacância e do uso corporativo antigo por uma nova base residencial. Por enquanto, os números mais recentes mostram que o movimento saiu do discurso e chegou às licenças, aos lançamentos e aos preços dos imóveis.