CNJ centraliza penhora de imóveis no Brasil após 106 mi buscas

O Conselho Nacional de Justiça anunciou em 2 de junho de 2026 que tribunais e varas judiciais do Brasil passam a usar o Sistema de Constrição Judicial, o Constrijud, para enviar ordens judiciais relacionadas a restrições sobre imóveis. A mudança começa por penhora, arresto e sequestro de bens para quitação de dívidas e foi tornada obrigatória pelo Provimento CNJ nº 224, de 12 de maio de 2026, publicado no DJe/CNJ nº 111/2026, de 15 de maio de 2026.

A centralização ocorre em um mercado imobiliário atravessado por grande volume de buscas patrimoniais. Em 2025, o antigo Penhora On-line registrou 51.295 penhoras on-line, 50.286 pedidos de certidão, 19.637 certidões emitidas e mais de 106 milhões de buscas de bens, segundo o CNJ.

Constrijud muda o fluxo de penhora de imóveis no Brasil

O Provimento nº 224/2026 altera o Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça para tratar do uso obrigatório do Constrijud, mantido pelo Operador Nacional do Registro Eletrônico de Imóveis como módulo do Serp-Jud. Pela norma, o sistema é uma plataforma informatizada integrante do Sistema Eletrônico dos Registros Públicos, destinada ao encaminhamento de ordens de constrição e comunicações correlatas aos oficiais de registro de imóveis.

O alcance vai além da penhora. O art. 320-X lista penhora, arresto, sequestro, conversão de arresto em penhora, averbação premonitória, averbação de existência de ação, bloqueio de matrícula, hipoteca judicial, citação em ações reais ou pessoais reipersecutórias e autorizações de cancelamento.

Obrigatoriedade para cartórios e risco em imóveis

O art. 320-Z determina que as ordens e comunicações abrangidas pelo Constrijud sejam encaminhadas aos registradores de imóveis exclusivamente pelo sistema. O art. 320-AA manda os oficiais recusarem, por nota devolutiva fundamentada, ordens enviadas fora da plataforma, com orientação sobre a necessidade de uso do Constrijud.

Há exceção para cumprimento imediato de ordem enviada por meio irregular quando houver indisponibilidade técnica comprovada do Constrijud ou reiteração do encaminhamento irregular para evitar prejuízo às partes. Nesses casos, a norma exige comunicação simultânea à Corregedoria do Tribunal de Justiça e ao ONR.

Para o mercado imobiliário, a mudança reforça a importância de acompanhar a matrícula e eventuais restrições sobre imóveis. O art. 320-AB obriga os oficiais de registro a verificar o Constrijud diariamente na abertura e no encerramento do expediente e também em intervalos não superiores a duas horas. Esse prazo não se aplica aos registros de imóveis que adotarem API com comunicação em tempo real.

Implementação escalonada até agosto de 2026

A primeira etapa do Constrijud começa com ordens de penhora, arresto e sequestro. O Provimento nº 224/2026 prevê que, nos 90 dias seguintes à publicação, a plena disponibilização pode ocorrer progressivamente por regiões ou unidades da federação, a critério do ONR, considerando aspectos técnicos, operacionais, capacidade sistêmica e segurança da informação.

O CNJ informou que a implementação será escalonada e que, a partir de agosto de 2026, todos os tribunais do país devem estar com a plataforma operante. Até lá, o antigo Penhora On-line e o Sistema Hermes Malote Digital continuarão ativos de forma transitória, exclusivamente para ordens judiciais ainda não liberadas no Constrijud.

O ONR publicou em 18 de maio de 2026 que o Provimento nº 224/2026 regulamenta o Constrijud no âmbito do Serp e que a plataforma representa evolução do sistema Penhora Online. O órgão também informou que, durante o período inicial de até 90 dias, registradores deverão acompanhar simultaneamente o Penhora Online e o Constrijud para que nenhuma ordem judicial deixe de ser observada.

Prazos, emolumentos e quota-parte do bem

O art. 320-AD condiciona o registro ou a averbação da constrição à qualificação registral e ao prévio pagamento dos emolumentos pelo próprio Constrijud, ressalvadas hipóteses legais de dispensa de antecipação ou gratuidade da justiça. Já o art. 320-AG fixa prazo de até 10 dias úteis, contados da prenotação, para o oficial de registro de imóveis realizar registro, averbação ou emissão de nota devolutiva.

A norma também busca detalhar o alcance da restrição. O art. 320-AJ exige que a autoridade judicial informe expressamente se a constrição atinge todo o bem ou apenas quota-parte. Na ausência dessa indicação, o oficial deverá averbar ou registrar a constrição sobre a integralidade do bem, sem prejuízo de posterior retificação por ordem judicial. O art. 320-AM manda emitir nota devolutiva fundamentada quando a constrição puder atingir direito de terceiro não indicado na ordem judicial.

Contexto do Judiciário e do mercado imobiliário

A centralização das ordens sobre imóveis ocorre em um Judiciário de alta demanda. No relatório Justiça em Números 2025, ano-base 2024, o CNJ informou que o Judiciário recebeu 39,4 milhões de novos processos em 2024 e terminou o ano com 80,6 milhões de ações pendentes de julgamento.

O mesmo levantamento registrou 44,6 milhões de processos julgados em 2024, alta de 28% sobre 2023, e 44,8 milhões de processos baixados, maior volume da série histórica. A taxa de congestionamento caiu para 64,3%, o menor índice em 16 anos, segundo o CNJ.

Nas execuções fiscais, o estoque caiu 5,5 milhões de ações em 2024, e até julho de 2025 mais de 12 milhões de processos de execução fiscal haviam sido baixados. O relatório Justiça em Números 2024 apontou que as execuções fiscais correspondiam a 31% dos casos pendentes da Justiça e a 59% das execuções pendentes, com taxa de congestionamento de 87,8%.

Outras ferramentas de busca patrimonial

O Constrijud passa a integrar um conjunto de sistemas nacionais voltados à efetividade de ordens judiciais. O CNJ informa que o Sisbajud intermedeia ordens judiciais de bloqueio, desbloqueio e transferência de ativos financeiros e substituiu o BacenJud. O Sniper, por sua vez, é descrito pelo conselho como solução nacional de investigação patrimonial e recuperação de ativos integrada à PDPJ-Br, com evolução que inclui bases de registros cartoriais para identificar e bloquear bens como imóveis em uma única interface.

Com o Constrijud, a restrição judicial sobre imóveis passa a ter um canal nacional obrigatório entre Judiciário e registros imobiliários. Para proprietários, credores, compradores e profissionais do setor, a mudança coloca a consulta de riscos, pendências e matrículas no centro da diligência antes de qualquer operação no mercado imobiliário brasileiro.