São Paulo reabre anistia para imóveis irregulares até novembro

A Prefeitura de São Paulo reabriu, até 30 de novembro de 2026, o prazo para pedidos de regularização de edificações no município. A prorrogação foi oficializada pelo Decreto nº 65.481, publicado em 28 de agosto de 2026 e assinado pelo prefeito Ricardo Nunes, alterando o prazo previsto no Decreto nº 59.164/2019 para solicitações ligadas à Lei nº 17.202/2019.

A janela anterior terminaria em 30 de agosto de 2026, conforme o Decreto nº 65.148, de 29 de abril de 2026. Antes disso, o limite já havia sido levado a 30 de abril de 2026 pelo Decreto nº 64.886, de 29 de dezembro de 2025. A nova data mantém aberto um caminho relevante para proprietários de imóveis com pendências documentais no mercado imobiliário de São Paulo.

Regularização de imóveis em São Paulo: quem pode pedir

A base do regime é a Lei nº 17.202, de 16 de outubro de 2019, que trata da regularização de edificações, condicionada, quando necessário, à realização de obras. Podem ser regularizadas edificações concluídas até 31 de julho de 2014, desde que tenham condições de higiene, segurança de uso, acessibilidade, estabilidade, habitabilidade e salubridade.

A lei considera concluída a edificação cuja área objeto de regularização tinha paredes erguidas e cobertura executada em 31 de julho de 2014. Em termos práticos, o Certificado de Regularização pode destravar a vida documental do imóvel, com reflexos em venda, financiamento e averbação, conforme a lógica do regime descrita pela administração municipal.

Escala municipal: 223 mil imóveis já regularizados

Os números divulgados pela Prefeitura em 30 de abril de 2026 mostram a dimensão do tema em São Paulo. Na ocasião, a gestão informou que 223.167 imóveis já haviam sido regularizados, “sendo a maior parte de forma automática”. O município também registrava 58.658 processos protocolados desde o início da vigência da lei.

A mesma divulgação oficial apontava média de cerca de 1.350 novos pedidos por mês. A continuidade desse fluxo ajuda a explicar o impacto da prorrogação: ainda há demanda ativa por regularização de imóveis, com reflexos diretos para proprietários, compradores, corretores, incorporadores e agentes financeiros que dependem de documentação coerente para concluir operações.

Como funcionam os pedidos e o Portal de Licenciamento

Segundo a Prefeitura, os pedidos são digitais e feitos pelo Portal de Licenciamento, com envio de documentação para imóveis residenciais, comerciais, institucionais e de serviços. O SP156 lista como etapa do serviço selecionar o assunto “CERTIFICADO DE REGULARIZAÇÃO PELA LEI 17202/2019” no Portal do Licenciamento.

O regime prevê quatro modalidades: regularização automática, declaratória simplificada, declaratória e comum. A regularização automática vale para residências de baixo e médio porte com isenção total de IPTU em 2014 e não exige protocolo, conforme o Decreto nº 59.164/2019.

IPTU, metragem e modalidades de regularização

A regularização declaratória simplificada alcança edificações residenciais com até 500 m² de área construída, segundo explicação oficial da Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento. Já a modalidade declaratória abrange edificações de até 1.500 m², conforme o mesmo material oficial.

A regularização comum se aplica aos demais casos e às edificações com área construída superior a 1.500 m², com análise técnica detalhada. Para o proprietário, a modalidade correta importa porque define o nível de documentação e análise exigido pelo poder público.

Riscos para imóveis irregulares e limites da anistia

A prorrogação não significa liberação irrestrita. A Lei nº 17.202/2019 exclui da regularização imóveis em logradouros ou terrenos públicos sem permissão, imóveis que avancem sobre eles e edificações em faixas não edificáveis junto a represas, lagos, lagoas, córregos, fundos de vale, galerias, canalizações e linhas de transmissão de alta tensão.

Também exigem anuência ou autorização prévia do órgão competente as edificações tombadas, preservadas, situadas em perímetro ou raio envoltório de bem tombado, localizadas em área de proteção de mananciais, área ambiental ou APP. Esses pontos tornam a checagem jurídica e técnica essencial antes de qualquer expectativa de regularização.

O Decreto nº 59.164/2019 ainda determina que a Prefeitura pode verificar, mesmo após a regularização, a veracidade das informações, os valores recolhidos e as condições de estabilidade, higiene, salubridade, permeabilidade, acessibilidade, segurança de uso e respeito ao direito de vizinhança. Se houver inveracidade e o interessado não sanar a situação após notificação, o Certificado de Regularização pode ser anulado.

O decreto também prevê que, após o primeiro despacho de indeferimento do pedido de Certificado de Regularização, a Subprefeitura será informada e iniciará ação fiscalizatória. Ou seja: para imóveis irregulares, a tentativa mal instruída pode produzir consequência operacional imediata.

Prazo novo e informação pública desencontrada

Há ainda uma inconsistência pública de atualização. O Decreto nº 65.481 fixa o novo prazo em 30 de novembro de 2026, mas a página do Portal de Licenciamento ainda informava prazo de 30 de agosto de 2026 no acesso de 4 de setembro de 2026.

Para o mercado imobiliário de São Paulo, a nova prorrogação mantém aberta uma oportunidade de formalização, mas não elimina riscos. O ponto central é separar imóveis efetivamente enquadráveis na Lei nº 17.202/2019 daqueles que dependem de anuências específicas ou que estão fora das hipóteses legais de regularização.