Receita muda regra para venda de imóvel arrolado no Brasil

A Receita Federal publicou no Diário Oficial da União, em 13 de agosto de 2026, a Instrução Normativa RFB nº 2.338/2026, que mudou pontos relevantes do rito de arrolamento de bens e direitos no Brasil. A principal regra para o mercado imobiliário é objetiva: o contribuinte cientificado do arrolamento deve comunicar à Receita, em até cinco dias contados da ocorrência do fato, qualquer alienação, oneração ou transferência de bem ou direito arrolado.

Na prática, a norma afeta vendas de imóveis, operações com garantia, partilhas, leilões e consolidações de propriedade fiduciária quando o bem estiver arrolado por passivo fiscal federal. A falta de comunicação pode levar à representação para propositura de medida cautelar fiscal, instrumento que, pela Lei nº 8.397/1992, pode produzir indisponibilidade imediata de bens até o limite da obrigação.

O que muda para imóveis arrolados no mercado imobiliário do Brasil

A IN RFB nº 2.338/2026 alterou a IN RFB nº 2.091/2022, norma que regula o arrolamento de bens e direitos e a representação para medida cautelar fiscal. A nova instrução entrou em vigor na data de sua publicação, em 13 de agosto de 2026, e foi assinada por Robinson Sakiyama Barreirinhas, Secretário Especial da Receita Federal do Brasil.

O arrolamento de bens pela Receita é aplicável quando a soma dos débitos relativos a tributos administrados pelo órgão excede, simultaneamente, 30% do patrimônio conhecido do sujeito passivo e R$ 2.000.000,00. A base legal está no art. 64 da Lei nº 9.532/1997, que determina o arrolamento quando créditos tributários sob responsabilidade do sujeito passivo forem superiores a 30% de seu patrimônio conhecido.

Para operações imobiliárias, o ponto central é que o art. 64-A da mesma lei determina que o arrolamento recaia sobre bens e direitos sujeitos a registro público, com prioridade para imóveis, em valor suficiente para cobrir o crédito tributário de responsabilidade do sujeito passivo. Isso coloca matrículas, registros e diligências documentais no centro da análise de risco.

Janela de cinco dias exige atenção em venda, partilha e leilão

A regra dos cinco dias não se limita à compra e venda tradicional. A IN RFB nº 2.091/2022, consolidada com a alteração da IN RFB nº 2.338/2026, inclui alienação, oneração ou transferência decorrente de cisão parcial, desapropriação, sentença, escritura de partilha, integralização de capital, perda total, arrematação, adjudicação por terceiro em leilão ou pregão e consolidação de propriedade fiduciária a terceiro.

Esse alcance torna a obrigação relevante para compradores, vendedores, credores, incorporadoras, loteadoras, agentes de financiamento, advogados, tabelionatos e registros de imóveis. A obrigação formal é do contribuinte cientificado do arrolamento, mas a existência de um bem arrolado pode virar diligência essencial antes da conclusão de uma transação imobiliária.

A consequência para a falta de comunicação é expressa: sujeição à representação para propositura de medida cautelar fiscal, nos termos dos arts. 18 e 19 da IN RFB nº 2.091/2022. A Lei nº 8.397/1992 também autoriza medida cautelar fiscal quando o devedor aliena bens ou direitos sem comunicação ao órgão fazendário competente, quando essa comunicação for exigível por lei.

Selo Confia e Selo Sintonia mudam a averbação, não o arrolamento

A reviravolta documental trazida pela IN RFB nº 2.338/2026 está na dispensa de averbação ou registro do arrolamento em relação ao sujeito passivo detentor de Selo Confia ou Selo Sintonia. A mudança dialoga com a Lei Complementar nº 225, de 8 de janeiro de 2026, que instituiu os Selos de Conformidade Tributária e Aduaneira: Selo Confia, Selo Sintonia e Selo OEA.

A LC nº 225/2026 concede aos detentores de Selo Confia e Selo Sintonia a vedação ao registro ou averbação de arrolamento de bens e direitos em órgãos de registro, exceto nos casos de preparação de proposta de medida cautelar fiscal. Os selos têm validade de um ano e, mantidas as condições de concessão, são renovados anualmente por igual prazo, independentemente de solicitação.

Mas a dispensa de averbação ou registro não elimina o arrolamento. A própria IN RFB nº 2.338/2026 estabelece que a dispensa não impede o ato de arrolamento de bens e direitos do sujeito passivo ou do responsável solidário quando presentes os requisitos da IN RFB nº 2.091/2022. Também não se aplica ao responsável solidário que não detenha os selos.

Risco documental para venda de imóveis

Para o comprador de imóvel, o detalhe é sensível: a ausência de averbação no órgão de registro pode não significar ausência de arrolamento, quando o sujeito passivo tiver Selo Confia ou Selo Sintonia. Registros e averbações feitos antes da obtenção desses selos serão mantidos nos órgãos de registro, enquanto a perda do direito ao uso do selo implica retomada dos procedimentos de registro e averbação.

O Selo Sintonia A+ é concedido a empresas com classificação A+ e está vinculado a benefícios e prioridades no âmbito da Receita Federal. Já o Confia é descrito pela Receita como o programa brasileiro de Conformidade Cooperativa Fiscal, baseado em gerenciamento de riscos, histórico de conformidade e estrutura de controle fiscal dos contribuintes.

No mercado imobiliário do Brasil, a mudança tende a elevar a importância de diligências fiscais e contratuais em operações envolvendo contribuintes com passivo federal relevante. A matrícula do imóvel segue indispensável, mas pode não contar toda a história documental quando a dispensa legal de averbação estiver em jogo.

Como a norma afeta a leitura de risco no IPTU e nos imóveis

A alteração não trata de IPTU, tributo municipal, mas sua relevância para imóveis decorre do impacto sobre bens sujeitos a registro público e da prioridade legal dada aos imóveis no arrolamento federal. Em uma operação completa, a análise de risco imobiliário costuma olhar a matrícula, as certidões, as obrigações fiscais vinculadas ao bem e a situação fiscal das partes.

O novo prazo de cinco dias reforça que a venda, oneração ou transferência de bem arrolado não é apenas um ato registral ou contratual. É também um evento que pode exigir comunicação à Receita Federal. Quando essa comunicação é omitida, a consequência pode sair do plano administrativo e chegar à medida cautelar fiscal, com possibilidade de indisponibilidade de bens.

O fechamento para compradores e vendedores é simples: a IN RFB nº 2.338/2026 não impede, por si só, a negociação de imóvel arrolado, mas aumenta o peso da checagem documental e do cumprimento tempestivo da obrigação de comunicar. Em transações relevantes, especialmente com empresas enquadradas nos programas Confia ou Sintonia, o risco pode estar justamente no que não aparece averbado.