Condomínio em cartório dispara 569% no Brasil
Débitos condominiais protestados saltaram para 100.815 documentos em 2025, em mudança que aumenta risco em imóveis com dívida escondida.
As dívidas de condomínio levadas a cartórios de protesto no Brasil deram um salto de 569% em 2025, passando de 15.071 documentos em 2024 para 100.815 documentos no ano seguinte. O avanço, o maior da série histórica iniciada em 2020, foi atribuído ao Instituto de Estudos de Protesto de Títulos do Brasil, o IEPTB, em levantamento citado pela Folha de S.Paulo.
Em valores, o crescimento foi ainda maior: o montante encaminhado para protesto subiu de R$ 29,5 milhões em 2024 para R$ 199,4 milhões em 2025, alta de 577%. A tendência continuou no 1º trimestre de 2026, quando 26.866 dívidas condominiais foram enviadas a protesto, somando R$ 42,8 milhões.
Mercado imobiliário no Brasil vê alta do risco em imóveis com dívida de condomínio
O dado acende um alerta para compradores, investidores e participantes de leilões de imóveis. A cobrança condominial, antes frequentemente associada a disputas judiciais longas, passou a aparecer com mais força nos cartórios de protesto, segundo a reportagem da Folha. A mudança indica que síndicos e administradoras estão recorrendo mais a esse caminho para cobrar débitos em atraso, em vez de acionar diretamente a Justiça.
Para quem negocia imóveis, o ponto central é que a dívida de condomínio pode acompanhar a unidade. O Código Civil estabelece que o adquirente responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios. Na prática, isso reforça a necessidade de verificar a situação condominial antes da compra, especialmente em operações com histórico documental incompleto.
Protesto em cartório e crédito: o que muda para devedores de condomínio
A Lei nº 9.492/1997 define o protesto como ato formal e solene que prova inadimplência e descumprimento de obrigação originada em títulos e outros documentos de dívida. A mesma lei prevê que o protesto será registrado dentro de três dias úteis contados da protocolização do título ou documento de dívida.
O risco para o devedor não se limita à cobrança. Registros de protesto não cancelados podem gerar informações restritivas de crédito fornecidas a entidades representativas do comércio, da indústria e das instituições financeiras, conforme o art. 29 da Lei nº 9.492/1997. A Folha também informou que o protesto de débitos em atraso pode resultar em restrições de crédito para os devedores.
O contexto geral de inadimplência amplia a relevância do tema. A Serasa informou que o Brasil chegou a 83,5 milhões de negativados em maio de 2026, o maior número de inadimplentes de sua série histórica após 17 meses consecutivos de alta. Em abril de 2026, a empresa havia registrado 83,3 milhões de inadimplentes, equivalentes a 50,81% da população adulta do país.
Cobrança de condomínio em cartório teve 34.528 débitos resolvidos em 2025
Apesar do aumento expressivo dos protestos, parte relevante das cobranças teve desfecho no próprio período. Em 2025, 35,7% das dívidas apresentadas tiveram algum tipo de resolução, por pagamento, acordo entre as partes ou cancelamento da cobrança. Ao todo, 34.528 débitos foram solucionados, com recuperação de cerca de R$ 70 milhões.
O levantamento mostra ainda uma resposta rápida em parte dos casos. Quase 15% das dívidas resolvidas foram quitadas nos três primeiros dias após a notificação do devedor. Outros 16% tiveram pagamento depois da efetivação do protesto. Ainda assim, cerca de 61% das dívidas levadas a protesto em 2025 permaneciam sem pagamento ao final do período.
1º trimestre de 2026 mantém pressão sobre condomínios e imóveis
Os números de 2026 indicam que o uso do protesto continuou relevante. Só no 1º trimestre, foram 26.866 dívidas condominiais encaminhadas a cartório, com R$ 42,8 milhões em valores. No mesmo intervalo, 7.112 títulos foram resolvidos.
O presidente do IEPTB citado na reportagem é André Gomes Netto. O levantamento associado ao instituto ajuda a dimensionar uma mudança operacional na cobrança condominial: a ida ao cartório passa a ser um instrumento mais frequente para pressionar devedores e tentar recuperar valores devidos aos condomínios.
Por que a checagem prévia ficou mais importante para comprar imóvel
No mercado imobiliário, a principal consequência é o aumento do peso da diligência antes da compra. A existência de dívida condominial pode afetar diretamente a segurança da transação, porque o débito está vinculado à unidade e pode gerar cobrança contra quem adquire o imóvel, conforme o Código Civil.
O Superior Tribunal de Justiça também reforçou a complexidade do tema. Em 2025, o STJ afirmou que a dívida condominial tem natureza propter rem e que vendedor e comprador podem ter legitimidade passiva concorrente em cobrança de taxas posteriores à posse do comprador quando o contrato não foi registrado em cartório.
Além disso, o Código de Processo Civil inclui como título executivo extrajudicial o crédito referente a contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na convenção ou aprovadas em assembleia, desde que documentalmente comprovadas. Em 2023, a Terceira Turma do STJ decidiu que, para execução extrajudicial de taxas condominiais, o condomínio precisa apresentar cópias da convenção e da ata da assembleia que fixou as cotas, além dos documentos que comprovem a inadimplência.
O avanço de 569% na cobrança de condomínio em cartório, portanto, não é apenas uma estatística de inadimplência. Para o comprador de imóveis no Brasil, o dado reforça um ponto básico de transparência: antes de fechar negócio, é preciso verificar a existência de débitos condominiais, protestos e documentos que possam transformar uma compra aparentemente regular em uma dívida herdada.
