Condomínios 50+ miram déficit de até 1,2 milhão no Brasil

O mercado imobiliário no Brasil começa a redesenhar apartamentos, condomínios e serviços para moradores de 50, 60 e 70 anos, diante do envelhecimento populacional e da busca por autonomia residencial. Reportagem da Folha de S.Paulo republicada pela Abecip em 22 de junho de 2026 atribuiu ao engenheiro civil Norton Mello, especialista em longevidade, a estimativa de um déficit de 600 mil a 1,2 milhão de moradias voltadas à longevidade no país.

Segundo a mesma fonte, São Paulo e sua região metropolitana concentrariam demanda reprimida superior a 250 mil unidades desse tipo. O movimento cria uma nova frente de crescimento para imóveis residenciais, mas também expõe um limite relevante: os diferenciais de área privativa, áreas comuns e serviços elevam o valor do metro quadrado entre 20% e 40% em relação a imóveis de padrão similar nas mesmas regiões.

Mercado imobiliário no Brasil mira moradias para longevidade

Os projetos descritos pela Folha/Abecip substituem parte do lazer residencial tradicional por sensores de monitoramento, tecnologia de detecção de quedas, áreas de convivência, espaços de estímulo cognitivo, hortas elevadas, spas, academias, minimercados e áreas de descanso integradas ao paisagismo. A lógica é combinar moradia privada, serviços de proximidade e infraestrutura de segurança para prolongar a autonomia dos moradores.

O interesse das incorporadoras encontra uma base demográfica ampla. Pelo Censo 2022 do IBGE, o Brasil tinha 56.281.177 pessoas com 50 anos ou mais: 24.167.687 de 50 a 59 anos, 17.820.621 de 60 a 69 anos e 14.292.869 de 70 anos ou mais. Esse grupo correspondia a 27,7% da população brasileira recenseada em 2022, de 203.080.756 habitantes.

Envelhecimento pressiona imóveis e serviços residenciais

O IBGE informou que a população brasileira de 60 anos ou mais chegou a 32.113.490 pessoas em 2022, equivalente a 15,6% da população. Em 2010, eram 20.590.597 pessoas, ou 10,8%. O grupo de 65 anos ou mais chegou a 22.169.101 pessoas em 2022, ou 10,9% da população, com alta de 57,4% sobre 2010.

A mudança também aparece na estrutura etária. A idade mediana da população brasileira atingiu 35 anos em 2022, seis anos acima da mediana de 2010. O índice de envelhecimento chegou a 55,2 pessoas de 65 anos ou mais para cada 100 crianças de 0 a 14 anos em 2022, contra 30,7 em 2010.

A longevidade reforça a demanda por soluções residenciais. A expectativa de vida ao nascer no Brasil chegou a 76,6 anos em 2024, segundo o IBGE, com 73,3 anos para homens e 79,9 anos para mulheres. Uma pessoa que chegava aos 60 anos em 2024 viveria, em média, mais 22,6 anos.

Imóveis 50+ custam mais e alcançam poucos brasileiros

O paradoxo central do segmento está no preço. Norton Mello estimou, na reportagem da Folha/Abecip, que apenas 1% a 4% dos brasileiros teriam condição financeira de deixar a moradia atual para migrar para um empreendimento planejado para longevidade. A mesma reportagem informou que cerca de 54 milhões de brasileiros com mais de 50 anos movimentam aproximadamente R$ 1,8 trilhão por ano.

Pesquisas de mercado indicam interesse, mas não eliminam a barreira de renda. A Brain Inteligência Estratégica e a Caio Calfat Real Estate Consulting divulgaram a primeira edição do “Panorama Nacional de Residências Sênior”, com análises nacionais e internacionais, censo brasileiro do mercado e pesquisas com o público. Dados citados por The Silver Economy apontam que 37% dos entrevistados tinham interesse em viver ou investir em empreendimentos de senior living, enquanto 50% citavam declínio da saúde como preocupação com o envelhecimento e 26% citavam dependência de cuidadores.

Exemplos de empreendimentos no Brasil

Em São Paulo, o Naara Higienópolis, projeto da Tecnisa com a Naara Longevity Residences e obra da Think Incorporadora e Construtora, foi anunciado em 9 de fevereiro de 2026 como edifício residencial de alto padrão focado em longevidade e envelhecimento ativo. O empreendimento terá 26 andares e 70 unidades residenciais, com apartamentos de 94 m² a 140 m².

O projeto prevê ambulatório com atendimento de emergência 24 horas, botões de pânico nos apartamentos, dispositivos vestíveis para monitoramento de dados de saúde, atendimento de nutrição e fisioterapia, elevador preparado para maca e vaga dedicada para ambulância na garagem. O VGV residencial foi estimado entre R$ 150 milhões e R$ 160 milhões, com preço médio de cerca de R$ 28,5 mil por m², unidades entre R$ 3 milhões e R$ 4 milhões e condomínio mensal estimado em cerca de R$ 5.500.

Na Grande Florianópolis, o Loma Pedra Branca by DOM Senior Living, em Palhoça, oferece apartamentos privativos de 1 dormitório, 2 dormitórios e studios, com tipologias de 40 m² a 90 m², segundo a DOM Senior Living. Reportagem do Estadão republicada pela Abecip informou que o Loma Pedra Branca terá 110 unidades, aceitará apenas moradores com mais de 60 anos e tem entrega prevista para 2026. O investimento inicial foi informado em R$ 70 milhões, e o pacote básico com aluguel, condomínio e serviços começava em R$ 11.900.

Outro projeto citado no setor é o Vitacon Senior by Housi, em pré-lançamento em Higienópolis. Segundo o Times Brasil/CNBC, ele foi descrito como projeto de 400 unidades, valores entre R$ 600 mil e R$ 1,2 milhão, condomínio estimado em R$ 2.500 por mês, VGV de R$ 400 milhões e consultoria do Hospital Israelita Albert Einstein.

Regulação e déficit habitacional exigem distinção

No marco regulatório brasileiro, o Estatuto da Pessoa Idosa é a Lei nº 10.741, de 1º de outubro de 2003, e regula direitos assegurados a pessoas com idade igual ou superior a 60 anos. A Anvisa informa que a RDC nº 502/2021 regula o funcionamento de Instituições de Longa Permanência para Idosos, de caráter residencial, e que clínicas e residências geriátricas também estão contempladas quando prestam cuidados médicos.

O déficit habitacional geral do Brasil foi estimado em 5.773.983 domicílios em 2024, ou 7,4% dos domicílios particulares ocupados, segundo a Fundação João Pinheiro. Esse indicador, porém, não é o mesmo déficit de 600 mil a 1,2 milhão de moradias de longevidade atribuído a Norton Mello pela Folha/Abecip. Para o mercado imobiliário, a expansão dos condomínios 50+ dependerá de equilibrar tecnologia, serviços e preço em um país que envelhece rapidamente, mas onde a capacidade de migração para imóveis planejados ainda é restrita.