CNJ digitaliza bloqueios de imóveis e muda venda no Brasil

O Conselho Nacional de Justiça editou o Provimento nº 224, de 12 de maio de 2026, publicado em 15 de maio de 2026, para tornar obrigatório o uso do Constrijud no encaminhamento de ordens judiciais que atingem imóveis no Brasil. A medida, em vigor desde a publicação, muda a rotina de cartórios de registro de imóveis e reforça a importância da checagem da matrícula antes de escritura e registro em operações de compra e venda.

A norma altera o Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça - Foro Extrajudicial, instituído pelo Provimento nº 149, de 30 de agosto de 2023. O novo texto cria a Seção I-C, dedicada ao Sistema de Constrição Judicial, dentro do capítulo de Registro de Imóveis.

Constrijud centraliza ordens judiciais sobre imóveis no Brasil

O Constrijud é definido pelo CNJ como uma plataforma informatizada integrante do Sistema Eletrônico dos Registros Públicos, o Serp, destinada ao encaminhamento de ordens judiciais de constrição e comunicações correlatas aos oficiais de registro de imóveis. O sistema será mantido e administrado pelo Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis, o ONR, como módulo do Serp, sob regulação e fiscalização da Corregedoria Nacional de Justiça.

As ordens abrangidas incluem penhora, arresto, sequestro, conversão de arresto em penhora, averbação premonitória, averbação de existência de ação, bloqueio de matrícula, hipoteca judicial, citação em ações reais ou pessoais reipersecutórias e autorizações de cancelamento. Pelo provimento, essas ordens e comunicações deverão ser encaminhadas aos registradores exclusivamente pelo Constrijud.

Mercado imobiliário terá nova rotina de checagem antes da venda

Para o mercado imobiliário, o ponto central é operacional: restrições que afetam a matrícula do imóvel passam a circular por uma plataforma única. Isso tende a tornar ainda mais sensível a etapa de due diligence registral antes da assinatura da escritura e do pedido de registro, especialmente em negócios que dependem de confirmação atualizada sobre ônus, constrições e bloqueios.

A Lei nº 13.097/2015 estabelece, no art. 54, que negócios jurídicos destinados a constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes quando determinadas informações não estiverem registradas ou averbadas na matrícula. Entre essas informações está a averbação de constrição judicial, incluindo execução admitida pelo juiz ou fase de cumprimento de sentença.

Cartórios de imóveis deverão consultar o sistema a cada 2 horas

O Provimento nº 224/2026 determina que os oficiais de registro de imóveis verifiquem diariamente o Constrijud na abertura do expediente, no encerramento do expediente e em intervalos não superiores a 2 horas. A regra dos intervalos máximos não se aplica às serventias que adotarem API com comunicação em tempo real.

Quando uma ordem chegar pelo Constrijud, o protocolo seguirá a sequência de apresentação, com prenotação no sistema interno da serventia e atualização das informações na plataforma. A constrição será registrada ou averbada após qualificação registral, e o ato ficará condicionado ao pagamento prévio dos emolumentos pelo próprio Constrijud, salvo hipóteses legais de dispensa de antecipação ou gratuidade da justiça.

O oficial deverá realizar o registro, a averbação ou emitir nota devolutiva no prazo de até 10 dias úteis contados da prenotação. A Lei de Registros Públicos também prevê, como regra geral, que, protocolizado o título, deve ocorrer registro ou emissão de nota devolutiva em 10 dias contados do protocolo, ressalvadas exceções legais.

Ordens fora do Constrijud deverão ser recusadas

Os oficiais de registro de imóveis deverão recusar, por nota devolutiva fundamentada, o cumprimento de ordens encaminhadas fora do Constrijud, orientando sobre a necessidade de uso do sistema. A própria norma prevê exceção em caso de indisponibilidade técnica comprovada da plataforma ou reiteração de encaminhamento irregular, para evitar prejuízo às partes.

Nessa hipótese excepcional, o oficial deve cumprir a ordem, registrar a irregularidade do meio usado e comunicar simultaneamente a Corregedoria do Tribunal de Justiça ao qual estiver vinculado e o ONR. O provimento também prevê que a ordem de cancelamento da constrição será enviada pela autoridade judicial pelo Constrijud e não ficará sujeita ao prazo de vigência da prenotação.

Quota-parte, matrícula e impacto na análise do imóvel

Ao enviar a ordem pelo Constrijud, a autoridade judicial deverá informar expressamente se a constrição alcança todo o bem ou apenas quota-parte. Na falta de indicação expressa de quota-parte, o oficial deverá averbar ou registrar a constrição considerando a integralidade do bem, sem prejuízo de retificação posterior por ordem judicial.

A norma estabelece ainda que a constrição deverá recair sobre os direitos titularizados pelo réu ou executado na matrícula do imóvel, independentemente de menção expressa na ordem judicial. Para quem compra, vende, financia ou avalia imóveis, esse detalhe reforça a necessidade de leitura técnica da matrícula e de suas averbações no momento da negociação.

A averbação de constrição judicial ou bloqueio de matrícula não impede, salvo determinação judicial contrária, atos de saneamento de especialidade objetiva ou subjetiva nem atos de gestão e parcelamento do solo, como retificações, unificações e desmembramentos. Nesses casos, o oficial deverá transportar automaticamente constrições e gravames vigentes para novas matrículas ou atos subsequentes, sem autorização prévia do juízo que determinou a medida.

Transição do Constrijud no Brasil terá fases e prazo de 2 anos

O Constrijud entrará em funcionamento de forma gradual e por fases, começando pelo recebimento de ordens de penhora, arresto e sequestro. Nos 90 dias seguintes à publicação do provimento, a plena disponibilização do sistema poderá ocorrer de modo progressivo por regiões ou unidades da federação, a critério do ONR.

Enquanto determinada espécie de ordem judicial ainda não estiver disponível no Constrijud, ela poderá ser encaminhada pelo Penhora Online ou pelo Sistema Hermes - Malote Digital. O ONR informou, em 18 de maio de 2026, que a plataforma representa evolução do Penhora Online e que, no período inicial de até 90 dias, registradores deverão acompanhar simultaneamente Penhora Online e Constrijud para que ordens judiciais não deixem de ser observadas.

Os tribunais deverão adequar seus sistemas eletrônicos em até 2 anos, contados da entrada em vigor do Provimento nº 224/2026, para permitir envio de ordens, comunicações, solicitações e recebimento de respostas por interoperabilidade via Serp. Como a norma entrou em vigor em 15 de maio de 2026, a referência final desse prazo é 15 de maio de 2028.

Até lá, a digitalização dos bloqueios de imóveis cria um novo padrão de atenção para o mercado imobiliário no Brasil: a matrícula continua sendo o eixo da análise de risco, mas a chegada de ordens por plataforma única aumenta a exigência de acompanhamento atualizado antes da conclusão de cada negócio.