Planos diretores recolocam centros do Brasil no radar imobiliário

Uma mudança regulatória em capitais do Brasil está deslocando parte do mercado imobiliário para áreas centrais já atendidas por transporte, serviços e infraestrutura urbana. O movimento aparece em São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Recife e Salvador, com revisão de planos diretores, aumento de potencial construtivo, incentivos à habitação de interesse social, redução ou dispensa de vagas de garagem e uso de retrofit em imóveis ociosos ou subutilizados.

A aposta é reverter uma lógica que empurrou famílias para regiões mais distantes e pressionou deslocamentos urbanos. Para incorporadoras, a combinação entre localização, regras de adensamento e programas habitacionais pode abrir uma nova fronteira de crescimento em bairros consolidados, onde o custo do terreno e as restrições urbanísticas antes dificultavam empreendimentos econômicos.

Mercado imobiliário no Brasil mira imóveis em áreas centrais

Rafael Menin, CEO da MRV, afirmou ao Metro Quadrado que políticas urbanas capazes de viabilizar produto econômico em boas regiões podem multiplicar o tamanho do mercado por “quatro ou cinco”, citando São Paulo como exemplo. Segundo ele, potenciais construtivos de “cinco, seis, sete ou oito vezes” tornam viáveis projetos nas faixas 1, 2 e 3 do Minha Casa Minha Vida.

O contexto habitacional ajuda a explicar o interesse. O Minha Casa Minha Vida teve as faixas de renda atualizadas em 2026: faixa 1 até R$ 3.200 mensais, faixa 2 até R$ 5.000, faixa 3 até R$ 9.600 e faixa 4 até R$ 13.000. Os tetos dos imóveis também subiram para R$ 400 mil na faixa 3 e R$ 600 mil na faixa 4.

Ao mesmo tempo, o déficit habitacional brasileiro foi estimado em 5.773.983 domicílios em 2024, queda de 3,4% frente ao ano anterior e equivalente a 7,4% dos domicílios particulares ocupados. Na ponta do mercado, a CBIC registrou no 1º trimestre de 2025 102.485 unidades residenciais vendidas e 84.924 lançadas em amostra de 221 cidades, com altas anuais de 15,7% nas vendas e 15,1% nos lançamentos, atribuindo o desempenho ao Minha Casa Minha Vida em cenário de juros elevados.

São Paulo e Rio usam plano diretor para adensar perto de infraestrutura

Em São Paulo, a revisão intermediária do Plano Diretor Estratégico foi promulgada pela Lei nº 17.975, de 8 de julho de 2023, com vigência do PDE até 2029. A revisão manteve os Eixos de Estruturação da Transformação Urbana vinculados ao transporte público e definiu, para áreas de influência dos eixos no Arco Tietê até lei específica, coeficiente de aproveitamento máximo igual a 4,0 e gabarito sem restrição.

A norma paulistana também define HIS 1 para famílias de até 3 salários mínimos, HIS 2 para até 6 salários mínimos e HMP para até 10 salários mínimos. Outro incentivo mira a redução de vagas: em empreendimentos sem estacionamento, até 10% da área construída computável pode ser tratada como não computável, excetuadas vagas exigidas pela LPUOS.

No Rio de Janeiro, a Lei Complementar nº 270 foi promulgada em 16 de janeiro de 2024 e publicada no Diário Oficial no dia seguinte, instituindo a revisão do Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano Sustentável. O texto estabelece Coeficiente de Aproveitamento Básico igual a 1, salvo exceções, e determina que a construção acima do básico até o Coeficiente de Aproveitamento Máximo depende de outorga onerosa.

A mesma lei dispensa a exigência de vagas de estacionamento nas novas edificações no município, com exceções para AP 4, AP 5, polos geradores de viagens e Paquetá. Também criou a Zona Franca Urbanística ao longo da Avenida Brasil, Rodovia Presidente Dutra e Missões, área prioritária para ocupação ligada à área central, com estímulo à requalificação urbanística e maior possibilidade de ocupação vertical.

Reviver Centro, BH e Recife reforçam habitação e retrofit

No Rio, o Programa Reviver Centro, instituído pela LC nº 229/2021, tem como objetivos ampliar moradia no Centro e Lapa, aumentar a população residente, incentivar usos mistos e reconverter edifícios existentes para uso residencial multifamiliar ou misto. Em janeiro de 2025, relatório municipal registrava 4.117 unidades residenciais licenciadas desde a lei e 5.672 unidades quando somados pedidos de licença.

Em Belo Horizonte, o Plano Diretor vigente foi instituído pela Lei Municipal nº 11.181, de 8 de agosto de 2019. A frente mais recente é o PL 574/2025, a OUS Somos Centro/Regeneração dos Bairros do Centro, protocolado pelo Executivo em 6 de novembro de 2025, aprovado em 1º turno em 30 de março de 2026 por 33 votos a 5 e ainda dependente de análise de emendas e votação definitiva em maio de 2026.

O projeto prevê incentivos urbanísticos e fiscais para revitalização da Região Central de BH e abrange integralmente Centro, Barro Preto e Colégio Batista, além de partes de Carlos Prates, Bonfim, Lagoinha, Concórdia, Floresta, Santa Efigênia, Boa Viagem, Lourdes, Santo Agostinho e Funcionários. A prefeitura afirma que a proposta busca ampliar a oferta de moradia, reocupar imóveis subutilizados no Centro e entorno, aproveitar infraestrutura existente e reduzir deslocamentos urbanos.

No Recife, o Plano Diretor foi instituído pela Lei Complementar nº 02, de 23 de abril de 2021, e a nova Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo foi aprovada pela Lei nº 19.426/2025. A LPUOS lista a Zona Centro como zona urbanística e define para ela coeficiente de aproveitamento mínimo 0,5, básico 1 e máximo 5. A lei também dispensa exigência mínima de vagas de estacionamento para qualquer empreendimento habitacional, não habitacional ou misto em todas as zonas e setores da cidade.

Salvador combina revisão do PDDU, IPTU e incentivos no Centro

Salvador tem PDDU vigente pela Lei nº 9.069, de 30 de junho de 2016, publicada em 1º de julho de 2016. Em 25 de maio de 2026, o Ministério Público da Bahia informou que o Tribunal de Justiça determinou que a prefeitura divulgasse amplamente audiências públicas da revisão do PDDU e disponibilizasse documentos técnicos em portal eletrônico em até 10 dias.

A decisão também determinou que o projeto de lei de revisão do PDDU não fosse enviado à Câmara Municipal até avaliação final da ação judicial. Em paralelo, a cidade opera incentivos específicos para o Centro Antigo: o programa Revitalizar, lançado em 2017, concede benefícios para reformar, ampliar, restaurar, recuperar ou edificar imóveis em áreas como Centro Histórico, Barbalho, Comércio, Lapinha, Santo Antônio e Saúde, com redução de IPTU, redução de ISS para 2% em atividades listadas e isenção de ITIV.

O quadro nacional indica que o centro das capitais voltou a ser tratado como ativo urbano e imobiliário. A viabilidade, porém, depende de cada regra local: coeficiente de aproveitamento, vagas, outorga, HIS, retrofit, incentivos fiscais e segurança jurídica. Para o mercado imobiliário no Brasil, a disputa por imóveis bem localizados tende a passar cada vez mais pelo texto dos planos diretores.