Rio de Janeiro mira Airbnb com cadastro, ISS e multa de R$ 10 mil
PL 2265/2026 cria regras para hospedagem curta em imóveis residenciais, exige dados de reservas e segue para 12 comissões.
O mercado de hospedagem de curta duração em imóveis residenciais voltou ao centro da agenda regulatória no Rio de Janeiro. Publicado no Diário da Câmara Municipal em 28 de maio de 2026, o Projeto de Lei nº 2265/2026 cria normas municipais para a atividade, prevê cadastro obrigatório, exige informações sobre reservas e valores recebidos e estabelece multas de R$ 1.000 para proprietários ou possuidores e de R$ 10.000 para sites, aplicativos, plataformas digitais, corretores ou imobiliárias.
A proposta tem autoria dos vereadores Salvino Oliveira, Carlo Caiado, Dr. Gilberto e Marcio Ribeiro. O texto ainda não foi ao plenário: despacho do presidente Carlo Caiado encaminhou o projeto para análise de 12 comissões da Câmara do Rio.
Projeto no Rio de Janeiro define regras para imóveis de curta duração
A ementa do PL 2265/2026 trata de normas municipais para hospedagem realizada em imóveis residenciais, em parte ou na totalidade, com ocupação de curta duração no Município do Rio de Janeiro. O texto define hospedagem temporária como ocupação por temporada ou alojamento temporário, de forma episódica ou por períodos de até 90 dias.
A definição alcança contratações feitas diretamente ou por sites, aplicativos, plataformas digitais, corretores e imobiliárias. Na prática, o projeto mira a operação de imóveis residenciais usados para estadias curtas, segmento associado a plataformas como Airbnb.
Cadastro municipal, IPTU e dados das reservas
O PL cria o Cadastro Municipal Simplificado de Hospedagem Temporária para proprietários ou possuidores que ofertem hospedagem temporária no município. Para se cadastrar, o responsável deverá informar inscrição municipal, identificação do imóvel, endereço, matrícula do IPTU, número de leitos, se a destinação é parcial ou total e eventual oferta de serviços adicionais aos hóspedes.
O texto também exige que plataformas digitais, sites, aplicativos, corretores e imobiliárias tenham inscrição no cadastro fiscal municipal, exibam o número de inscrição municipal nos anúncios e forneçam dados ao município para apuração e fiscalização tributária.
Entre as informações exigidas estão data de entrada, data de saída, preços recebidos por diária ou hospedagem e outros valores recebidos ou ressarcidos por hóspedes e contratantes. A reserva só seria confirmada após o preenchimento de uma Ficha de Hospedagem.
Ficha de Hospedagem e proteção de dados
A Ficha de Hospedagem prevista no PL inclui nome completo, documento de identidade ou passaporte, data de nascimento, sexo, país de origem se estrangeiro, cidade e estado de origem se brasileiro, datas previstas de chegada e saída, endereço completo e informação sobre crianças ou adolescentes.
O documento deverá ser encaminhado ao Poder Executivo para estatística e formulação de políticas públicas e à administração do condomínio para controle de acesso e circulação de pessoas autorizadas. O projeto proíbe a hospedagem de crianças e adolescentes desacompanhados dos pais ou responsáveis legais, salvo com autorização expressa e escrita.
O texto determina que a coleta e o tratamento de dados pessoais observem a Lei Geral de Proteção de Dados, Lei nº 13.709/2018, e veda repasse a terceiros sem base legal.
ISS, Taxa de Turismo e multas no mercado imobiliário
No campo tributário, o PL prevê que o recolhimento do ISS sobre intermediação e hospedagem temporária será responsabilidade do intermediador, com retenção na fonte. Nessa hipótese, o proprietário ficaria desobrigado do recolhimento direto, mediante lei específica.
A atividade também ficaria sujeita à Taxa de Turismo, que dependerá de lei específica. As multas arrecadadas deverão ser revertidas ao Fundo Municipal de Turismo, nos termos da Lei nº 2.929, de 23 de novembro de 1999.
As sanções previstas são advertência, multa de R$ 1.000 para proprietário ou possuidor do imóvel, dobrada a cada reincidência, e multa de R$ 10.000 para sites, aplicativos, plataformas digitais, corretores ou imobiliárias. Se aprovado, o texto entrará em vigor 90 dias após a publicação da futura lei.
Câmeras em imóveis e regras para condomínios
O projeto proíbe câmeras de monitoramento em áreas internas do imóvel destinadas aos hóspedes. Câmeras em áreas externas deverão ser informadas no anúncio.
A tramitação ocorre depois de uma decisão relevante do Superior Tribunal de Justiça. Em 7 de maio de 2026, a Segunda Seção do STJ decidiu que a utilização de imóveis em condomínios para contratos de estadia de curta temporada, como Airbnb, exige alteração da destinação das unidades em assembleia por no mínimo dois terços dos condôminos.
No voto prevalecente, a ministra Nancy Andrighi afirmou que contratos intermediados por sistemas como Airbnb não se enquadram propriamente como locação residencial nem como hospedagem hoteleira, podendo ser considerados contratos atípicos.
Disputa anterior e peso econômico do Airbnb no Rio
O PL 2265/2026 sucedeu discussão anterior sobre o PL 372/2025, também de Salvino Oliveira, cuja ementa regulamentava hospedagem em imóveis residenciais de curta duração por corretores, agentes, sites, aplicativos ou plataformas digitais. Em 25 de maio de 2026, a Comissão de Constituição, Justiça e Redação aprovou voto do relator Átila Nunes pela inconstitucionalidade do PL 372/2025.
Em audiência pública realizada em 16 de setembro de 2025 na Câmara do Rio, a FGV apresentou estudo feito a pedido do Airbnb e informou que a plataforma movimentou R$ 9,9 bilhões na economia da cidade do Rio de Janeiro em 2024. O mesmo estudo informou R$ 17,8 bilhões no estado do Rio de Janeiro e R$ 100 bilhões no Brasil em 2024.
A FGV informou ainda que o Airbnb sustentou 61,6 mil postos de trabalho na cidade do Rio e 110,9 mil no estado em 2024. O Airbnb divulgou que, segundo estudo da FGV com dados de 2024, sua atividade adicionou R$ 5,6 bilhões ao PIB municipal e gerou R$ 830,8 milhões em tributos diretos.
Na mesma audiência, o Sindicato de Hotéis e Meios de Hospedagem do Município do Rio de Janeiro informou que, em fevereiro de 2025, havia quase 40 mil imóveis destinados à hospedagem de curta temporada no Rio. O Hotéis Rio afirmou que o Airbnb movimentava cerca de R$ 2,1 bilhões por ano na cidade e que a Prefeitura poderia arrecadar R$ 105,5 milhões sobre esse valor.
Também segundo o Hotéis Rio, as hospedagens formais arrecadaram R$ 233,3 milhões de ISSQN em 2024, equivalentes a 85,6% da arrecadação total de ISS do turismo. A entidade informou ainda que o setor hoteleiro gera 41 mil empregos formais diretos no estado do Rio, sendo 20 mil na capital.
O que observar agora
A proposta ainda passará pelas comissões antes de eventual votação em plenário. Para proprietários, investidores e plataformas, o ponto central é que o Rio de Janeiro discute uma regulação que combina cadastro de imóveis, rastreamento de reservas, obrigações fiscais, regras de condomínio, proteção de hóspedes e sanções financeiras.
Para o mercado imobiliário, o debate tende a afetar a forma como imóveis residenciais são ofertados para curta temporada, especialmente em condomínios. Para o poder público, o projeto busca criar instrumentos de fiscalização, arrecadação e produção de estatísticas sobre uma atividade que já movimenta valores expressivos na cidade.
