Rio de Janeiro vê salto de estrangeiros em estúdios
Compra de imóveis compactos por estrangeiros avança com turismo forte, dólar perto de R$ 5 e debate sobre locação curta.
A compra de estúdios no Rio de Janeiro por estrangeiros ganhou escala em 2026 e virou uma tese de investimento no mercado imobiliário carioca. Segundo a Folha, em reprodução da Abecip, a Lobie afirma ter cerca de 8.000 estúdios no Rio, entre unidades em operação e projetos em construção, e viu a fatia de proprietários estrangeiros sair de 2% há três anos para 18% em 2026.
O movimento também aparece nas vendas informadas pela RJDI. De acordo com a Folha, a proporção de compradores estrangeiros de estúdios passou de 1 a cada 8 clientes, quase 13%, entre novembro de 2024 e junho de 2025, para 1 a cada 6, cerca de 17%, entre julho de 2025 e fevereiro de 2026.
Estúdios no Rio de Janeiro atraem capital estrangeiro
A Lobie identifica, entre esses proprietários estrangeiros, europeus, latino-americanos, investidores dos Estados Unidos e clientes dos Emirados Árabes Unidos. Na leitura da RJDI, parte da demanda combina uso próprio e renda: Jomar Monnerat, sócio da empresa, disse à Folha que há compradores que usam o imóvel por alguns meses e deixam o apartamento rendendo em locação temporária quando não estão no Rio.
O câmbio ajuda a explicar essa conta. A Folha registrou a avaliação de Monnerat de que o câmbio permanecia favorável a parte dos estrangeiros e que o dólar estava na faixa de R$ 5. Em 18 de junho de 2026, a PTAX de venda do dólar fechou em R$ 5,1613, segundo cotação atribuída ao Banco Central e publicada pelo Notícias Agrícolas.
Turismo internacional sustenta a tese dos imóveis compactos
O pano de fundo é a recuperação do turismo internacional no Rio de Janeiro. A cidade recebeu 2.196.443 turistas internacionais em 2025, alta de 43,7% sobre os 1.528.133 visitantes de 2024, segundo a Embratur.
Os principais emissores internacionais para o Rio em 2025 foram Argentina, com 787.229 visitantes, Chile, com 359.705, Estados Unidos, com 214.795, Uruguai, com 100.476, e França, com 86.806. O perfil dos países emissores ajuda a contextualizar por que a procura estrangeira por imóveis pequenos aparece vinculada a turismo, estadias recorrentes e locação de curta duração.
O fluxo seguiu em alta no início de 2026. De janeiro a abril, o Rio de Janeiro registrou 1.065.011 desembarques internacionais, ante 901.991 no mesmo período de 2025, avanço de 18,1%, também segundo a Embratur. No quadrimestre, a Argentina liderou as chegadas, com 412.447 desembarques, seguida por Chile, com 167.178, Estados Unidos, com 93.818, Uruguai, com 39.379, e França, com 38.465.
Mercado imobiliário do Rio tem preço médio de R$ 10.982/m²
Nos preços, o Índice FipeZAP de Venda Residencial apontou valor médio de R$ 10.982 por metro quadrado para imóveis residenciais no Rio de Janeiro em maio de 2026. O indicador registrou alta de 0,40% no mês, avanço acumulado de 1,39% em 2026 e aumento de 4,00% em 12 meses.
No recorte nacional do mesmo FipeZAP, imóveis residenciais de um dormitório tiveram o maior preço médio entre as tipologias em maio de 2026, com R$ 11.987 por metro quadrado. O dado reforça a atenção do mercado para unidades compactas, embora o índice nacional não isole apenas o Rio nesse recorte.
Locação curta divide bairros e entra no radar regulatório
A tese de investimento, porém, depende de uma modalidade sob disputa. A Câmara do Rio discutiu o PL nº 107/2025, de Salvino Oliveira, para regulamentar o aluguel de imóveis por curta temporada no município, conforme registro da UFF.
Em audiência pública citada pela universidade, foram apresentados dados de mais de 21 mil imóveis ofertados por plataformas digitais no Rio de Janeiro, com aproximadamente 30% em Copacabana. A mesma apuração citou levantamento do Secovi-Rio segundo o qual, nos dois anos anteriores, a oferta de imóveis para locação tradicional na Zona Sul caiu 27,5%, enquanto o preço médio do metro quadrado teve aumento real de 17% e alta de até 50% em bairros como Copacabana.
Regras propostas para curta temporada no Rio
A proposta discutida previa cadastro obrigatório no Ministério do Turismo e na Prefeitura, alvará de funcionamento, licença sanitária, certidão negativa de débitos municipais, autorização expressa do síndico e do condomínio, limite de três a 90 dias de locação e proibição de aluguel de curta temporada na orla da Zona Sul.
Em 15 de dezembro de 2025, uma comissão especial da Câmara do Rio aprovou, por 3 votos a 1, relatório favorável à regulamentação de plataformas de hospedagem de curta duração após 10 reuniões e audiências em 2025, segundo a ADEMI-RJ, com o Diário do Rio. O relatório previa cadastro obrigatório de imóveis e anfitriões, inscrição no Cadastur, autorização expressa dos condomínios residenciais, deveres de informação às autoridades municipais e responsabilidade tributária das plataformas por substituição.
STJ impõe aval de condomínios para plataformas como Airbnb
O debate municipal ganhou peso jurídico com decisão nacional. Em 7 de maio de 2026, a Segunda Seção do STJ decidiu que o uso de imóveis em condomínios para estadias de curta temporada, como Airbnb, exige alteração da destinação das unidades em assembleia por pelo menos dois terços dos condôminos.
A relatora foi a ministra Nancy Andrighi, no REsp 2.121.055. O tribunal afirmou que estadias de curta temporada intermediadas por plataformas digitais não se enquadram propriamente como locação residencial nem como hospedagem hoteleira, podendo ser tratadas como contratos atípicos.
O resultado é um paradoxo para o mercado imobiliário do Rio de Janeiro: a procura estrangeira por estúdios cresce amparada por turismo, câmbio e renda via curta temporada, mas a rentabilidade esperada desses imóveis compactos passa por regras municipais, decisões de condomínio e um ambiente regulatório ainda em consolidação.
