No Brasil, STJ blinda cobrança de condomínio em imóveis
Tese repetitiva permite executar dívida condominial fora da recuperação judicial, mesmo quando anterior ao pedido da empresa.
A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça fixou, em 13 de maio de 2026, uma tese com impacto direto sobre imóveis ligados a empresas em recuperação judicial no Brasil: débitos condominiais, mesmo anteriores ao pedido de recuperação, são créditos extraconcursais e podem ser cobrados no juízo cível competente, fora do plano recuperacional. A decisão foi publicada no Informativo 889, em 19 de maio, no Tema 1391, envolvendo os REsps 2.206.633/PR, 2.203.524/RJ e 2.206.292/RJ.
A tese repetitiva estabelecida pelo STJ afirma: “Os débitos condominiais, mesmo anteriores ao pedido de recuperação judicial, são créditos extraconcursais, não se submetendo ao Juízo da recuperação judicial, podendo ser executados no Juízo cível competente”. O julgamento teve relatoria original do ministro Ricardo Villas Bôas Cueva e relatoria para acórdão do ministro Raul Araújo. Segundo o Migalhas, o placar foi de 5 votos a 3.
STJ muda o risco para imóveis de empresas em crise no Brasil
Na prática, a decisão reforça a posição dos condomínios na cobrança de cotas atrasadas e aumenta a atenção necessária em operações com ativos imobiliários de empresas em crise. Para compradores, credores, investidores e administradores, a mensagem central é que a dívida de condomínio acompanha o imóvel e não fica automaticamente travada pelo processo de recuperação judicial.
O ponto jurídico decisivo foi a natureza civil e propter rem das cotas condominiais. O STJ afirmou que esses débitos se vinculam objetiva e diretamente ao imóvel, e não à situação subjetiva da pessoa devedora. Por isso, não se submetem à habilitação de crédito, à suspensão das ações e execuções nem ao chamado stay period da recuperação judicial.
Mercado imobiliário: cobrança de condomínio fica fora do plano
O Tema 1391 discutia se despesas, débitos ou cotas condominiais anteriores à recuperação judicial deveriam ser tratados como créditos concursais ou extraconcursais à luz dos artigos 49 e 84 da Lei 11.101/2005. O artigo 49 estabelece, como regra, que todos os créditos existentes na data do pedido ficam sujeitos à recuperação judicial, ainda que não vencidos.
Mesmo assim, a Segunda Seção aplicou por analogia o artigo 84, III, da mesma lei, que trata como extraconcursais as despesas indispensáveis à administração da falência. No entendimento firmado, as despesas condominiais entram nessa lógica por estarem ligadas à manutenção e ao uso do próprio bem.
O STJ também registrou que créditos extraconcursais podem ser executados paralelamente à recuperação judicial. Ao juízo recuperacional cabe apenas controlar atos constritivos sobre bens indispensáveis ao soerguimento da empresa, segundo o Informativo 889.
Dever condominial e impacto sobre imóveis
O Código Civil impõe ao condômino o dever de contribuir para as despesas do condomínio na proporção das frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção. A lei também prevê correção monetária, juros moratórios convencionados ou legais e multa de até 2% para o condômino inadimplente.
Esse enquadramento é relevante porque, em operações imobiliárias, a existência de cotas condominiais em aberto pode representar um passivo associado ao próprio bem. O precedente citado pelo STJ no Informativo 889, no REsp 1.929.926/SP, já havia admitido a penhora de imóvel alienado fiduciariamente para pagamento de cotas condominiais incidentes sobre o próprio imóvel.
Antes do Tema 1391, havia divergência interna no STJ. A Terceira Turma havia passado a aplicar o critério temporal do Tema 1051/STJ para classificar créditos condominiais anteriores ao pedido de recuperação como concursais. O Tema 1051 fixou que, para submissão aos efeitos da recuperação judicial, a existência do crédito é determinada pela data do fato gerador. Já a Quarta Turma mantinha o entendimento de enquadrar cotas condominiais como crédito extraconcursal.
Recursos repetitivos ampliam alcance da decisão
O Tema 1391 foi afetado sob o rito dos recursos repetitivos, com votação de 22 a 28 de outubro de 2025, situação “acolhida” e abrangência de suspensão prevista no artigo 1.037, II, do CPC. Na afetação, o STJ determinou a suspensão do processamento de todos os processos pendentes, individuais ou coletivos, sobre a questão, em tramitação no território nacional, ressalvadas tutelas provisórias de urgência.
Com o julgamento, a tese passa a orientar casos semelhantes. O CPC inclui os acórdãos em julgamento de recursos especiais repetitivos entre os precedentes que juízes e tribunais devem observar.
Recuperação judicial cresce e amplia atenção ao risco
O contexto econômico ajuda a explicar a relevância da decisão para o mercado imobiliário no Brasil. A Serasa Experian registrou 977 processos de recuperação judicial em 2025, o maior volume desde 2016 e alta de 5,5% sobre 2024. O levantamento também apontou 2.466 CNPJs envolvidos em recuperação judicial em 2025, alta de 13% e recorde da série.
Outro levantamento, o Monitor RGF, informou que o Brasil atingiu 5.680 empresas em recuperação judicial em 2025, crescimento de 24,3% sobre 2024. A RGF Analytics afirma usar dados oficiais da Receita Federal e dos 27 Tribunais de Justiça para mapear empresas ativas e processos de recuperação judicial.
O efeito final da tese é direto: em imóveis vinculados a empresas em recuperação, a dívida condominial não entra no mesmo regime dos créditos submetidos ao plano. Para o condomínio, a decisão reforça a capacidade de cobrança. Para quem compra, financia ou negocia ativos imobiliários de empresas em crise, o passivo condominial passa a exigir diligência ainda mais cuidadosa.
