STJ trava penhora de bem de família em loteamentos no Brasil

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça suspendeu, em junho de 2026, a definição do Tema 1.183, que vai dizer se taxas e rateios cobrados por associações de moradores em loteamentos de acesso controlado têm natureza pessoal ou propter rem. A resposta pode autorizar ou barrar a penhora do bem de família em execuções desse tipo no Brasil.

O julgamento foi interrompido depois que a ministra Isabel Gallotti pediu vista dos autos, após o voto-vista do ministro Raul Araújo em 10 de junho de 2026. Até a suspensão, havia dois votos e uma divergência aberta sobre o alcance da cobrança e seus efeitos sobre imóveis usados como moradia familiar.

STJ decide risco para imóveis em loteamentos fechados no Brasil

O Tema 1.183 discute, nos termos definidos pelo próprio STJ, “qual a natureza do crédito oriundo do rateio de despesas e cobrado por associações de moradores, se propter rem ou pessoal, a fim de viabilizar, ou não, a penhora do bem de família”. A controvérsia chegou ao rito dos recursos repetitivos por meio dos REsps 1.995.213 e 2.023.451, ambos interpostos contra julgamento de mérito de IRDR do Tribunal de Justiça de São Paulo.

Quando afetou os recursos, em 2023, o STJ determinou a suspensão dos processos sobre o tema pendentes no TJSP e em tramitação em todo o território nacional. Por estar no rito dos repetitivos, a tese que vier a ser fixada deverá orientar casos semelhantes, com impacto direto em execuções movidas por associações de moradores.

O ponto jurídico é sensível para o mercado imobiliário porque envolve a proteção do bem de família. Se a dívida for considerada pessoal, a penhora tende a ser afastada. Se for classificada como propter rem, isto é, vinculada ao próprio imóvel, pode entrar em discussão a exceção legal que permite a constrição para certas cobranças ligadas ao imóvel familiar.

Divergência no Tema 1.183 opõe dívida pessoal e propter rem

O relator originário dos recursos, desembargador convocado Carlos Cini Marchionatti, votou para reconhecer natureza pessoal, e não propter rem, nas obrigações de rateio, taxas e contribuições de associações de moradores em loteamento de acesso controlado. A tese por ele proposta afirma que a dívida de rateio de despesas, taxas e contribuições de associações de moradores “tem natureza pessoal, e não propter rem” e “não justifica a penhora do bem de família”.

Raul Araújo abriu divergência parcial ao propor uma distinção temporal baseada na Lei 13.465/2017. Para ele, dívidas anteriores a essa lei teriam natureza pessoal e não afastariam a impenhorabilidade do bem de família.

Para as dívidas posteriores à vigência da Lei 13.465/2017, o ministro propôs outro critério: elas assumiriam natureza propter rem quando o estatuto da associação ou o ato constitutivo da obrigação estivesse registrado na matrícula do imóvel, ou quando houvesse adesão válida dos titulares anteriores. Nessa hipótese, segundo a proposta noticiada, seria admitida a penhora do bem de família com base na exceção do art. 3º, IV, da Lei 8.009/1990.

Bem de família, taxas, IPTU e exceção legal

A Lei 8.009/1990 protege o bem de família contra penhora, mas seu art. 3º, IV, abre exceção para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar. Essa é a razão pela qual a classificação da dívida como pessoal ou propter rem se tornou decisiva no julgamento.

A discussão não é sobre a existência ou a exigibilidade da taxa associativa em si. O próprio STJ separou o Tema 1.183 desse debate, afirmando que a matéria já havia sido sedimentada pelos Temas 492 do STF e 882 do STJ.

No Tema 492, o Supremo Tribunal Federal fixou que é inconstitucional a cobrança de taxa de manutenção e conservação por associação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até a Lei 13.465/2017, ou até lei municipal anterior que discipline a questão. O mesmo tema também definiu que, após esse marco, a cotização pode alcançar titulares de direitos sobre lotes em loteamentos de acesso controlado que tenham aderido ao ato constitutivo ou, no caso de novos adquirentes, quando o ato constitutivo da obrigação estiver registrado no Registro de Imóveis.

Já o Tema 882 do STJ firmou que “as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram”. Esses precedentes delimitam quem pode ser cobrado. O Tema 1.183, por sua vez, trata do efeito patrimonial da cobrança quando ela existe: se ela pode alcançar o imóvel familiar.

Impacto no mercado imobiliário e nas execuções

Para proprietários, compradores, associações e operadores do mercado imobiliário, a tese terá relevância prática em loteamentos de acesso controlado no Brasil. A depender do resultado, a cobrança de rateios poderá permanecer restrita à esfera pessoal do devedor ou alcançar o próprio imóvel, inclusive quando protegido como bem de família, nas condições que vierem a ser fixadas.

O voto de Raul Araújo usa a Lei 13.465/2017 como marco normativo porque ela introduziu o art. 36-A na Lei 6.766/1979. A proposta aproxima o Tema 1.183 dos critérios já definidos pelo STF no Tema 492, especialmente quanto à adesão ao ato constitutivo e ao registro da obrigação no Registro de Imóveis.

Enquanto o julgamento não é retomado, permanece a incerteza. A suspensão por pedido de vista impede a fixação imediata da tese repetitiva e mantém travada a definição nacional sobre a penhora de bem de família por dívida de associação de moradores.

O risco jurídico central está resumido na própria divergência: se a dívida for propter rem, o imóvel pode ser atingido pela exceção legal de cobranças devidas em função do imóvel; se for pessoal, a proteção do bem de família tende a prevalecer. A decisão final do STJ será vinculante e deve orientar execuções de associações de moradores em todo o país.