TJSP barra IPTU fatiado sobre 521 lotes em Mogi das Cruzes

O Tribunal de Justiça de São Paulo manteve, em acórdão datado de 28 de maio de 2026, a anulação de lançamentos de IPTU feitos pelo Município de Mogi das Cruzes sobre 521 lotes individualizados do Loteamento Residencial Fazenda Itapety 1. A decisão envolve cobranças dos exercícios de 2023 e 2024 e está ligada à ausência do Termo de Verificação e Execução de Obras, identificado no processo como TVEO.

O caso trata da matrícula nº 87.486 do 1º Cartório de Registro de Imóveis de Mogi das Cruzes. Segundo o acórdão, relatado por Fernando Figueiredo Bartoletti, a sentença foi mantida em remessa necessária e apelação em ação anulatória de débito fiscal. O entendimento preservado pelo TJSP determinou que a área permaneça em cadastro único até a emissão do termo de verificação das obras.

IPTU em Mogi das Cruzes: o que decidiu o TJSP

A ordem judicial manda o município remembrar a matrícula nº 87.486 em uma única inscrição, cancelar cadastros individualizados em nome da loteadora e de compradores e manter a gleba em cadastro único até a emissão do TVEO. Na prática, a decisão barra a cobrança fatiada do IPTU enquanto o empreendimento não tiver a etapa formal de verificação das obras concluída.

O Município de Mogi das Cruzes sustentou no recurso que, uma vez aprovado o loteamento, o lançamento do IPTU deveria observar a individualização dos lotes, mesmo antes do Termo de Verificação de Obras, identificado no acórdão como TVO. O TJSP, porém, manteve a sentença que havia anulado os lançamentos relativos a 2023 e 2024.

O acórdão registra que o loteamento do empreendimento foi efetivado em 30 de agosto de 2020. Também aponta que a autora era proprietária do imóvel matriculado sob o nº 87.486 do 1º CRI de Mogi das Cruzes e que, após o registro do loteamento, houve desmembramento cadastral da matrícula original.

Fazenda Itapety 1 reúne 714 lotes de alto padrão

O empreendimento aparece em diferentes materiais públicos e comerciais como um projeto de grande porte no mercado imobiliário de Mogi das Cruzes. O acórdão registra que o loteamento tinha 714 lotes e que o prazo das obras foi prorrogado para 30 de maio de 2026.

A Helbor apresenta o Fazenda Itapety como loteamento de alto padrão localizado na Serra do Itapeti, com loja de atendimento no Mogi Shopping, na Avenida Vereador Narciso Yague Guimarães nº 1001, Jardim Armênia, loja 134. Na página de obra da empresa, o progresso geral do empreendimento aparece como 62,61%.

Entre os itens de infraestrutura informados pela Helbor, a terraplenagem aparece com 98,23%, a drenagem de águas pluviais com 95,83%, a pavimentação com 12,85%, o abastecimento de água com 66,59%, o esgotamento sanitário com 69,62% e a energia elétrica com 67,03%. A página informa que a atualização do status da obra é feita no dia 18 de cada mês, referente ao mês anterior.

Imóveis em construção e previsão de entrega

A plataforma Apto classifica o Fazenda Itapety como “em construção”, localiza o projeto na Avenida Pedro Romero, Jardim Rodeio, em Mogi das Cruzes, e informa previsão de entrega em agosto de 2026. A mesma plataforma informa que o projeto da Helbor foi lançado em setembro de 2022, é composto por 714 residências e tem plantas entre 421 m² e 641 m².

O Prêmio Master Imobiliário também descreve o Residencial Fazenda Itapety como um projeto de 714 lotes de alto padrão, com áreas a partir de 420 m². Segundo a publicação, o empreendimento ocupa 27% do setor Bairro do projeto Reserva da Serra do Itapety.

Em material divulgado em 8 de julho de 2022, a Alden informou que Helbor e Alden anunciavam para agosto daquele ano o início das vendas da primeira etapa da Fazenda Itapety. O texto descrevia o empreendimento como parte de uma implantação em 13 fases na área da antiga Fazenda Rodeio.

Contexto urbano: parcelamento do solo e obras de infraestrutura

A discussão sobre o IPTU dos lotes ocorre em um contexto mais amplo de parcelamento do solo urbano em Mogi das Cruzes. A Prefeitura informa que a Lei nº 7.999, de 1º de novembro de 2023, dispõe sobre o parcelamento do solo urbano no município e revogou a Lei nº 7.201, de 31 de agosto de 2016.

Segundo a própria Prefeitura, a Lei de Parcelamento do Solo Urbano regula loteamento, desmembramento, desdobro e remembramento de lotes sujeitos à aprovação municipal. Em minuta de revisão disponibilizada pelo município, a liberação parcial de garantia em caução não implica aceitação definitiva da obra, que só ocorre após a emissão do termo de recebimento definitivo das obras de infraestrutura do parcelamento do solo.

A mesma minuta municipal vincula o recebimento final do parcelamento do solo à implantação total e à execução completa das obras de infraestrutura, serviços e demais encargos assumidos pelo proprietário ou representante legal. Esse pano de fundo ajuda a explicar por que a existência, ou não, de termo de verificação ou recebimento das obras se tornou central na disputa tributária.

Reserva da Serra do Itapety e preservação ambiental

O Fazenda Itapety integra uma área descrita em materiais setoriais como parte da Reserva da Serra do Itapety. O Prêmio Master Imobiliário informa que o projeto tem área total de 10,5 milhões de m², 6 milhões de m² de áreas verdes e desenvolvimento previsto em 13 etapas ao longo de 50 anos.

A mesma fonte informa que a RPPN Botujuru tem 4,37 milhões de m² de Mata Atlântica registrada na matrícula da gleba. A Alden, por sua vez, informou em 2022 que a antiga Fazenda Rodeio tem cerca de 10 milhões de m² e que metade da área seria destinada à preservação perpétua da RPPN Botujuru.

O que a decisão sinaliza para o mercado imobiliário

Para compradores, loteadoras e gestores públicos, o acórdão reforça a relevância dos marcos formais de conclusão ou verificação de obras em empreendimentos de parcelamento do solo. No caso concreto, o TJSP manteve a anulação dos lançamentos de IPTU sobre os lotes individualizados e determinou a manutenção da gleba em cadastro único até a emissão do TVEO.

A decisão não elimina a existência do loteamento nem os dados comerciais do empreendimento, mas delimita como o cadastro tributário deve ser tratado enquanto não houver o termo indicado no processo. Em Mogi das Cruzes, a disputa coloca o IPTU, o registro imobiliário e a infraestrutura urbana no centro de uma mesma questão: quando um loteamento ainda em obras pode ser tratado, para fins fiscais, como lotes autônomos.