Caxias do Sul revê IPTU após 32 anos e limita alta anual
Projeto atualiza Planta de Valores do IPTU, defasada desde 1994, e prevê teto de aumento, reduções e simulador ao contribuinte.
A Prefeitura de Caxias do Sul encaminhou à Câmara, em 13 de agosto de 2026, um projeto de lei complementar para atualizar a Planta de Valores usada como base de cálculo do IPTU. Segundo o Executivo, a tabela está defasada desde 1994, um intervalo de 32 anos, e a revisão busca aproximar os valores venais da realidade socioeconômica e imobiliária do município.
A proposta tem impacto direto sobre imóveis da cidade e sobre a forma como o mercado imobiliário local passa a ser refletido na cobrança do imposto. Pelos estudos oficiais da Receita Municipal, cerca de 31% dos imóveis teriam redução do IPTU. A Prefeitura, porém, não informou ao Jornal do Comércio a quantidade de imóveis que teriam reajuste caso a medida fosse aprovada.
IPTU em Caxias do Sul: o que muda na Planta de Valores
A Planta de Valores é central para a cobrança do IPTU porque, pela Lei Complementar nº 701, de 30 de setembro de 2022, a base de cálculo do imposto é o valor venal do imóvel. A mesma lei estabelece que esse valor consta na Planta de Valores e deve ser atualizado anualmente por decreto, considerando elementos como transações imobiliárias, índices de valorização, localização, área, características do imóvel, área construída, idade da construção, acidentes naturais e equipamentos urbanos.
Na justificativa apresentada, a Prefeitura afirma que a revisão pretende levar em conta transformações urbanas, novos bairros e a valorização de áreas nas últimas três décadas. O Executivo também diz que a atualização atende a orientação do Tribunal de Contas e ganhou relevância após a reforma tributária nacional.
A Secretaria da Receita Municipal afirma realizar estudos sobre a revisão desde 2015. Segundo a Prefeitura, a intenção é seguir orientações da ABNT e usar modelos geoestatísticos de inferência espacial para estimar valores imobiliários.
Imóveis em Caxias do Sul: quem pode pagar mais ou menos IPTU
Os números divulgados sobre o alcance da revisão têm diferenças conforme a fonte. A Prefeitura informou oficialmente a projeção de redução do IPTU para cerca de 31% dos imóveis. Já a GZH/Pioneiro publicou, com base nos novos cálculos, que Caxias do Sul tem 272 mil imóveis registrados, dos quais aproximadamente 178 mil teriam aumento, 83.873 teriam redução e 8.718 ficariam sem alteração.
Na divisão dos aumentos informada pela GZH/Pioneiro, 140.111 imóveis, ou 53% do total, teriam acréscimo de até R$ 500. Outros cerca de 21,7 mil, ou 8%, teriam acréscimo de até R$ 1 mil, enquanto cerca de 16.320, ou 6%, teriam acréscimo superior a R$ 1 mil.
O projeto também prevê redução imediata do imposto para imóveis cujo novo valor venal resulte em queda da base de cálculo. Para os contribuintes com aumento, a proposta estabelece uma limitação anual para os reajustes do IPTU.
Teto de alta do IPTU terá limite anual, mas há divergência sobre aplicação
A Prefeitura informa que a proposta limita os aumentos anuais, com acréscimo não superior a 50% ou R$ 300 sobre o imposto do ano anterior. Há, no entanto, divergência pública sobre a interpretação operacional desse teto.
A GZH/Pioneiro informou que o limite seria de “50% ou R$ 300, o que for maior”. A Rádio Solaris, por sua vez, informou que seria aplicado “o limite que resultar na menor elevação”. Como as duas interpretações levam a efeitos diferentes para o contribuinte, a tramitação na Câmara tende a ser decisiva para explicitar como o redutor será aplicado.
Antes da proposta de revisão ampla da Planta de Valores, a Prefeitura havia informado que o IPTU de 2026 e a Taxa de Coleta de Lixo teriam reajuste de 4,68%, correspondente ao IPCA acumulado entre novembro de 2024 e outubro de 2025.
Mercado imobiliário e alíquotas do IPTU em Caxias do Sul
Além da atualização da base de cálculo, a proposta altera faixas de alíquotas do IPTU, segundo a GZH/Pioneiro. O novo modelo passaria a ter sete faixas, com alíquota mínima de 0,1% para imóveis residenciais, 0,15% para imóveis não residenciais e 0,4% para terrenos.
O modelo vigente, também segundo a GZH/Pioneiro, tem seis faixas e alíquotas iniciais de 0,15% para imóveis residenciais, 0,2% para não residenciais e 0,6% para terrenos. A mudança combina, portanto, revisão de valores venais com nova estrutura de alíquotas, o que torna o efeito final dependente das características de cada imóvel.
Simulador do IPTU antes do lançamento
O projeto prevê ainda uma ferramenta de simulação para que o contribuinte consulte o valor estimado do IPTU antes do lançamento do imposto. A medida é relevante porque a atualização da Planta de Valores pode produzir resultados distintos entre bairros, tipos de imóveis e situações cadastrais.
Outra mudança estrutural é a previsão de reavaliação da Planta de Valores a cada quatro anos, no primeiro ano de cada gestão municipal. Se aprovada, a regra transforma a revisão em um procedimento periódico, reduzindo o risco de uma nova defasagem prolongada como a apontada pela Prefeitura desde 1994.
O avanço do projeto na Câmara definirá o formato final da atualização do IPTU em Caxias do Sul. Até lá, os pontos centrais para proprietários, moradores e agentes do mercado imobiliário são o tamanho do ajuste individual, a forma de aplicação do teto anual e a disponibilização do simulador antes da cobrança.
