Viçosa acha 4.475 imóveis fora do IPTU após auditoria

Viçosa, em Minas Gerais, começou a receber carnês do IPTU 2026 calculados por uma nova metodologia após auditoria do Tribunal de Contas do Estado de Minas Gerais apontar cadastro imobiliário defasado e Planta Genérica de Valores incompatível com a realidade local. Segundo a Prefeitura, o levantamento por georreferenciamento identificou 52 mil imóveis, incluindo 4.475 que não estavam cadastrados, e elevou a área construída oficial de 4,1 milhões para 6,7 milhões de metros quadrados.

A mudança, aprovada pela Câmara Municipal em 23 de dezembro de 2025, passou a valer em 1º de janeiro de 2026. O novo modelo afeta diretamente o mercado imobiliário local, porque atualiza dados usados para estimar o valor venal dos imóveis e, a partir dele, calcular o imposto municipal.

Auditoria do TCE-MG apontou defasagem no cadastro imobiliário de Viçosa

A origem da revisão está no processo nº 1.071.526 do TCE-MG. A auditoria foi realizada na Prefeitura Municipal de Viçosa entre 20 e 31 de maio de 2019, com foco na estrutura legislativa, física e organizacional da Administração Tributária Municipal. O trabalho abrangeu o exercício de 2018 e o período de janeiro a abril de 2019.

O relatório registrou três achados centrais: ausência de revisão e limitação da Planta Genérica de Valores, cadastro imobiliário não fidedigno e inexistência de previsão legal de seletividade e progressividade fiscal das alíquotas do IPTU. À época, o cadastro analisado continha 43.581 imóveis, dos quais 36.677 eram edificados e 6.904 não edificados. Havia ainda 538 inscrições imobiliárias registradas como “Contribuinte Desconhecido”.

O TCE-MG concluiu que a PGV prevista pela Lei Municipal nº 1.470/2001 nunca havia sido revisada. Também apontou falta de fiscalização da Administração Tributária para registrar novos imóveis ou alterações em edificações no perímetro urbano de Viçosa.

Georreferenciamento encontrou imóveis fora do IPTU

Depois das recomendações dos órgãos de controle, a Prefeitura informou ter contratado a Topocart, empresa especializada em georreferenciamento, para realizar o levantamento territorial no município. O trabalho identificou 52 mil imóveis em Viçosa, incluindo 4.475 fora do cadastro.

A Folha da Mata publicou números mais detalhados do levantamento: o método anterior considerava 47.798 inscrições municipais, enquanto o georreferenciamento identificou 52.475 unidades imobiliárias. A área construída registrada subiu de 4.168.707 m² para 6.725.678 m².

Na prática, a atualização traz para a base oficial imóveis e áreas construídas que não apareciam corretamente no cadastro municipal. Segundo a Prefeitura, os maiores reajustes se concentram em imóveis com grande defasagem cadastral, ampliações não registradas, áreas construídas incompatíveis com os dados municipais, novas unidades edificadas em um mesmo lote ou propriedades fora do cadastro correto.

Nova Planta Genérica de Valores muda cálculo do IPTU 2026

A Câmara Municipal de Viçosa aprovou o Projeto de Lei Complementar nº 08/2025, de autoria do prefeito Ângelo Chequer, para alterar o cálculo do IPTU a partir de 2026 e instituir nova Planta Genérica de Valores. A votação teve 11 votos favoráveis, 3 votos contrários, dos vereadores Dr. Omar, Prisca e Jamille, e abstenção da vereadora Vanja.

A nova PGV passou a considerar localização, zona fiscal, tamanho do terreno, área construída, padrão da edificação, estado de conservação, topografia e características do lote. Os efeitos foram definidos para começar em 1º de janeiro de 2026, com autorização para aplicação progressiva e correção anual posterior limitada ao IPCA, sem aumento real por decreto.

O TCE-MG havia recomendado corrigir divergências entre critérios da PGV e critérios registrados no sistema de cálculo do IPTU. Também recomendou o envio de projeto de lei à Câmara para instituir nova PGV com critérios técnicos para apuração dos valores venais urbanos, além do recadastramento dos imóveis, integração entre setores municipais e cruzamento de dados com concessionárias de energia elétrica e água tratada.

Alíquotas caem, mas parte dos imóveis terá aumento

A Prefeitura informou redução de alíquotas no novo cálculo. Para imóveis edificados, a alíquota passou de 0,30% para 0,20%. A nova tabela fixou alíquota máxima de 0,40%, abaixo dos 1,20% previstos antes para imóvel sem edificação, sem muro e sem passeio.

A Folha da Mata detalhou outras mudanças: terreno sem edificação com muro e passeio passou de 0,55% para 0,30%; terreno sem edificação sem muro ou passeio passou de 0,90% para 0,40%; e terreno sem edificação sem muro e sem passeio passou de 1,20% para 0,40%.

Mesmo com a redução das alíquotas, os efeitos variam conforme a situação cadastral e as características dos imóveis. Segundo estudos citados pela Prefeitura, 7.121 imóveis terão redução no IPTU, 3.670 terão reajuste de até 10%, 6.058 terão aumento entre 10% e 30%, e 6.168 terão reajuste entre 30% e 50%.

Repercussão em Viçosa e impacto no mercado imobiliário

A atualização chegou aos contribuintes em meio à entrega dos carnês do IPTU 2026. A Folha da Mata registrou que, no início de julho de 2026, parte da população de Viçosa recebeu boletos com aumento considerado expressivo e que o caso repercutiu nas redes sociais com reclamações de moradores.

Para o mercado imobiliário de Viçosa, a revisão tem efeito de reorganização da base pública de informações sobre os imóveis urbanos. Ao corrigir área construída, padrão de edificação, localização e demais critérios da PGV, o município passa a trabalhar com um cadastro mais próximo da ocupação real da cidade.

O ponto sensível está na transição: imóveis que estavam subavaliados, ampliados sem registro ou fora do cadastro correto podem sentir reajustes maiores no IPTU. Ao mesmo tempo, a Prefeitura informa que parte dos contribuintes terá redução, resultado da combinação entre nova base de cálculo, revisão cadastral e alíquotas menores.

O caso de Viçosa mostra como auditorias de controle, cadastro imobiliário e política tributária se cruzam na gestão urbana. A atualização do IPTU 2026 não se limita ao boleto: ela revela mudanças acumuladas no território que, por anos, não estavam integralmente refletidas nos registros oficiais do município.