Aluguel novo no Brasil sobe 8,68% e se distancia do IGP-M
Em maio de 2026, FipeZAP de locação residencial avançou acima do IPCA e abriu diferença de 6,73 pontos ante o IGP-M em 12 meses.
O preço de entrada dos aluguéis residenciais no Brasil voltou a se afastar dos principais indexadores em maio de 2026. O Índice FipeZAP de Locação Residencial subiu 0,85% no mês e acumulou alta de 8,68% em 12 meses, acima do IPCA, de 4,72%, e muito acima do IGP-M, de 1,95% no mesmo período.
A diferença é relevante para o mercado imobiliário porque o FipeZAP acompanha anúncios de apartamentos prontos em 36 cidades brasileiras, ou seja, mede preços pedidos em novos aluguéis. O indicador não incorpora a correção de contratos vigentes, cujos reajustes seguem as regras de cada contrato.
Aluguel no Brasil corre acima do IGP-M em 12 meses
Em 12 meses até maio de 2026, a alta do aluguel residencial anunciada pelo FipeZAP superou o IGP-M em 6,73 pontos percentuais. Em termos proporcionais, o avanço de 8,68% foi cerca de 4,45 vezes a variação de 1,95% do IGP-M no período.
O descolamento chama atenção porque a FGV descreve o IGP-M como um índice mensal do FGV IBRE amplamente usado como referência para reajuste de contratos de aluguel. Em maio de 2026, o IGP-M subiu 0,84%, acumulou 3,79% no ano e 1,95% em 12 meses.
O IPCA também ficou abaixo do aluguel novo. Segundo o IBGE, o índice oficial de inflação foi de 0,58% em maio, acumulou 3,20% no ano e 4,72% em 12 meses. O IPCA abrange famílias com rendimento monetário de 1 a 40 salários mínimos e cobre dez regiões metropolitanas, além de Goiânia, Campo Grande, Rio Branco, São Luís, Aracaju e Brasília.
Mercado imobiliário: alta mensal desacelera, mas segue forte
Apesar da pressão em 12 meses, o avanço mensal do FipeZAP desacelerou em maio. O índice subiu 0,85%, abaixo da alta de 1,04% registrada em abril de 2026. Ainda assim, no acumulado de janeiro a maio, o aluguel residencial avançou 4,40%, acima do IPCA de 3,20% e do IGP-M de 3,79% no mesmo recorte.
Esse recorte ajuda a separar dois debates. De um lado, há o reajuste de contratos em vigor, que depende do índice e das condições pactuadas. De outro, há o preço pedido em imóveis disponíveis para nova locação, que é o foco do FipeZAP. É nesse segundo grupo que aparece o maior fosso em relação ao IGP-M.
Preço dos imóveis para locação chega a R$ 53,35 por m²
Na amostra de maio de 2026, o preço médio de locação residencial nas 36 cidades monitoradas foi de R$ 53,35 por m². Entre os tipos de imóveis, unidades de um dormitório tiveram preço médio de R$ 71,24 por m², enquanto unidades de três dormitórios ficaram em R$ 45,84 por m².
O comportamento por tipologia foi desigual. Em maio, os imóveis de dois dormitórios tiveram a maior alta mensal, de 1,09%. Já as unidades de três dormitórios recuaram 0,16% no mês. Em 12 meses, porém, os imóveis de três dormitórios lideraram a valorização, com alta de 9,69%, enquanto unidades de quatro ou mais dormitórios tiveram a menor alta, de 7,52%.
Capitais mostram alta ampla nos aluguéis residenciais
Entre 22 capitais monitoradas, 21 registraram alta do aluguel residencial em 12 meses até maio de 2026. A exceção foi Campo Grande, com queda de 4,91%.
As maiores altas em 12 meses ocorreram em Aracaju, com 22,72%, Teresina, com 17,48%, Brasília, com 14,90%, João Pessoa, com 14,40%, e Fortaleza, com 12,33%. O dado mostra que a pressão sobre novos aluguéis não se concentrou apenas nos mercados de maior preço médio.
São Paulo lidera preço médio entre capitais
Entre as capitais listadas, São Paulo apresentou o maior preço médio de locação em maio de 2026, de R$ 64,67 por m². Em seguida vieram Recife, com R$ 63,64 por m², Belém, com R$ 63,27 por m², Florianópolis, com R$ 60,93 por m², e Rio de Janeiro, com R$ 59,08 por m².
Na outra ponta, Teresina teve o menor preço médio entre as capitais listadas, de R$ 30,98 por m². Depois apareceram Campo Grande, com R$ 31,45 por m², e Aracaju, com R$ 36,62 por m².
Investimento em imóveis: rentabilidade média é de 6,11% ao ano
Para investidores, o relatório também traz uma medida de retorno do aluguel residencial. A rentabilidade média estimada em maio de 2026 foi de 6,11% ao ano.
Entre capitais, os maiores rental yields informados foram os de Recife, com 8,54% ao ano, Cuiabá, com 8,31% ao ano, Belém, com 8,29% ao ano, e Manaus, com 8,27% ao ano. O indicador ajuda a observar a relação entre aluguel e preço do imóvel, mas deve ser lido junto com a dinâmica local de oferta, demanda e valores anunciados.
O que o dado sinaliza para novos aluguéis no Brasil
O quadro de maio de 2026 indica que o aluguel novo segue em ritmo superior ao dos indexadores de inflação e ao IGP-M, referência tradicional para contratos. Para quem procura imóveis, a pressão aparece no preço pedido em anúncios. Para proprietários e investidores, o mesmo movimento reforça a importância de distinguir reajuste contratual de valor de mercado para uma nova locação.
Como o FipeZAP mede anúncios e não contratos vigentes, o índice não diz quanto todos os inquilinos pagarão após reajuste. Ele mostra, com base na amostra de 36 cidades, que o custo de entrada em novos aluguéis residenciais avançou bem mais do que o IGP-M no acumulado de 12 meses até maio de 2026.
