Aluguel em Dallas-Fort Worth: alívio levaria 474 anos

O mercado imobiliário de Dallas-Fort Worth vive um paradoxo: os aluguéis pedidos caíram, mas o alívio não chega aos moradores mais pressionados. Uma análise do Housing Affordability Toolkit, publicada em 23 de junho de 2026 pelo National Multifamily Housing Council com Matthew Kwatinetz, da NYU Schack Institute of Real Estate/NYU Urban Lab, estima que a região levaria, em média, 474 anos para endereçar o déficit de oferta subsidiada acessível para locatários sobrecarregados.

A estimativa aparece no apêndice técnico do estudo, no qual Dallas-Fort Worth-Arlington, TX MSA figura no ranking 46 da análise de áreas metropolitanas. A comparação ajuda a dimensionar o problema: New York-Newark-Jersey City, NY-NJ MSA aparece no ranking 25, com média de 169 anos para enfrentar déficit semelhante.

Dallas-Fort Worth tem queda no aluguel, mas crise habitacional persiste

Segundo a Realtor.com, em matéria publicada em 2 de julho de 2026, o aluguel pedido mediano em Dallas-Fort Worth caiu 2,9% em relação ao ano anterior. A mesma reportagem destacou que, apesar da queda, a estimativa para que esse alívio alcance os moradores mais sobrecarregados é de 474 anos.

Em maio de 2026, o aluguel pedido mediano na região era de US$ 1.462 por mês, também com queda anual de 2,9%, de acordo com levantamento da Realtor.com. O dado mostra uma pressão menor no preço anunciado dos imóveis para aluguel, mas não significa que a moradia tenha se tornado acessível para quem já compromete parcela elevada da renda.

No mesmo mês, a mediana nacional de aluguel pedido para imóveis de 0 a 2 quartos nas 50 maiores áreas metropolitanas era de US$ 1.686, queda anual de 1,5%. Ainda assim, o valor permanecia US$ 248, ou 17,2%, acima do nível pré-pandemia de maio de 2019, segundo a Realtor.com Economic Research.

Mais imóveis não resolveram o déficit acessível

O pano de fundo é a forte construção multifamiliar. O Federal Reserve Bank of Dallas informou, em 23 de março de 2026, que a onda de construção da pandemia criou excesso de oferta em muitos mercados do Texas, elevou a vacância e reduziu aluguéis. O texto identificou Austin, San Antonio e Dallas como os mercados texanos com as maiores quedas de aluguel.

Relatório da Newmark mostra a escala desse ciclo em Dallas-Fort Worth: a região entregou 44.218 unidades em 2024, o maior total anual de oferta da história do mercado; 30.868 unidades em 2025; e projetava 23.091 unidades em 2026, queda de 48% em relação ao pico de 2024. No 1º trimestre de 2026, o mercado tinha aluguel efetivo médio de US$ 1.483, crescimento anual de -0,4%, ocupação média de 93,2% e estoque multifamiliar de 998 mil unidades.

O problema, segundo o toolkit, é que a ampliação de oferta de mercado não necessariamente produz moradia acessível para famílias de renda baixa demais para pagar os preços correntes. O teste de NOAH do estudo compara limites de aluguel acessível do HUD para família de 4 pessoas a 80% da renda mediana da área com aluguéis médios de mercado de 2 quartos da CoStar em cada MSA.

Mercado imobiliário de Dallas-Fort Worth e renda dos locatários

Nos Estados Unidos, o toolkit estima 22,4 milhões de domicílios locatários sobrecarregados, definidos como aqueles que gastam mais de 30% da renda com moradia. O relatório também estima que 10,1 milhões de domicílios têm renda insuficiente para pagar qualquer tipo de moradia sem assistência, abaixo do necessário para cobrir custos básicos de operação e utilidades.

A produção subsidiada acessível representa 14,3% do estoque alugado ocupado nos EUA, segundo o mesmo estudo. Além disso, os anos de maior produção de unidades “Capital A Affordable” ficaram abaixo de 200 mil novas unidades alugadas por ano.

O diagnóstico nacional é reforçado por outro levantamento: em 2024, 22,7 milhões de domicílios locatários nos EUA gastavam mais de 30% da renda com aluguel e utilidades, equivalentes a 49% dos locatários, e 12,1 milhões gastavam mais de 50% da renda com moradia, de acordo com o Harvard Joint Center for Housing Studies.

Déficit de imóveis acessíveis atinge os mais pobres

Em Dallas-Fort Worth-Arlington, a National Low Income Housing Coalition calculou para 2024 a existência de 225.225 domicílios locatários de renda extremamente baixa. Para esse grupo, havia 41.596 unidades acessíveis e disponíveis, com déficit de 183.629 unidades e apenas 18 unidades acessíveis e disponíveis para cada 100 domicílios locatários de renda extremamente baixa.

Na área metropolitana Dallas-Fort Worth-Arlington, a participação de domicílios locatários moderada ou severamente sobrecarregados era de 47,1% em 2022. Na cidade de Dallas, a taxa era de 47,0%, acima dos 45,0% registrados em 2017, segundo a Analysis of Impediments de 2024 da prefeitura.

A mesma análise municipal mostra que o peso do aluguel é mais severo nas faixas de menor renda. Em Dallas, domicílios locatários com renda anual entre US$ 20.000 e US$ 35.000 tinham incidência de sobrecarga de aluguel de 94,2% em 2022. Entre os domicílios com renda abaixo de US$ 20.000, a taxa era de 72,0%; entre US$ 35.000 e US$ 50.000, de 70,0%.

O que a métrica de 474 anos revela sobre habitação

A métrica “Time to Address”, criada pelo Housing Affordability Toolkit, busca estimar em quantos anos políticas ou ritmos atuais de produção reduziriam o déficit de acessibilidade. No caso de Dallas-Fort Worth, o número de 474 anos não indica ausência de construção; indica que a produção existente e as condições atuais de mercado não bastam para fechar o déficit de moradia acessível aos locatários mais sobrecarregados.

Entre as 50 maiores áreas metropolitanas analisadas, o toolkit concluiu que 5 tinham aluguéis médios de 2 quartos no nível ou abaixo do limite acessível do HUD, 7 estavam próximas desse nível e 38 tinham aluguéis médios acima dos limites acessíveis. Para Dallas-Fort Worth, a leitura central é clara: mesmo quando os preços recuam, o mercado imobiliário pode continuar distante da capacidade de pagamento dos moradores que mais precisam de imóveis acessíveis.