Nova York congela aluguel em 1 milhão de imóveis regulados

O Rent Guidelines Board de Nova York aprovou, em 25 de junho de 2026, um congelamento de aluguel para apartamentos com aluguel estabilizado. A Order #58 foi aprovada por 7 votos a 1 e fixou reajuste de 0% para contratos de 1 ano e de 0% para contratos de 2 anos.

A regra vale para contratos iniciados em ou após 1º de outubro de 2026 e em ou antes de 30 de setembro de 2027, segundo o Rent Guidelines Board. O órgão informa ter mandato para estabelecer diretrizes de reajuste para cerca de 1 milhão de unidades sujeitas à Rent Stabilization Law em Nova York.

Congelamento de aluguel em Nova York atinge mercado imobiliário regulado

A decisão alcança uma fatia central do mercado imobiliário de locação da cidade. A cobertura do The Guardian informou que o congelamento atinge mais de 1 milhão de apartamentos rent-stabilized, equivalentes a mais de 40% do mercado de locação de Nova York.

A Prefeitura de Nova York afirmou que esta foi a primeira vez na história da cidade em que o congelamento também alcançou contratos de 2 anos. Em comunicado, o prefeito Zohran Kwame Mamdani disse que o conselho entregou um congelamento para contratos de 1 ano e o primeiro congelamento para contratos de 2 anos após revisar dados e ouvir moradores da cidade.

O que muda para imóveis estabilizados e o que fica fora

Na prática, os contratos rent-stabilized cobertos pela ordem não terão aumento autorizado pelo RGB no ciclo definido pela norma. A Order #58 também fixou 0% para lofts rent-stabilized com períodos de aumento de 1 ou 2 anos iniciados entre 1º de outubro de 2026 e 30 de setembro de 2027.

A medida, porém, não define aumentos para apartamentos não regulados nem para habitação subsidiada. Segundo o NYC311, no mercado-rate, aluguel e termos de contrato são negociados entre proprietário e inquilino.

O contraste com o ciclo anterior é direto. Para contratos rent-stabilized iniciados entre 1º de outubro de 2025 e 30 de setembro de 2026, os reajustes permitidos eram de 3% em contratos de 1 ano e 4,5% em contratos de 2 anos, de acordo com o NYC311.

Crise habitacional, baixa vacância e affordability em Nova York

O congelamento ocorre em um mercado de imóveis marcado por baixa disponibilidade. A Pesquisa de Vacância e Habitação de 2023 de Nova York estimou vacancy rate líquido de 1,41% para todos os imóveis de aluguel, com 33.210 unidades disponíveis em um estoque de 2.357.000 unidades ocupadas e vagas disponíveis.

No estoque rent-stabilized, a mesma pesquisa estimou vacancy rate de 0,98% em 2023. No mercado-rate, o índice foi de 1,84%. Entre os imóveis com aluguel abaixo de US$ 1.100, a vacância foi de 0,39%; nas unidades entre US$ 1.100 e US$ 1.649, ficou em 0,91%.

A Community Service Society of New York afirmou que o congelamento afeta mais de 2 milhões de nova-iorquinos residentes em moradias rent-stabilized. A pesquisa anual da entidade informou que 67% dos inquilinos rent-stabilized de baixa renda disseram estar com dificuldades financeiras, 83% relataram ter pouca ou nenhuma poupança e 55% disseram não conseguir pagar uma despesa emergencial inesperada.

Custos, impostos e renda operacional dos proprietários

O RGB baseou a decisão em estudos de 2026 sobre Income and Expense, Mortgage Survey, Income and Affordability, Price Index of Operating Costs, Housing Supply e mudanças no estoque rent-stabilized. O processo da Order #58 incluiu 7 reuniões públicas, 4 audiências públicas, 473 submissões escritas de inquilinos e grupos de inquilinos, 104 submissões escritas de proprietários e grupos de proprietários, 6 submissões escritas de autoridades públicas e 104 submissões orais ou em vídeo.

Nas audiências públicas de junho de 2026, o conselho ouviu cerca de 292 inquilinos ou representantes de inquilinos, 32 proprietários ou representantes de proprietários e 13 autoridades públicas. Esse histórico ajuda a explicar o peso político e econômico da decisão sobre imóveis regulados na maior cidade dos Estados Unidos.

Os dados financeiros apresentados pelo RGB mostram pressões em lados diferentes. Entre 2023 e 2024, o Net Operating Income de prédios com unidades rent-stabilized subiu 6,2% nominalmente e 2,2% ajustado pela inflação. Por área, o NOI subiu 15,1% em Staten Island, 10,0% em Core Manhattan, 9,1% em Upper Manhattan, 6,8% em Queens e 4,4% no Brooklyn, enquanto caiu 0,1% no Bronx.

Ao mesmo tempo, o Price Index of Operating Costs de 2026 apontou aumento de 5,3% nos custos de apartamentos rent-stabilized. O levantamento registrou altas de 11,0% em combustível, 10,5% em seguros, 6,0% em manutenção, 5,6% em utilities, 4,8% em custos administrativos, 3,0% em mão de obra e 2,6% em impostos. No mesmo período do PIOC, o Consumer Price Index regional subiu 3,3%, e o CPI excluindo moradia avançou 2,7%.

Unidades em dificuldade e regra especial

O estudo do RGB classificou 1.628 de 17.764 prédios analisados como “distressed”, equivalentes a 9,2%. No estudo de 2025, eram 1.563 de 16.722 prédios, ou 9,3%.

A mesma ordem também fixou uma diretriz especial de 49% acima do maximum base rent para unidades sujeitas à Rent and Rehabilitation Law em 30 de setembro de 2026 que ficarem vagas após essa data.

Impacto para o mercado imobiliário de Nova York

A Order #58 coloca o mercado imobiliário regulado de Nova York em um ciclo de reajuste zero para contratos de 1 e 2 anos, enquanto deixa fora do alcance direto os apartamentos não regulados e a habitação subsidiada. O efeito imediato é concentrado nos imóveis rent-stabilized cobertos pela Rent Stabilization Law.

O alcance da decisão decorre da escala desse estoque: cerca de 1 milhão de unidades sob mandato do RGB e, segundo o Guardian, mais de 40% do mercado de locação da cidade. Em um cenário de vacância baixa e pressão de affordability, a decisão se torna um dos principais movimentos recentes de política habitacional em Nova York.