Austin, Texas: 4.500 moradias acessíveis vazias expõem crise

Austin, Texas, tem mais de 4.500 moradias classificadas como acessíveis desocupadas, equivalentes a quase 16% desse segmento, enquanto moradores de renda extremamente baixa não conseguem pagar por um teto. Os números da CoStar foram publicados pela Associated Press em 7 de setembro de 2026. O percentual se refere ao estoque acessível analisado pela reportagem, não ao conjunto dos imóveis da cidade.

O contraste aparece também no planejamento municipal: entre 2018 e 2024, Austin contabilizou apenas 543 unidades acessíveis às famílias de renda extremamente baixa, diante da meta de 20 mil até 2027. Os dados mostram que ampliar a oferta habitacional não garante, por si só, atendimento a quem dispõe de menos recursos.

Por que os imóveis acessíveis de Austin ficam vazios?

À AP, a incorporadora LDG Development informou que 12% de suas unidades em Austin destinadas à faixa de 60% da renda mediana regional estavam vagas. Rebekah Fischer, responsável pelo portfólio da empresa, apontou a concorrência com milhares de apartamentos novos de mercado e as exigências de comprovação de renda, que tornam mais demorada a aprovação dos candidatos.

Na outra ponta está Mathew Davis, de 49 anos, apresentado pela reportagem como morador de um abrigo em Austin. Sua renda de algumas centenas de dólares mensais vinha de doações remuneradas de plasma. Mesmo uma pequena moradia de US$ 450 por mês, sem água encanada e com banheiro coletivo, ultrapassaria sua capacidade de pagamento.

Moradia acessível depende da renda familiar

A prefeitura considera acessível a moradia cujo custo habitacional total, incluindo serviços básicos, não supera 30% da renda familiar. Já a classificação de renda extremamente baixa abrange famílias com até 30% da renda familiar mediana regional, identificada pela sigla MFI. São medidas distintas: uma trata do comprometimento do orçamento; a outra, da faixa de renda.

Na tabela municipal do programa HOME, vigente desde 1º de junho de 2026, o limite anual para uma pessoa é de US$ 28.250 na faixa de 30% da MFI e de US$ 56.460 na de 60%. Para uma família de quatro pessoas, os limites correspondentes são US$ 40.300 e US$ 80.640. Assim, unidades destinadas a diferentes faixas atendem públicos com capacidades de pagamento distintas.

Aluguéis em Austin: o que dizem os parâmetros oficiais

A página municipal de limites de renda e aluguel apresenta, para apartamentos de um dormitório, valores mensais máximos de US$ 756 na faixa de 30%, US$ 1.260 na de 50% e US$ 1.614 na de 60%. A prefeitura ressalta que os critérios variam por programa e que determinados empreendimentos seguem regras estaduais ou federais próprias.

Esses valores não são um levantamento dos aluguéis das 4.500 unidades vagas. São parâmetros de programas habitacionais. A distinção ajuda a entender o problema: a classificação de um imóvel como acessível precisa ser lida junto com a faixa de renda à qual ele se destina.

Mercado imobiliário avança de forma desigual entre faixas

Aprovado em 2017, o Austin Strategic Housing Blueprint estabeleceu a meta de 60 mil moradias acessíveis para famílias com renda inferior a 80% da MFI, com horizonte até 2027. No balanço de 2018 a 2024, a faixa de 31% a 60% somou 16.067 unidades, diante da meta de 25 mil. A faixa de 61% a 80% registrou 15.819, superando o objetivo de 15 mil.

Para quem recebe até 30% da MFI, o resultado permaneceu distante do planejado. Em 2024, foram produzidas 87 unidades, contra 63 em 2023 e uma meta anual de 2 mil. No conjunto das faixas de até 80%, porém, a produção chegou a 6.467 unidades em 2024, acima da meta anual de 6 mil.

O balanço inclui unidades com restrição de renda e imóveis de mercado classificados pelos preços. Segundo sua metodologia, a queda dos aluguéis e dos preços de venda em 2024 deslocou parte dos imóveis anteriormente classificados acima de 80% da MFI para faixas inferiores. Portanto, os resultados também refletem mudanças de preço.

Déficit habitacional ultrapassa os limites de Austin

Na região metropolitana Austin–Round Rock–San Marcos, havia apenas 23 moradias de aluguel acessíveis e disponíveis para cada 100 famílias locatárias de renda extremamente baixa. O relatório The Gap, publicado em março de 2026 com dados de 2024, aponta déficit de 62.717 unidades nessa faixa. Nesse recorte metropolitano, 82% dessas famílias comprometiam mais da metade da renda com habitação.

Na metodologia do relatório, disponível significa que a moradia acessível à faixa analisada não está ocupada por uma família de renda superior; não significa necessariamente imóvel vazio. Já a contagem da ECHO identificou 3.238 pessoas em situação de rua em Austin e no condado de Travis na noite de 25 para 26 de janeiro de 2025, incluindo pessoas acolhidas. Com datas, territórios e critérios diferentes, esses indicadores não permitem uma comparação direta com as unidades vagas. Eles evidenciam, porém, o desafio de fazer a oferta de moradia alcançar quem tem menos renda.