Austrália: aluguel de 30% vira disputa no mercado imobiliário

A reforma tributária habitacional do governo Albanese transformou o mercado imobiliário da Austrália em campo de disputa política. A partir de 1º de julho de 2027, o Budget 2026-27 prevê limitar o negative gearing residencial a imóveis novos, preservando as regras atuais para imóveis já detidos antes da noite do Orçamento e permitindo que investidores em novas construções continuem deduzindo perdas contra outras rendas.

O ponto mais inflamável do debate foi a leitura de que os aluguéis poderiam subir até 30%. Segundo o Guardian, National Australia Bank e Ray White afirmaram que seus modelos foram interpretados de forma equivocada: o número era uma estimativa teórica de quanto os aluguéis teriam de avançar para recompor rendimentos de novos investidores se os preços dos imóveis permanecessem estáticos.

Austrália muda regra para imóveis e acende debate sobre aluguel

Além de restringir o negative gearing, a reforma substitui o desconto fixo de 50% no imposto sobre ganho de capital por indexação pela inflação e uma alíquota mínima de 30% sobre ganhos de capital a partir de 1º de julho de 2027. Investidores em imóveis novos poderão escolher entre o desconto de 50% e o novo regime.

O documento explicativo do Budget afirma que imóveis residenciais estabelecidos comprados entre o anúncio e 30 de junho de 2027 poderão ser negativamente alavancados nesse intervalo, mas não a partir de 1º de julho de 2027. Imóveis estabelecidos comprados a partir dessa data não poderão ser negativamente alavancados.

A justificativa oficial é deslocar o incentivo fiscal do estoque existente para novas construções. Na página de custo de vida, o Budget estima que a reforma de negative gearing e imposto sobre ganho de capital apoiará 75 mil proprietários adicionais ao longo da década.

O que significa o aluguel 30% no mercado imobiliário da Austrália

A Ray White estimou que o gross rental yield nas capitais combinadas era de 3,95% em julho de 2026 e teria de subir para cerca de 5,15% para compensar a perda do negative gearing para um investidor no topo da alíquota marginal. A simulação assumia LVR de 80%, taxa hipotecária de 6,5% e custos operacionais equivalentes a 20% do aluguel.

Nessa leitura, reportada por realestate.com.au, se os preços dos imóveis não mudassem, os aluguéis nas capitais teriam de subir cerca de 30% para atingir o yield de 5,15%. Se os aluguéis não mudassem, os preços teriam de cair cerca de 23%.

A mesma análise indicou diferenças relevantes entre capitais. Brisbane tinha yield de 3,5% e precisaria de queda de preço de cerca de 32% com aluguéis estáveis. Sydney tinha yield de 3,7% e precisaria de queda de preço de cerca de 28%. Melbourne tinha yield de 4,5% e precisaria de alta de aluguel de cerca de 12% ou queda de preço de cerca de 11%. Darwin, com yield de 6,4%, estava próximo do limiar de autofinanciamento de 6,5%.

Crise do aluguel segue real, mesmo sem repasse automático

A controvérsia não elimina a pressão efetiva sobre os inquilinos. A Cotality informou que, no segundo trimestre de 2026, os aluguéis nacionais subiram 1,6% no trimestre e 5,9% no ano, levando o aluguel mediano nacional a A$ 705 por semana.

Em cinco anos, segundo a Cotality, os aluguéis nacionais aumentaram 40,6%, acrescentando em média A$ 204 por semana aos compromissos das famílias. A vacância nacional ficou em 1,6% no trimestre de junho de 2026, inalterada ante março e abaixo da média de cinco anos de 1,8%.

Todas as capitais australianas tinham vacância abaixo de 2,0% no trimestre de junho de 2026, com Sydney e Brisbane em 1,9% e Adelaide em 1,0%. Sydney era a capital mais cara para aluguel em junho de 2026, com mediana de A$ 841 por semana, seguida por Perth, a A$ 784, Brisbane, a A$ 734, e Darwin, a A$ 725.

Economistas veem limite para repassar custo ao inquilino

O Guardian atribuiu a Cameron Kusher, economista imobiliário independente, a avaliação de que proprietários poderiam desejar reajustes de 30%, mas enfrentariam limites de capacidade de pagamento dos inquilinos. A Commonwealth Bank também afirmou que o impacto esperado nos aluguéis seria “muito pequeno e gradual” e citou estimativa do Tesouro de alta de cerca de A$ 2 por semana para uma família pagando o aluguel mediano atual.

A própria leitura do NAB, publicada inicialmente pelo The Nightly, apontava que uma alta de 1 ponto percentual nos yields, para 4,5%, poderia adicionar 25% a 30% aos aluguéis se os preços permanecessem iguais ou caíssem. Mas a instituição também foi citada dizendo que o ajuste provavelmente exigiria uma combinação de aluguéis mais altos e valores de imóveis mais baixos.

Oferta de imóveis e financiamento entram na conta

Os sinais recentes do crédito e da construção reforçam a complexidade do quadro. O Australian Bureau of Statistics informou que, no trimestre de junho de 2026, o número total de novos compromissos de empréstimos habitacionais caiu 5,4%, enquanto o valor caiu 5,2%. Entre investidores, o número de empréstimos recuou 8,6% e o valor caiu 10,2%.

O ABS informou ainda que a queda de 8,6% nos empréstimos a investidores foi a maior queda trimestral desde setembro de 2022. Ao mesmo tempo, as aprovações totais de moradias subiram 7,2% em junho de 2026, para 18.328 unidades, com casas privadas avançando 0,4%, para 10.631, e moradias privadas excluindo casas subindo 17,8%, para 7.138.

O National Housing Supply and Affordability Council afirmou em 30 de abril de 2026 que a parcela da renda familiar mediana necessária para pagar aluguel em novo contrato chegou ao recorde de 33%. O tempo para poupar para uma hipoteca subiu para 11,2 anos, e a parcela da renda mediana necessária para servir nova hipoteca ficou em 45,9%.

O fechamento do debate, por ora, é menos simples do que a manchete dos 30% sugere. A reforma tenta direcionar incentivos para novos imóveis, enquanto o mercado de aluguel já opera com vacância baixa, renda pressionada e oferta insuficiente. O risco político está em transformar uma simulação de rendimento em previsão direta de aluguel; o risco social está em ignorar que, mesmo sem esse salto teórico, a crise habitacional da Austrália já pesa no orçamento dos locatários.