BC muda crédito imobiliário no Brasil e prevê juros variando por renda

O Banco Central consolida uma mudança estrutural no mercado imobiliário do Brasil. Segundo o diretor de Regulação do BC, Gilneu Vivan, o novo modelo de financiamento habitacional ampliará a diferença das taxas de juros cobradas de famílias com diferentes níveis de renda, rompendo o padrão histórico do crédito imobiliário brasileiro de praticar taxas quase idênticas para todos os tomadores, de dois a mais de dez salários mínimos.

Essa abertura nas taxas começou a ser observada em novembro de 2025 e já atingiu cerca de 0,4 ponto percentual em contratos de 30 anos. O novo desenho estabelece que os imóveis de até R$ 1 milhão tenham benefícios maiores no financiamento, enquanto aqueles entre R$ 1 milhão e R$ 2,2 milhões contam com incentivos intermediários. As propriedades acima desse valor terão incentivos ainda mais reduzidos.

Fuga da poupança e impacto no mercado imobiliário

A transição nos financiamentos ocorre em resposta à escassez prolongada de recursos da caderneta de poupança (SBPE). Os depósitos, que corrigidos pela inflação chegaram em agosto de 2025 ao patamar crítico de 2016, continuam caindo. Apenas no primeiro trimestre de 2026, a poupança acumulou uma saída líquida de R$ 31,97 bilhões, encerrando março com um saldo de R$ 748,6 bilhões, segundo dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (ABECIP).

Historicamente, a poupança correspondia a um percentual entre 62% e 80% do funding total para moradia, mas essa participação recuou para a faixa de 50% em 2025. A consequência foi a necessidade de as instituições financeiras buscarem dinheiro no mercado de capitais, sujeito a juros maiores. Essa dinâmica já forçou, em alguns casos, a redução da cota de financiamento do imóvel de 80% para até 50% ou 60%.

Novas regras e o desafio da taxa Selic

Anunciado pelo governo em outubro de 2025, o novo modelo visa modernizar as regras de direcionamento e ampliar o crédito. O formato anterior determinava que 65% da poupança fosse para crédito imobiliário, 20% de forma compulsória para o Banco Central e 15% como recursos livres. A nova diretriz permite a elevação gradual para que 100% dos saldos da poupança sirvam como referência. O valor máximo do imóvel via Sistema Financeiro da Habitação (SFH) também saltou de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões.

O maior desafio apontado pelo diretor do Banco Central é criar prestações previsíveis para atrelar os empréstimos a outros indexadores. O mercado de capitais remunera títulos com base na taxa Selic — reduzida a 14,50% ao ano pelo Copom em abril de 2026 — acompanhada de um spread, modelo fundamentalmente distinto da tradicional Taxa Referencial (TR).

Crescimento em meio às reestruturações

O Banco Central vê imenso potencial de expansão. Hoje, o crédito habitacional financiado pela poupança no Brasil representa cerca de 6% do PIB, enquanto em outros países de renda média essa fatia varia de 20% a 30% do PIB.

Apesar dos gargalos estruturais, os volumes no curto prazo mostram resiliência. No primeiro trimestre de 2026, os financiamentos via poupança somaram R$ 42,4 bilhões, crescimento de 11,9% frente ao mesmo período de 2025. Em todo o ano de 2025, o volume global de crédito habitacional atingiu R$ 324 bilhões. Em reflexo a ajustes recentes, bancos como a Caixa voltaram a financiar até 80% do valor do imóvel pela tabela SAC e voltaram a autorizar mais de um financiamento ativo por cliente.