Caixa deve ressarcir casal por imóvel não entregue em São Paulo

A Justiça Federal em São Paulo condenou a Caixa Econômica Federal e uma construtora a restituírem integralmente um casal de mutuários que financiou um apartamento não entregue. A decisão foi divulgada em 8 de junho de 2026 pela Justiça Federal da 3ª Região e foi proferida no Procedimento Comum Cível nº 5019406-90.2024.4.03.6100, pela 8ª Vara Cível Federal de São Paulo/SP.

Segundo a divulgação oficial do TRF3/JFSP, a sentença determinou o ressarcimento dos valores gastos na aquisição do imóvel, incluindo despesas do financiamento, taxas condominiais, tributos e corretagem, com atualização monetária. O montante exato deverá ser apurado na fase de liquidação da sentença.

Imóvel em São Paulo: contrato previa entrega em dezembro de 2023

O casal relatou no processo que firmou financiamento habitacional com a Caixa e também pagou parcelas diretamente à construtora. O contrato previa a conclusão da obra em dezembro de 2023, com tolerância de 180 dias de atraso.

O apartamento, porém, não foi entregue. Ainda conforme a Justiça Federal, a construtora passou a comunicar sucessivos adiamentos aos compradores. Na ação, a empresa alegou falta de mão de obra e interferências externas, incluindo a pandemia de Covid-19, como motivos para os atrasos.

A construtora confirmou a existência do prazo de tolerância de 180 dias para entrega da unidade e informou haver cláusula contratual de indenização de 1% ao mês em caso de atraso para compradores que optassem por manter o contrato.

Caixa alegou atuar só como agente financiador

No processo, a Caixa sustentou ilegitimidade passiva e afirmou que sua atuação se limitou ao papel de agente financiador da operação habitacional, sem participação na execução da obra. A tese não foi acolhida na sentença.

O juiz federal Guilherme Markossian de Castro Nunes entendeu que a Caixa não atuou apenas como agente financeiro. Para o magistrado, o banco também tinha responsabilidade de fiscalizar a execução da obra e competência para substituir a construtora em caso de paralisação do empreendimento.

A decisão afirmou a responsabilidade solidária da Caixa e da construtora pelo atraso constatado na entrega do apartamento. O juiz também considerou que dificuldades administrativas ou técnicas na execução do empreendimento integram o risco da atividade econômica desempenhada pelas rés.

Mercado imobiliário e risco em imóveis financiados

A sentença também reconheceu o direito dos autores de cancelar os contratos de compra e de financiamento. Na prática, a decisão trata de um ponto sensível do mercado imobiliário: a divisão de responsabilidades quando o comprador paga por um imóvel financiado, mas não recebe a unidade dentro do prazo contratual.

A legislação federal sobre incorporação imobiliária admite prazo de tolerância de até 180 dias corridos para entrega do imóvel quando a cláusula estiver expressamente pactuada de forma clara e destacada. Essa regra está no art. 43-A da Lei 4.591/1964, incluído pela Lei 13.786/2018.

Também há parâmetro do Superior Tribunal de Justiça sobre restituição em casos de resolução de promessa de compra e venda de imóvel submetida ao Código de Defesa do Consumidor. A Súmula 543 do STJ estabelece que a devolução das parcelas pagas deve ser integral quando houver culpa exclusiva do vendedor ou construtor.

Quando a Caixa pode responder por atraso de obra

A responsabilização da Caixa em atrasos de obra depende das circunstâncias do contrato e da atuação do banco. Em decisão de 2017, no REsp 1534952, o STJ afirmou que a Caixa não responde por atraso de obra do Minha Casa Minha Vida quando atua meramente como agente financeiro.

No mesmo entendimento, o STJ registrou que a análise da legitimidade da Caixa depende da legislação do programa habitacional, do tipo de atividade desenvolvida, do contrato celebrado e da causa de pedir da ação.

Já em acórdão de 2024, a 2ª Turma do TRF3 registrou que a Caixa pode responder solidariamente por atraso quando atua como agente executor de política habitacional federal e assume obrigações de fiscalização ou liberação de recursos vinculadas à execução da obra. O mesmo acórdão distinguiu a atuação como mero agente financeiro da atuação como agente executor de políticas federais para moradia de baixa ou baixíssima renda.

IPTU, condomínio e corretagem entram na conta

No caso decidido pela Justiça Federal em São Paulo, a restituição determinada abrange não apenas os pagamentos diretamente ligados ao financiamento, mas também taxas condominiais, tributos e corretagem. Entre os tributos que podem pesar no custo de um imóvel urbano está o IPTU, embora a sentença divulgada trate genericamente de tributos e deixe os valores para a liquidação.

O desfecho ainda depende da apuração dos valores devidos. Mas a decisão reforça, para compradores de imóveis e agentes do mercado imobiliário, a relevância de documentar pagamentos, comunicações de adiamento, cláusulas de tolerância e responsabilidades assumidas por cada parte no contrato.