Campo de Marte cria impasse para imóveis em São Paulo

A mudança nas regras de proteção do Campo de Marte, em Santana, abriu uma frente de incerteza para o mercado imobiliário de São Paulo e para áreas que o Plano Diretor tenta adensar perto do transporte público. A partir da Portaria ICA nº 2.173/SAGA, publicada no Diário Oficial da União em 5 de maio de 2026, novos objetos, ampliações e estruturas existentes dentro das superfícies limitadoras de obstáculos passam a ser alcançados pelo Plano de Zona de Proteção do aeródromo.

O ponto sensível está no raio de até 20 km do Campo de Marte, onde obras podem ter de passar por análise da Aeronáutica quando houver possível interferência nas novas zonas de proteção. Projeções citadas pela Folha de S.Paulo apontam redução de até 90 m na altura de novos prédios e impacto sobre áreas centrais como a Operação Urbana Consorciada Água Branca, o PIU Setor Central, o PIU Arco Tietê e trechos dos Eixos de Estruturação da Transformação Urbana.

Campo de Marte e mercado imobiliário em São Paulo

O Campo de Marte consta no AISWEB/DECEA como aeródromo SBMT, em São Paulo, com pista principal 12/30 de 1.600 m x 45 m e elevação de 723 m, ou 2.372 pés. A mudança regulatória recente decorre da preparação do aeroporto para operação por instrumentos do tipo IFR não-precisão, após obras da Fase 1B da concessão entregues em 19 de março de 2026 pela PAX Aeroportos.

Segundo o Ministério de Portos e Aeroportos, essa etapa somou cerca de R$ 120 milhões e incluiu nova taxiway, iluminação e sinalização, áreas de segurança de fim de pista, substituição de sistemas PAPI, nova pavimentação, reparos em taxiways e drenagem. A concessão do Campo de Marte com Jacarepaguá ocorreu em 2022, por R$ 141 milhões e contrato de 30 anos, segundo o Metro Quadrado.

Altura de imóveis e novas análises da Aeronáutica

A regra técnica citada pela Folha estabelece que a Superfície Horizontal Externa usa como referência a cota 827,49 m, calculada a partir da elevação do Campo de Marte, e exige análise da Aeronáutica para projetos cujo topo ultrapasse essa altitude, somando terreno e edificação. No raio mais restritivo, chamado de Superfície Horizontal Interna, novas construções precisam de aprovação quando superam a altitude de 767,49 m, o que pode atingir edificações com pouco mais de 40 m em áreas próximas.

A Folha informou ainda que o raio da Superfície Horizontal Interna passou de 2,5 km para 3,5 km, enquanto a superfície cônica ligada à operação por instrumentos passou de 3,6 km para 4,7 km. O teto de referência do perímetro de 20 km caiu de 890 m para 827 m em relação ao nível do mar.

A Aeronáutica informou à CNN que a transição para IFR implica zonas de proteção mais restritivas do que as já existentes e pode impactar análises de empreendimentos com elevações significativas no entorno do aeródromo. O próprio aeródromo, porém, afirmou à CNN que o mapeamento de 20 km, chamado de Superfície Horizontal Externa, não impõe por si só uma limitação automática à ocupação urbana e que eventuais restrições de altitude devem ser avaliadas caso a caso. A ANAC declarou que eventuais restrições de altura em razão do Plano de Zona de Proteção são competência exclusiva do DECEA.

Plano Diretor, eixos de transporte e adensamento

O conflito urbano ocorre porque o Plano Diretor de São Paulo incentiva maior adensamento construtivo nas áreas de influência dos eixos de transporte público, com raio de 600 m em torno de estações de trem e metrô e 300 m ao longo de corredores de ônibus. A Revisão Intermediária do Plano Diretor entrou em vigor em 8 de julho de 2023 pela Lei 17.975/2023.

Nas projeções citadas pela Folha, a nova incerteza atingiria 93% da OUC Água Branca, 91% do PIU Setor Central e 70% do Arco Tietê. Nos eixos de transporte, seriam 12,3 km² afetados, equivalentes a 12% das áreas da cidade submetidas a esse tipo de regra de ocupação do solo.

A Prefeitura descreve o PIU Setor Central como uma estratégia para atrair investimentos, qualificar espaços públicos, melhorar a mobilidade e atrair moradores para uma área dotada de infraestrutura e circulação diária de 2,3 milhões de pessoas. A OUC Água Branca, reformulada pela Lei nº 15.893/2013, inclui diretrizes para circulação, mobilidade, áreas verdes, equipamentos públicos e adensamento populacional.

Impacto em outorga, FUNDURB e habitação

A outorga onerosa é paga para construir acima dos limites construtivos básicos definidos pelo Plano Diretor, e sua arrecadação vai para o FUNDURB. Segundo a Prefeitura, os recursos do fundo financiam melhorias urbanas previstas no Plano Diretor, como habitação social e qualificação da mobilidade; ao menos 40% devem ser aplicados em Habitação de Interesse Social e no mínimo 30% em vias estruturais e sistemas de transporte público coletivo, cicloviário e de pedestres.

A Folha informou que a Prefeitura tem R$ 300 milhões previstos em outorgas de prédios aprovados e ainda não construídos, dos quais metade ainda não foi arrecadada por causa de pagamentos parcelados. Em cenário pessimista citado pelo jornal, a administração municipal estima perdas de R$ 6 bilhões para o FUNDURB até 2029 caso toda a produção imobiliária na área de influência do aeródromo seja prejudicada. O UOL informou que a SMUL estimou perda de R$ 6,3 bilhões até 2029 apenas com outorga onerosa.

O efeito já apareceu em um caso concreto relatado pelo UOL: um retrofit municipal na rua Sete de Abril, a cerca de 3 km do Campo de Marte, recebeu parecer desfavorável do CRCEA-SE por exceder em 4,05 m o limite da superfície cônica, onde a altitude máxima permitida era 791,2 m. O projeto previa 96 unidades de Habitação de Interesse Social para famílias com renda mensal de até três salários mínimos.

Setor imobiliário vê risco para novos imóveis

Estudo da Abrainc em parceria com o Secovi-SP, divulgado em 29 de maio de 2026, estimou que as novas superfícies de proteção avançam sobre 8% da zona urbana do município. O levantamento apontou conflito com 92% do PIU Setor Central, 100% da OUC Água Branca e 73% do Arco Tietê, além de 137,7 mil unidades habitacionais previstas para 2026 sob o novo rito de análise.

A Abrainc também projetou déficit acumulado de oferta de 110 mil unidades habitacionais e não geração de mais de 570 mil empregos em dez anos. Antes da publicação do plano do DECEA, o Secovi-SP calculou que restrições no raio de 20 km poderiam afetar projetos que somavam 35 mil unidades residenciais.

A PAX Aeroportos declarou ao Metro Quadrado que a publicação do plano permite conhecer gabaritos e realizar estudos de risco aeronáutico para avaliar eventuais exceções. Assim, a disputa em São Paulo não se resume a uma proibição automática de prédios: o impasse está em como compatibilizar segurança de voo, análise técnica e a política urbana que busca aproximar imóveis, moradia e transporte público nas áreas centrais.