Condomínio atrasado em cartório salta 569% no Brasil

As dívidas de condomínio levadas a cartório no Brasil dispararam em 2025 e acenderam um alerta para moradores, síndicos e compradores de imóveis. O número de documentos enviados a protesto passou de 15.071 em 2024 para 100.815 em 2025, alta de 569%, segundo o Instituto de Estudos de Protesto de Títulos do Brasil, em dados divulgados pelos Cartórios de Protesto BR.

O valor encaminhado aos cartórios também cresceu em ritmo semelhante: saiu de R$ 29,5 milhões em 2024 para R$ 199,4 milhões em 2025, avanço de 577%. A escalada é a maior da série iniciada em 2020 e mostra que a cobrança extrajudicial ganhou espaço no mercado imobiliário brasileiro.

Mercado imobiliário no Brasil vê dívida de condomínio migrar para cartórios

O protesto passou a aparecer como alternativa de cobrança para condomínios que enfrentam inadimplência. Em reportagem exibida em 20 de junho de 2026, o R7/Jornal da Record também informou que a modalidade cresceu 569% em 2025 e que o total enviado aos cartórios alcançou R$ 199 milhões.

A mudança importa porque a dívida condominial não é apenas um problema administrativo do prédio. Ela pode atingir diretamente o morador inadimplente e, em determinadas situações, entrar no radar de quem compra um imóvel usado, arremata uma unidade ou assume a posse de um bem com histórico de despesas em aberto.

A Lei 9.492/1997 define o protesto como ato formal e solene que prova inadimplência e descumprimento de obrigação originada em títulos e outros documentos de dívida. Na prática, a cobrança levada ao cartório cria um registro formal do débito.

Protesto de condomínio pode afetar crédito e negociação de imóveis

Segundo o R7/Jornal da Record, o protesto de dívida condominial em cartório pode resultar na negativação do nome do morador inadimplente junto a instituições financeiras. Esse efeito aumenta o peso da cobrança para famílias que dependem de crédito e para proprietários que pretendem vender ou regularizar um imóvel.

Os dados de 2025 indicam que parte relevante das cobranças teve desfecho. Do total de dívidas condominiais apresentadas a protesto naquele ano, 35,7% tiveram algum tipo de resolução, incluindo pagamento, acordo ou cancelamento da cobrança. Foram 34.528 débitos resolvidos, com recuperação de cerca de R$ 70 milhões.

A reação de parte dos devedores ocorreu rapidamente. Quase 15% das dívidas resolvidas foram quitadas nos três primeiros dias após a notificação. Outros 16% dos casos tiveram pagamento depois da efetivação do protesto.

Inadimplência condominial ainda deixa saldo alto em aberto

Apesar da recuperação registrada, o problema não se encerrou nos cartórios. Cerca de 61% das dívidas condominiais levadas a protesto em 2025 permaneciam sem pagamento ao fim do período analisado pelo Instituto de Estudos de Protesto de Títulos do Brasil.

O movimento continuou no início de 2026. No primeiro trimestre, 26.866 dívidas condominiais foram encaminhadas a protesto, somando R$ 42,8 milhões. No mesmo intervalo, 7.112 títulos condominiais foram resolvidos.

Esses números reforçam que o condomínio atrasado deixou de ser um passivo restrito à relação entre síndico e morador. Em um mercado imobiliário em que a compra e venda de unidades depende de documentação clara, o débito pode se tornar ponto sensível de negociação.

Risco para comprador: dívida condominial acompanha o imóvel

O principal alerta para quem compra imóveis está no vínculo entre a dívida e a unidade. O Código Civil estabelece que o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

Em 2025, o Superior Tribunal de Justiça afirmou que a dívida condominial é vinculada ao imóvel e que o condomínio não fica subordinado ao acordo entre vendedor e comprador. Ou seja, uma combinação privada entre as partes não impede, por si só, a cobrança pelo condomínio.

O STJ também afirmou, em 2024, que a natureza propter rem da dívida condominial permite ao credor cobrar a dívida de quem seja proprietário quando a herança inclui imóvel com despesas condominiais. A expressão propter rem indica uma obrigação associada à coisa, neste caso, à unidade imobiliária.

Documentos importam na cobrança e na compra de imóveis

O Código de Processo Civil inclui como título executivo extrajudicial o crédito referente a contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício previstas na convenção ou aprovadas em assembleia, desde que documentalmente comprovadas.

Em 2023, o STJ decidiu que, para comprovar crédito em execução extrajudicial de taxas condominiais, o condomínio precisa apresentar cópias da convenção, da ata que fixou o valor das cotas ordinárias ou extraordinárias e dos documentos que comprovem a inadimplência.

Para compradores, a leitura dos dados é direta: a situação condominial precisa ser tratada como item central da análise do imóvel. Quando a inadimplência não aparece de forma clara na negociação ou no edital, o passivo pode surgir depois da compra e gerar disputa sobre quem deve responder pelo débito.

Transparência reduz risco no mercado imobiliário brasileiro

A alta de 569% nos protestos de condomínio em 2025 mostra que os cartórios ganharam protagonismo na cobrança de débitos condominiais no Brasil. Para condomínios, o instrumento formaliza a inadimplência e pode acelerar acordos ou pagamentos. Para moradores e compradores, amplia a necessidade de atenção.

No fechamento da conta, o risco imobiliário não está apenas no preço do imóvel, no financiamento ou na documentação de propriedade. Também está nas despesas ligadas à unidade. Em um cenário de crescimento dos protestos, a transparência sobre condomínio atrasado passa a ser parte essencial de uma compra segura.