Crédito imobiliário no Brasil testa teto de 12% com juro longo a 14,7%
Concessões somaram R$ 180,9 bilhões no 1º semestre, mas novo funding de 2027 chega sob pressão da curva de juros.
O crédito imobiliário no Brasil entrou no segundo semestre de 2026 com um paradoxo central para bancos, incorporadoras e compradores de imóveis: as concessões cresceram 23% no 1º semestre, para R$ 180,9 bilhões, mas o novo modelo de funding aprovado pelo Conselho Monetário Nacional e pelo Banco Central passa a depender mais de captação a mercado em um momento em que a curva prefixada de 10 anos chegou a cerca de 14,7%, acima do teto de 12% ao ano do Sistema Financeiro da Habitação.
Segundo dados da Abecip divulgados em 28 de julho de 2026, o volume financiado entre janeiro e junho superou os R$ 147,1 bilhões registrados no mesmo período de 2025. A entidade informou ainda que aproximadamente 850 mil imóveis foram financiados no período, considerando operações com recursos do SBPE, FGTS e fontes livres.
Mercado imobiliário no Brasil cresce, mas funding fica mais caro
O avanço do crédito ocorreu principalmente no SBPE, sistema ligado aos recursos da poupança. As concessões nessa linha somaram R$ 93,7 bilhões no 1º semestre de 2026, alta de 29% ante R$ 72,9 bilhões no mesmo intervalo de 2025.
Dentro do SBPE, o financiamento à construção foi o destaque: subiu de R$ 12,8 bilhões no 1º semestre de 2025 para R$ 26,5 bilhões no 1º semestre de 2026, avanço de 107%. Já o financiamento para aquisição de imóveis alcançou R$ 67,2 bilhões, alta de 12% sobre o mesmo período do ano anterior.
O FGTS também sustentou parte relevante do mercado imobiliário. As concessões via fundo chegaram a R$ 77,6 bilhões no semestre, com impulso do Minha Casa Minha Vida. Na direção oposta, os financiamentos com recursos livres recuaram 8%, para R$ 9,6 bilhões, ante R$ 10,4 bilhões no 1º semestre de 2025.
Poupança perde espaço no crédito para imóveis
A discussão sobre funding ganhou força porque a poupança, principal base histórica do financiamento habitacional, segue sob pressão. A captação líquida ficou negativa em R$ 31 bilhões no 1º semestre de 2026, depois de retiradas líquidas de R$ 38 bilhões no mesmo período de 2025. Em cinco anos, segundo a Abecip, as perdas líquidas acumuladas chegaram a R$ 273 bilhões.
Ao mesmo tempo, a carteira imobiliária vinculada ao sistema alcançou R$ 601 bilhões e passou a equivaler a 121% dos recursos da poupança destinados ao financiamento habitacional. Em 2020, essa relação era de 78%, de acordo com a Abecip.
O presidente da entidade, Michel Cury, disse que a poupança segue central para o financiamento imobiliário, mas vem sendo complementada por captações de mercado. A Abecip citou LCIs, LIGs e CRIs como instrumentos usados para compensar a perda relativa da poupança como fonte de recursos.
Novo modelo do Banco Central mira 2027
A mudança regulatória foi formalizada pela Resolução CMN nº 5.255, aprovada em sessão extraordinária de 9 de outubro de 2025 e publicada no Diário Oficial da União em 10 de outubro de 2025. A norma alterou a Resolução nº 4.676/2018, que regula SBPE, SFH, SFI, condições de contratação de crédito imobiliário e direcionamento dos recursos da poupança.
Entre as mudanças, a resolução criou os depósitos interfinanceiros imobiliários e incluiu esses depósitos no direcionamento de recursos para crédito imobiliário. Os depósitos captados a partir de 1º de janeiro de 2027 passam a ser considerados na base de cálculo do direcionamento.
A mesma norma elevou para R$ 2,25 milhões o limite máximo do valor de avaliação do imóvel financiado no SFH. No modelo divulgado pelo Banco Central, o percentual do saldo da poupança aplicado em crédito imobiliário seria ampliado gradualmente de 65% até 100%.
Segundo informações atribuídas ao Banco Central, o novo desenho previa viabilizar R$ 111 bilhões em recursos no primeiro ano, R$ 52,4 bilhões a mais que o modelo anterior, dos quais R$ 36,9 bilhões de forma imediata.
Teto de 12% do SFH vira ponto de atenção
O ponto sensível está no custo. No novo modelo, 80% do saldo direcionado deve ir para financiamentos habitacionais no SFH, cujo custo efetivo total, incluindo juros, tarifas e comissões, fica limitado a 12% ao ano.
Entre janeiro e julho de 2026, segundo relato da Abecip publicado pelo InfoMoney, as taxas prefixadas de 1, 4 e 10 anos subiram de cerca de 12,9%, 13,0% e 13,5% para cerca de 14,1%, 14,6% e 14,7%. A página de títulos públicos do Investing.com exibia o rendimento Brasil a 10 anos em 14,800%, com mínima de 14,735%, na tabela consultada pelo serviço.
Cury afirmou que, para crédito imobiliário, os bancos observam principalmente curvas de juros de médio e longo prazo usadas para captar recursos no mercado, e não apenas a Selic. Ele também disse que a alta da curva aumenta o custo marginal do funding imobiliário, sem transmissão automática e imediata para as taxas cobradas do consumidor.
O teto de 12% virou “o principal tema de monitoramento no segundo semestre”, afirmou Cury, segundo o InfoMoney, porque a curva prefixada estava acima do limite.
Impacto para imóveis, crédito e compradores no Brasil
Para o mercado imobiliário, o impasse é objetivo: a demanda por financiamento segue forte, mas a estrutura que deve ampliar o funding a partir de 2027 chega em um ambiente de juros longos mais altos. A Abecip informou manter diálogo com o Banco Central e o Ministério da Fazenda para acompanhar os efeitos da transição e discutir ajustes necessários.
O tema não envolve diretamente IPTU, mas afeta o custo de acesso a imóveis no Brasil, especialmente nas operações enquadradas no SFH. A combinação de crescimento nas concessões, perda de recursos da poupança e maior dependência de instrumentos de mercado torna o teto de 12% um dos principais pontos de acompanhamento para o crédito imobiliário no segundo semestre.
