Espólio trava venda imediata de imóveis no Brasil
Levantamento da Kenlo citado pelo InfoMoney aponta que 30% das matrículas têm impedimentos críticos à venda imediata.
Um levantamento da Kenlo, citado pelo InfoMoney em 03/06/2026, indica que obstáculos jurídicos em matrículas ainda pesam sobre o mercado imobiliário no Brasil. A base analisada pela proptech reúne 25 milhões de anúncios, convertidos em 14 milhões de imóveis únicos, e aponta que cerca de 40% das matrículas têm algum obstáculo jurídico. Desse total, 30% carregam impedimentos críticos que inviabilizam legalmente a venda imediata.
Entre os problemas listados está o caso de espólio/inventário, quando a matrícula mostra proprietário falecido sem partilha registrada. Nessa situação, segundo a tabela publicada pelo InfoMoney com dados da Kenlo, a venda exige alvará judicial ou a conclusão do inventário antes da transferência.
Imóveis no Brasil: por que o espólio bloqueia a venda imediata
A matrícula é central para entender o risco. Em reportagem complementar de 04/06/2026, o InfoMoney registrou que a propriedade de imóvel no Brasil só é transferida com o registro na matrícula e que a escritura isolada não garante a titularidade. A regra também aparece no Código Civil: o art. 1.245 estabelece que a propriedade entre vivos se transfere mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
No caso de morte do proprietário, o Código Civil prevê, no art. 1.784, que a herança se transmite desde logo aos herdeiros legítimos e testamentários. Mas, quando a partilha ainda não está registrada e a matrícula permanece em nome de pessoa falecida, a negociação passa a depender da regularização sucessória indicada nas fontes consultadas.
Mercado imobiliário: 10% a 25% das propostas são travadas
Segundo os dados internos da Kenlo reportados pelo InfoMoney, problemas jurídicos nas matrículas travam de 10% a 25% das propostas de compra e venda de imóveis no Brasil. O levantamento foi atribuído à Kenlo, empresa descrita como proptech de gestão, inteligência de dados e automação para compra, venda e locação de imóveis.
A companhia informou ao InfoMoney que sua base tem conexão com mais de 8.500 imobiliárias, 44 mil corretores e 3 mil cidades brasileiras. Nesse universo, a recorrência de entraves documentais ajuda a explicar por que uma negociação aparentemente avançada pode parar antes do registro definitivo.
Mickael Malka, CEO da Kenlo, afirmou ao InfoMoney que os problemas mais recorrentes envolvem heranças não registradas e confusões patrimoniais. A advogada Rute Endo, sócia-administradora do escritório Ivan Endo, também foi citada pelo InfoMoney ao apontar como situações onerosas a sucessão hereditária não concluída, problemas de espólio e inventário, e edificações sem averbação.
Matrícula, inventário e legitimidade jurídica na venda
O problema do espólio não é apenas burocrático. O InfoMoney atribuiu a Rute Endo a avaliação de que negociar imóveis em nome de falecidos com promessa de regularização faz o comprador negociar tecnicamente com quem não tem legitimidade jurídica para vender. A consequência prática é que a transação pode não seguir para a etapa de transferência enquanto a situação registral não estiver compatível com a venda.
O Código de Processo Civil também trata da alienação de bens no inventário. O art. 619 estabelece que incumbe ao inventariante, ouvidos os interessados e com autorização do juiz, alienar bens de qualquer espécie. Esse ponto é relevante para imóveis em espólio porque a autorização para venda não decorre apenas do interesse comercial das partes.
CNJ abriu caminho administrativo para venda de bens do espólio
A Resolução CNJ nº 571, de 26/08/2024, vigente, alterou a Resolução CNJ nº 35/2007 sobre atos notariais de inventário, partilha, separação consensual, divórcio consensual e extinção consensual de união estável por via administrativa. A norma incluiu o art. 11-A, que permite ao inventariante ser autorizado por escritura pública a alienar móveis e imóveis do espólio independentemente de autorização judicial, desde que observados os requisitos previstos.
Entre esses requisitos estão a discriminação das despesas do inventário, a vinculação de parte ou de todo o preço ao pagamento dessas despesas, a inexistência de indisponibilidade de bens de herdeiros ou do cônjuge ou convivente sobrevivente, a apresentação das guias de impostos de transmissão, a indicação de emolumentos e a prestação de garantia pelo inventariante. A mesma resolução determina que o prazo para pagamento das despesas do inventário vinculadas à venda não pode ser superior a 1 ano contado da venda do bem.
Outros entraves críticos para imóveis no Brasil
Embora o espólio esteja entre os defeitos relevantes, ele não é o único. A classificação da Kenlo divulgada pelo InfoMoney também cita cláusula de inalienabilidade ativa, indisponibilidade judicial, outorga conjugal ausente, alienação fiduciária ativa e quebra na cadeia de donos.
O retrato geral é de um mercado imobiliário em que a consulta à matrícula define se a venda pode avançar imediatamente ou se dependerá de regularização. Para compradores, vendedores, corretores e imobiliárias, os dados reforçam que a documentação do imóvel não é etapa acessória: ela pode ser o ponto que separa uma negociação viável de uma venda juridicamente bloqueada.
