FIIs no Brasil miram US$ 12 bi com ponte para Wall Street

Uma nova associação do mercado imobiliário, a Latin America REITs Association, a LAREAL, foi apresentada em 29 de maio de 2026 com uma ambição direta: tornar os fundos imobiliários do Brasil mais legíveis para investidores globais e ampliar a presença do país em índices internacionais de REITs. Segundo projeções atribuídas à entidade, uma participação maior no FTSE EPRA Nareit Emerging Index poderia levar o peso brasileiro a 13,45%, com market cap de US$ 25,5 bilhões, abrindo espaço para cerca de US$ 12 bilhões em capital estrangeiro adicional para FIIs.

A iniciativa chega em um momento em que a indústria brasileira de FIIs já ganhou escala doméstica, mas ainda busca reconhecimento institucional fora do país. A B3 informou que, em fevereiro de 2026, havia 432 FIIs listados e R$ 200 bilhões em estoque, ante R$ 166 bilhões em fevereiro de 2025. A base de investidores chegou a 3,076 milhões, contra 2,787 milhões no mesmo mês do ano anterior.

Mercado imobiliário no Brasil busca padrão global para FIIs

A LAREAL foi apresentada como associação criada para liderar a institucionalização dos fundos imobiliários do Brasil e da América Latina. A entidade é presidida por Potyguara Camargo, segundo o Seu Dinheiro. A base pública do CNPJá lista a “ASSOCIACAO DE FIIS DA AMERICA LATINA - LAREAL”, com nome fantasia “Latin American Reits Association - Lareal”, como ativa desde 3 de março de 2026, tendo Potyguara Ghiggi de Camargo como diretor.

O núcleo fundador citado pelo Seu Dinheiro reúne as gestoras Alianza, Guardian, Suno, TRX, Valora e Vinci Compass. O NeoFeed informou que essas gestoras, em conjunto com o escritório I2A Advogados, anunciaram em 29 de maio de 2026 a criação da LAREAL e que somam mais de R$ 370 bilhões sob gestão.

A agenda declarada da associação inclui padronizar informações, organizar dados, adaptar FIIs a metodologias internacionais, produzir relatórios de fluxo e materiais técnicos, além de aproximar os fundos brasileiros dos padrões de comparação usados por investidores em Nova York e Londres.

O peso dos imóveis brasileiros no FTSE EPRA Nareit

O ponto central da tese é a entrada mais ampla do Brasil no radar de investidores que seguem índices globais de real estate. A LSEG/FTSE Russell descreve o FTSE EPRA Nareit Global Real Estate Index Series como uma série de índices destinada a representar tendências de ações imobiliárias listadas elegíveis no mundo, cobrindo mercados globais, desenvolvidos e emergentes.

Segundo o NeoFeed, antes da hipótese de avanço, o Brasil tinha peso de 8,69% no FTSE EPRA Nareit Emerging Index e market cap de US$ 14,04 bilhões. A projeção atribuída à LAREAL indica que uma maior participação brasileira poderia elevar esse peso para 13,45%, com market cap de US$ 25,5 bilhões.

O contexto internacional ajuda a dimensionar a disputa. Em julho de 2024, o FTSE EPRA Nareit Emerging Index tinha 128 constituintes, market cap total de €123 bilhões e representava 7,20% do FTSE EPRA Nareit Global Index, conforme a EPRA. A mesma entidade informou que o universo brasileiro de FIIs somava 955 fundos, com market cap total de €21 bilhões, dos quais 534 eram listados em bolsa local. Dentro desse universo, cerca de 53 fundos, com market cap agregado de €12,2 bilhões, investiam predominantemente em imóveis de renda.

FIIs ainda dependem da pessoa física no Brasil

Apesar do crescimento do mercado, os dados da B3 mostram que a pessoa física segue como força dominante nos FIIs. Em fevereiro de 2026, investidores individuais responderam por 47,3% do volume negociado e por 73,6% da posição em custódia. Esse perfil ajuda a explicar por que a padronização de dados e governança virou tema estratégico para atrair institucionais globais.

A liquidez, porém, vem avançando. A negociação média diária de FIIs na B3 foi de R$ 508 milhões nos dois primeiros meses de 2026, 49,8% acima da média de 2025. O Seu Dinheiro, citando relatório do Santander, informou que o volume médio diário dos FIIs nos dois primeiros meses de 2026 cresceu 60% em relação ao mesmo período de 2025 e que não residentes representaram 24% do volume negociado em fevereiro.

Outro sinal de maturação veio da própria infraestrutura de mercado. A B3 passou a aceitar FIIs como garantia em operações em 6 de maio de 2026 e informou que o mercado atingiu R$ 11,4 bilhões em volume negociado em março de 2026. Para um FII ser elegível como garantia, os critérios mínimos incluem mediana de volume diário negociado de pelo menos R$ 2 milhões nos últimos 84 dias, mediana diária de pelo menos 6.000 negócios no mesmo período, presença em 100% dos pregões dos últimos 84 dias e preço médio de fechamento acima de R$ 1.

Governança, dados e comparação internacional dos fundos imobiliários

A tentativa de aproximar os FIIs brasileiros dos REITs globais esbarra em diferenças de estrutura e regulação. No Brasil, a Lei nº 8.668, de 25 de junho de 1993, estabelece que o FII é constituído sob a forma de condomínio fechado, com resgate de cotas proibido, e que suas cotas são valores mobiliários. A Instrução CVM 472, de 31 de outubro de 2008, dispõe sobre constituição, administração, funcionamento, oferta pública de distribuição de cotas e divulgação de informações dos FIIs.

A movimentação também ocorre às vésperas de uma vitrine internacional relevante. A REITweek 2026 da Nareit está marcada para 1º a 4 de junho de 2026, no New York Hilton Midtown, em Nova York, e é descrita pela Nareit como conferência voltada a investidores institucionais, REITs membros e patrocinadores aprovados.

A página pública de membros da Global REIT Alliance lista Nareit como membro fundador dos Estados Unidos, EPRA como membro fundador da Europa e “Brazilian REIT Alliance” como entidade do Brasil; no resultado consultado em 30 de maio de 2026, a página não exibia “LAREAL” nominalmente. Ainda assim, a criação da associação reforça a tentativa de construir uma linguagem comum entre os FIIs do Brasil e os padrões usados no mercado imobiliário internacional.

O desafio, portanto, não é apenas vender uma história de crescimento. É transformar uma indústria local, ampla e pulverizada em um mercado comparável, auditável e compreensível para mandatos globais. Se a tese de US$ 12 bilhões em fluxo estrangeiro se materializar, dependerá da capacidade da LAREAL e dos participantes do setor de converter escala doméstica em governança, dados e previsibilidade para investidores fora do Brasil.