FIIs somam R$ 198 bi e redesenham imóveis no Brasil
Fundos imobiliários chegam a 3,13 milhões de investidores e 434 fundos listados, com pessoa física na liderança da custódia.
Os fundos imobiliários listados no Brasil chegaram a março de 2026 com 3,13 milhões de investidores, R$ 198 bilhões em patrimônio sob custódia e 434 fundos listados, segundo levantamento do GRI Institute com dados da B3. O número consolida os FIIs como uma das grandes forças do mercado imobiliário de renda no país.
A expressão megaproprietário de R$ 198 bilhões, porém, precisa ser lida com precisão: trata-se do patrimônio sob custódia em fundos imobiliários, não de uma única empresa proprietária direta de imóveis. Ainda assim, o dado ajuda a dimensionar uma mudança relevante: parte da propriedade imobiliária de renda passou a ser distribuída entre cotistas, instituições e investidores não residentes.
FIIs no Brasil: 3,13 milhões de investidores e R$ 198 bi em imóveis
A base de investidores acelerou no fim de 2025. Segundo o Bora Investir, da B3, com dados do Clube FII, a média mensal de novos investidores subiu de cerca de 13 mil entre março e novembro de 2025 para cerca de 57 mil entre dezembro de 2025 e março de 2026.
A série citada pelo InfoMoney com base no Boletim Mensal de FIIs da B3 mostra a escalada mês a mês: 2,796 milhões de investidores em março de 2025, 2,902 milhões em novembro, 2,963 milhões em dezembro, 3,033 milhões em janeiro de 2026, 3,076 milhões em fevereiro e 3,130 milhões em março.
Ranking dos investidores em FIIs: pessoa física lidera custódia
No ranking por tipo de investidor em posição de custódia em março de 2026, as pessoas físicas aparecem com 74,0%, segundo o InfoMoney com dados da B3. Investidores institucionais respondem por 20,7%, investidores não residentes por 4,1% e instituições financeiras por 0,3%.
Quando o recorte é o volume financeiro negociado no mesmo mês, a distribuição muda. Pessoas físicas concentraram 42,3% do volume, investidores institucionais 31,6% e investidores não residentes 21,6%. O retrato mostra um mercado imobiliário mais pulverizado na custódia, mas com participação expressiva de agentes profissionais na negociação.
Liquidez dos fundos imobiliários ganha escala na B3
A liquidez também avançou, embora os números variem conforme o recorte. O GRI Institute informou volume médio diário de R$ 537 milhões e alta de 67% em relação ao ano anterior. Já a B3, via Bora Investir, registrou que janeiro de 2026 atingiu R$ 537 milhões de liquidez média diária, ante médias de R$ 353 milhões em 2024 e R$ 316 milhões em 2025.
Esse aumento de negociação ajuda a explicar por que os FIIs deixaram de ser apenas um produto de nicho. Pela definição da B3, os recursos captados com cotas podem ser usados para comprar imóveis rurais ou urbanos, imóveis construídos ou em construção, e títulos ligados ao setor imobiliário, como cotas de FIIs, LCI, CRI e ações de companhias do setor.
A B3 também descreve os FIIs como uma forma de aplicar em ativos relacionados ao mercado imobiliário sem comprar diretamente um imóvel. Tarefas como compra e venda, busca de inquilinos, manutenção e impostos ficam a cargo dos profissionais responsáveis pelo fundo.
IFIX mede desempenho dos fundos imobiliários no Brasil
O IFIX é o índice da B3 que mede o desempenho médio das cotações dos fundos imobiliários negociados nos mercados de bolsa e balcão organizado. Em março de 2026, o índice caiu 1,1%, acumulava alta de 2,4% no ano até março e ganho de 16,8% em 12 meses, segundo o InfoMoney com o boletim da B3.
Maiores FIIs por patrimônio e cotistas em junho de 2026
No ranking de maiores FIIs por patrimônio líquido em 5 de junho de 2026, o BrFiis listava KNCR11 com R$ 10,96 bilhões, KNIP11 com R$ 7,52 bilhões, HGLG11 com R$ 7,23 bilhões, XPML11 com R$ 7,08 bilhões, TRXF11 com R$ 6,17 bilhões, BTLG11 com R$ 5,46 bilhões e XPLG11 com R$ 5,42 bilhões.
Na lista de FIIs com mais cotistas na mesma data, o BrFiis apontava MXRF11 com 1.453.148 investidores, XPML11 com 733.101, HGLG11 com 565.330, KNCR11 com 549.972, GARE11 com 511.604, BTLG11 com 476.467 e CPTS11 com 378.378.
Regulação dos FIIs está em análise na CVM
O crescimento ocorre enquanto a regulação do setor passa por revisão. A CVM abriu a Consulta Pública SDM nº 06/25, em 30 de outubro de 2025, para reformar o Anexo Normativo III da Resolução CVM nº 175, de 2022, norma específica dos FIIs.
O prazo da consulta terminou em 30 de janeiro de 2026, e a página da CVM indicava a fase em análise para a Consulta Pública SDM 06/2025. A minuta propôs permitir subclasses subordinadas em FIIs que apliquem exclusivamente em títulos de dívida e disciplinar a recompra de cotas próprias por classes de FII.
O resultado é um mercado de imóveis cada vez mais negociado em cotas, rankings e índices. Para o investidor, o avanço dos FIIs amplia o acesso ao mercado imobiliário; para o setor, mostra que a renda imobiliária no Brasil já não está restrita aos proprietários diretos de grandes ativos.
