Imóveis comerciais somam R$ 13,1 bi no Brasil, mas juros freiam 2º tri

A compra e venda de grandes imóveis comerciais no Brasil movimentou R$ 13,1 bilhões no 1º semestre de 2026, alta de 57% sobre os R$ 8,4 bilhões registrados no mesmo período de 2025, segundo levantamento da Cushman & Wakefield publicado pelo Estadão e repercutido pela Buildings. O dado confirma um semestre forte para o mercado imobiliário corporativo, mas o ritmo mudou no 2º trimestre: foram R$ 4,8 bilhões em transações, queda de 42% ante o 1º trimestre e de 14% em relação ao 2º trimestre de 2025.

O contraste entre o acumulado robusto e a desaceleração recente coloca os juros no centro da leitura do setor. Em 17 de junho de 2026, o Copom reduziu a Selic de 14,50% para 14,25% ao ano, conforme informação do Banco Central citada pelo Money Times. Mesmo com o corte, o custo de capital segue elevado para decisões de investimento em imóveis comerciais, especialmente em operações de grande porte.

Mercado imobiliário no Brasil cresce, mas perde força no 2º trimestre

O desempenho do semestre foi fortemente influenciado pelo 1º trimestre de 2026. No período, a Cushman & Wakefield registrou 25 transações imobiliárias, volume financeiro de R$ 8.288.064.007, área transacionada de 1.213.658 m², preço médio de R$ 6.810/m² e cap rate médio de 9,5% ao ano, de acordo com o MarketBeat Brazil Investments Q1 2026.

Entre os segmentos, os escritórios responderam no 1º trimestre por 7 transações, R$ 3.869.536.707 em volume financeiro, 250.647 m² transacionados, preço médio de R$ 15.438/m² e cap rate médio de 9,2% ao ano. O segmento industrial e logístico somou 12 transações, R$ 3.082.160.369, 899.315 m² transacionados, preço médio de R$ 3.410/m² e cap rate médio de 10,3% ao ano. O varejo teve 6 transações, R$ 1.336.366.930, 63.697 m², preço médio de R$ 20.853/m² e cap rate de 9,4% ao ano.

Galpões logísticos lideram investimento em imóveis comerciais

Os galpões logísticos foram o principal motor das transações no Brasil. No 2º trimestre de 2026, o segmento respondeu por 15 operações e R$ 2,9 bilhões, equivalentes a 60% do volume transacionado no trimestre. No acumulado do 1º semestre, somou R$ 6 bilhões, ou 47% das transações de imóveis comerciais monitoradas.

Também no 2º trimestre, o varejo registrou 7 transações e R$ 1,3 bilhão, enquanto os escritórios contabilizaram 6 negociações e R$ 531 milhões. Fundos imobiliários sob gestão da XP investiram mais de R$ 1 bilhão em ativos logísticos no período, incluindo os condomínios GLP I e II, em Jundiaí, São Paulo.

Logística tem absorção forte, apesar de aluguel pedido menor

Os fundamentos operacionais ajudam a explicar o interesse pelos galpões. No segmento logístico Classes A e A+ no Brasil, o 2º trimestre de 2026 teve cerca de 570 mil m² de novo estoque, absorção líquida superior a 880 mil m² e vacância de 5,5%, ante 6,5% no trimestre anterior, segundo a Buildings. Ao mesmo tempo, os aluguéis pedidos recuaram de R$ 30,00/m² para R$ 29,07/m² na Classe A e de R$ 28,64/m² para R$ 27,85/m² na média geral do mercado.

Grandes ocupantes sustentaram parte dessa demanda. No 2º trimestre de 2026, o Mercado Livre pré-locou 163,7 mil m² no HGLG Simões Filho, na Região Metropolitana de Salvador. A Shopee pré-locou 133 mil m² no Parque Logístico Guarulhos II, 69,7 mil m² no BRZ 386 Logistics Park, em Nova Santa Rita, e 48,6 mil m² no Syslog Recife.

Escritórios em São Paulo mostram melhora no mercado imobiliário

Nos escritórios Classe A de São Paulo, a vacância caiu de 13,33% para 12,70% entre o 1º e o 2º trimestre de 2026. O preço médio pedido de locação subiu 5,08%, de R$ 128/m² para R$ 134,50/m². A absorção líquida foi de 92,3 mil m² no 2º trimestre, ante 92,8 mil m² no 1º trimestre, enquanto quase 70 mil m² de novo estoque foram entregues nas regiões Paulista, Pinheiros e Chucri Zaidan.

Em submercados específicos, o movimento também foi positivo. Na Nova Faria Lima, a vacância passou de 6,46% para 6,35% e o aluguel médio pedido subiu de R$ 307,79/m² para R$ 322,36/m² no 2º trimestre de 2026. Em Pinheiros, a vacância caiu de 9,40% para 7,3%, o aluguel médio passou de R$ 164/m² para R$ 166/m² e a absorção superou 46,7 mil m².

Rio de Janeiro reduz vacância, mas Selic pesa no investimento

No Rio de Janeiro, os escritórios corporativos de alto padrão Classes A e A+ tiveram absorção líquida de 20,7 mil m² no 2º trimestre de 2026 e absorção acumulada superior a 75 mil m² nos quatro trimestres anteriores. A vacância caiu de 25,6% para 24,5% no trimestre, ante 35,3% no 4º trimestre de 2023. O preço médio pedido ficou em R$ 81/m² pelo terceiro trimestre consecutivo.

A questão para investidores é a velocidade da queda dos juros. O Boletim Focus de 17 de julho de 2026 trazia mediana de Selic de 14,00% ao ano no fim de 2026, 12,00% no fim de 2027, 10,50% no fim de 2028 e 10,00% no fim de 2029. Para o IPCA, as medianas eram de 5,15% em 2026, 4,20% em 2027, 3,78% em 2028 e 3,50% em 2029. O IPCA de junho de 2026 foi de 0,16% no mês e 4,64% em 12 meses, segundo o IBGE.

O quadro, portanto, é de fundamentos operacionais melhores em logística e escritórios, mas com investimento mais seletivo diante da Selic ainda alta. Para o mercado imobiliário comercial no Brasil, o 1º semestre de 2026 mostra apetite por ativos reais; o 2º trimestre indica que preço, financiamento e retorno esperado voltaram a pesar mais nas decisões.