ITBI no Brasil: nova regra eleva risco de escritura travada

A compra de imóveis no Brasil entrou em uma fase de maior atenção ao ITBI após a Lei Complementar nº 227, de 13 de janeiro de 2026, alterar o Código Tributário Nacional e dar nova redação a dispositivos que tratam do imposto municipal ou distrital sobre transmissão onerosa entre vivos. O ponto sensível para compradores e vendedores é direto: a lei passou a autorizar municípios e o Distrito Federal a estimar previamente o valor venal do imóvel com base em critérios técnicos, o que pode gerar divergência em relação ao preço declarado na transação e deslocar a discussão para processo administrativo antes da conclusão segura da transferência.

O ITBI é etapa central da compra e venda porque a propriedade imobiliária entre vivos só se transfere com o registro do título no Registro de Imóveis. Além disso, a Lei de Registros Públicos determina fiscalização rigorosa do pagamento dos impostos devidos pelos atos apresentados ao cartório, e a Lei 7.433/1985 exige que o tabelião consigne na escritura pública a apresentação do documento de pagamento do imposto de transmissão inter vivos.

Nova regra do ITBI no mercado imobiliário do Brasil

A LC 227/2026 define o ITBI como imposto sobre transmissão onerosa inter vivos de propriedade, domínio útil, direitos reais sobre imóveis e cessão onerosa desses direitos. A mudança mais relevante está no art. 38 do CTN: para fins de ITBI, valor venal passou a ser o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista em condições normais de mercado.

A lei também autoriza que essa estimativa seja feita por critérios técnicos que incluam ao menos um entre preços praticados no mercado imobiliário, informações de cartórios, dados de agentes financeiros, localização, tipologia, destinação, padrão, área de terreno, área construída e outros parâmetros técnicos de avaliação imobiliária. As administrações tributárias municipais e distrital devem divulgar os critérios usados para estimar o valor venal.

Por que a escritura do imóvel pode travar

O risco operacional surge quando o preço declarado pelo contribuinte não coincide com a avaliação municipal. Segundo a Exame, em publicação de 31 de maio de 2026, a LC 227/2026 levou a discussão do ITBI a nova fase ao conectar a alteração do art. 38 do CTN à integração de dados, à fiscalização municipal e à arrecadação. A mesma publicação registrou que divergências entre preço declarado e estimativa municipal podem levar a discussão para processo administrativo.

A própria LC 227/2026 prevê que o contribuinte pode contestar a estimativa municipal por meio de avaliação contraditória em procedimento específico, conforme legislação municipal ou distrital. A lei também determinou que cartórios de notas e registros compartilhem informações de operações imobiliárias com municípios e Distrito Federal, sob pena de multa prevista em lei local.

ITBI, IPTU e o limite fixado pelo STJ

A nova regra convive com um precedente relevante do Superior Tribunal de Justiça. Em 24 de fevereiro de 2022, no Tema Repetitivo 1.113, o STJ fixou que a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, sem vinculação à base de cálculo do IPTU.

O tribunal também estabeleceu que o valor de transação declarado pelo contribuinte tem presunção de compatibilidade com o valor de mercado e só pode ser afastado pelo fisco mediante processo administrativo próprio, nos termos do art. 148 do CTN. No mesmo tema, o STJ fixou que o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com base em valor de referência estabelecido unilateralmente.

Como municípios tratam o imposto sobre imóveis

A prática municipal mostra por que a atenção ao ITBI tende a crescer nas transações de imóveis. Em São Paulo, a prefeitura informa que a base de cálculo é o maior valor entre o valor da transação e o valor venal de referência, e que a alíquota geral é de 3% nas demais transações. O município mantém serviço para emissão de guia, consulta do Valor Venal de Referência e pedido de Avaliação Especial quando o contribuinte considera que o valor venal está em desacordo com o valor de mercado.

No Rio de Janeiro, a Secretaria Municipal de Fazenda informa que a base de cálculo do ITBI é o valor venal, entendido como valor corrente de mercado, e que desde 1º de janeiro de 2018 a alíquota aplicável é de 3%. A prefeitura afirma que a autoridade fazendária arbitrará a base de cálculo sempre que não concordar com o valor declarado pelo contribuinte. Também informa que, se discordar do valor cobrado, o contribuinte pode iniciar revisão ou impugnação em até 30 dias após o lançamento e antes do pagamento.

Em Belo Horizonte, a prefeitura informa que a base de cálculo do ITBI é o valor dos bens ou direitos transmitidos no momento da transmissão ou cessão, determinado pela administração tributária com base no Cadastro Imobiliário ou pelo valor declarado pelo sujeito passivo se este for maior. O município informa alíquota de 3,0% desde 1º de maio de 2014, atribui ao comprador a responsabilidade pelo pagamento e afirma que oficiais de cartório podem responder solidariamente se houver irregularidade na lavratura da escritura ou no registro.

Mercado imobiliário nacional exposto ao risco

O alcance potencial da mudança é nacional. A CBIC informou que o mercado imobiliário brasileiro registrou 110.722 unidades residenciais vendidas no 1º trimestre de 2026. Também informou que o Minha Casa, Minha Vida respondeu por 49% das vendas residenciais no período, com 54.510 unidades vendidas.

Na prática, a nova fase do ITBI não elimina o direito de contestação do contribuinte nem o precedente do STJ, mas aumenta a importância de verificar, antes da escritura e do registro, quais critérios o município usa para estimar o valor venal. Em um mercado de grande volume, a diferença entre preço declarado e avaliação fiscal pode deixar de ser detalhe tributário e se tornar ponto crítico para a transferência do imóvel.