Justiça barra ITBI por valor de referência em São Paulo

A 4ª Vara de Fazenda Pública do Foro Central de São Paulo concedeu mandado de segurança para que o ITBI de uma compra de imóvel seja recolhido com base no valor efetivamente pactuado entre comprador e vendedor, e não pelo valor venal de referência adotado automaticamente pela Prefeitura. A sentença foi proferida em 20 de maio de 2026, no processo digital nº 1140926-78.2025.8.26.0053, e ficou sujeita a reexame necessário.

Na decisão, o juiz Antonio Augusto Galvão de França determinou que o imposto seja calculado pelo valor da compra, com acréscimo apenas de correção monetária desde a data do negócio, sem juros e sem multa. O caso envolve mandado de segurança cível com assunto “Suspensão da Exigibilidade”, tendo como impetrado o Secretário Municipal de Finanças e Desenvolvimento Econômico da Prefeitura de São Paulo.

ITBI em São Paulo: decisão afasta valor venal de referência

O contribuinte afirmou no processo que havia adquirido o imóvel por instrumento particular de promessa de compra e venda e que precisava recolher o ITBI para formalizar a transmissão da propriedade. A sentença registra que a autoridade municipal exigia o recolhimento com base no valor venal de referência fixado unilateralmente pela Municipalidade, em montante superior ao valor da transação.

O Município de São Paulo sustentou que o valor de transação declarado pelo impetrante era “muito inferior ao real valor de mercado do imóvel” e contrariava a tese do Tema 1.113 do Superior Tribunal de Justiça. O Ministério Público, por sua vez, informou que não interviria no mandado de segurança por não vislumbrar hipótese legal de intervenção.

Mercado imobiliário e imóveis: o que a sentença diz sobre a base de cálculo

A sentença afirmou que o ITBI é tributo lançado a partir da declaração do valor real da transação feita pelos particulares que transmitem o bem. Por isso, determinou que prevaleça o valor do negócio jurídico constante do instrumento particular de compromisso de venda e compra, e não o chamado “valor venal de referência”.

O ponto central da decisão está no procedimento exigido do Fisco. Segundo a sentença, se o valor declarado pelo contribuinte não merecer fé, a autoridade municipal deve observar o art. 148 do Código Tributário Nacional e só arbitrar a base de cálculo mediante processo administrativo prévio, com contraditório e ampla defesa.

Prefeitura de São Paulo informa regra pelo maior valor

Na página oficial de cálculo do ITBI, datada de 13 de janeiro de 2026, a Prefeitura de São Paulo informa que a base de cálculo do imposto será o maior valor entre o valor de transação e o valor venal de referência fornecido pela Prefeitura. A mesma página informa que a alíquota geral do ITBI nas demais transações é de 3% sobre toda a base de cálculo, sem aplicação da alíquota de 0,5%.

A página municipal de serviços de ITBI oferece emissão de guia, consulta do Valor Venal de Referência, declaração de transações imobiliárias, declaração amparada por mandado de segurança ou avaliação especial, guia complementar e homologação de recolhimento. A Lei Municipal nº 11.154/1991 define que são contribuintes do ITBI os adquirentes dos bens ou direitos transmitidos e os cedentes nas cessões de direitos decorrentes de compromissos de compra e venda.

ITBI, IPTU e Tema 1.113 do STJ

A discussão tem conexão direta com o Tema 1.113 do STJ. Em 9 de março de 2022, o tribunal informou que sua Primeira Seção fixou três teses sobre a base de cálculo do ITBI em recurso repetitivo. A primeira afirma que a base do imposto é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, sem vinculação à base de cálculo do IPTU, que nem pode ser usada como piso de tributação.

A segunda tese diz que o valor de transação declarado pelo contribuinte presume-se compatível com o valor de mercado e só pode ser afastado pelo Fisco mediante processo administrativo próprio, nos termos do art. 148 do CTN. A terceira estabelece que o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com base em valor de referência definido unilateralmente.

Histórico no TJSP e discussão pendente no STF

O STJ informou que o recurso repetitivo analisou controvérsia originada no Tribunal de Justiça de São Paulo sobre a vinculação da base de cálculo do ITBI ao IPTU e sobre a legitimidade do valor venal de referência previamente fixado pelo Fisco municipal. No TJSP, o IRDR nº 2243516-62.2017.8.26.0000 teve mérito julgado em 23 de maio de 2019 e acórdão publicado em 31 de julho de 2019.

Nesse IRDR, o TJSP fixou tese afastando o valor de referência e definindo que a base de cálculo do ITBI deveria corresponder ao valor do negócio jurídico ou ao valor venal do imóvel para fins de IPTU, prevalecendo o maior. O próprio TJSP informa que há recurso extraordinário representativo da controvérsia admitido em 27 de outubro de 2022 no Supremo Tribunal Federal, identificado como RE 1.412.419, e que a suspensão vinculada ao Tema 1.113 do STJ está ativa porque esse recurso ainda está pendente de julgamento no STF.

Processo segue com movimentação em junho

Na consulta pública do e-SAJ, o processo consta como distribuído em 26 de novembro de 2025, às 17h13, no Foro Central - Fazenda Pública/Acidentes, 4ª Vara de Fazenda Pública, com valor da ação de R$ 18.975,30. Também consta movimentação de 17 de junho de 2026 com “Contrarrazões Juntada”, protocolo WFPA.26.70655728-5, tipo “Contrarrazões de Apelação”, às 10h12.

A notícia sobre a decisão foi publicada pelo Migalhas em 12 de junho de 2026, com atualização às 19h37. Para compradores, vendedores e agentes do mercado imobiliário em São Paulo, o caso reforça a relevância de acompanhar como o ITBI é calculado nas transações de imóveis e quais são os limites para o uso automático de valores de referência pela administração municipal.