Justiça anula venda de imóvel de idosos em Penha (SC)

A 1ª Vara da comarca de Penha (SC) declarou nulo um contrato particular de compra e venda do único imóvel de um casal de idosos e determinou o cancelamento de eventuais registros decorrentes do negócio. A decisão, divulgada pelo Tribunal de Justiça de Santa Catarina em 9 de julho de 2026, foi proferida no Procedimento Comum Cível nº 0302703-08.2018.8.24.0048/SC.

Segundo o TJSC, a ação foi ajuizada por filhos e por um neto do casal. A sentença, apontada pelo Migalhas como assinada pela juíza Elaine Veloso Marraschi, da 1ª Vara da comarca de Penha, concluiu que o contrato era absolutamente nulo por três fundamentos independentes: vício de forma, simulação e dolo.

Imóvel em Penha (SC) estava ligado a ação de usucapião

O caso começou em uma relação jurídica anterior. Os idosos haviam contratado a advogada para propor ação de usucapião do imóvel, com honorários fixados em 15% do valor venal do bem, conforme o TJSC. Durante o andamento da usucapião, em maio de 2016, a profissional pediu que os clientes fossem ao tabelionato com duas testemunhas, sob a informação de que assinariam documentos necessários à conclusão da ação.

Na data da assinatura, o homem tinha 82 anos, era analfabeto e cego de um olho. A mulher tinha 76 anos e era semianalfabeta. A sentença reconheceu que os dois apenas desenharam seus nomes em documento cuja leitura não foi facultada nem realizada pelo tabelião, e que eles não receberam via do instrumento.

Mercado imobiliário: registro, contrato e prova de pagamento

A controvérsia ganhou novos contornos após o trânsito em julgado da usucapião. De acordo com o TJSC, familiares desconfiaram de pedidos de documentos feitos pela advogada e encaminharam notificação extrajudicial sobre eventual contrato de compra e venda. A notícia do tribunal informa que a advogada recebeu a notificação, ficou com uma cópia, recusou-se a assiná-la e não apresentou resposta.

Depois da morte do casal, a advogada ajuizou execução de honorários, atribuiu ao imóvel o valor de R$ 200 mil e pediu a penhora do bem. Meses depois, já após a morte dos vendedores, apresentou embargos de terceiro e anexou contrato particular datado de abril de 2016, no qual dizia ter comprado o imóvel por R$ 50 mil pagos à vista.

Os herdeiros alegaram que os idosos não conheciam o conteúdo do documento assinado por analfabetismo e ausência de leitura do contrato. Também apontaram falta de prova de pagamento, diferença entre os R$ 50 mil declarados no contrato e os R$ 200 mil atribuídos ao imóvel na execução, permanência da posse com o casal até o falecimento e silêncio da advogada diante da notificação extrajudicial.

Por que a Justiça anulou a compra e venda do imóvel

Na contestação, a advogada defendeu a validade da compra e venda. Afirmou que o contrato tinha reconhecimento de firma e testemunhas, disse que os vendedores sabiam da negociação e sustentou que o pagamento ocorreu em espécie. A sentença, porém, afastou a tese de que o reconhecimento de firma supriria as formalidades exigidas para contratos celebrados por pessoa analfabeta.

No vício de forma, a decisão destacou que o imóvel foi negociado por instrumento particular apesar de o valor exigir escritura pública, além de registrar que a contratação com pessoa analfabeta exigia cautelas específicas de manifestação de vontade. O artigo 108 do Código Civil exige escritura pública para negócios jurídicos que envolvam constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente no país.

Na simulação, a sentença considerou a diferença entre o valor de R$ 200 mil atribuído ao imóvel em execução e o preço de R$ 50 mil alegado na compra, a ausência de prova de pagamento, a apresentação do contrato somente após a morte dos vendedores, o silêncio diante da notificação e a posse mantida pelos idosos até o falecimento. O STJ registra que a simulação no negócio jurídico, prevista no artigo 167 do Código Civil, envolve declaração enganosa de vontade para aparentar acordo real e é tratada como causa de nulidade.

No dolo, a sentença entendeu que a advogada usou a confiança dos clientes para levá-los ao tabelionato sob a alegação de que assinariam documentos da usucapião, mas eles subscreveram contrato de compra e venda do imóvel. A decisão afirmou que o negócio foi firmado durante a ação de usucapião patrocinada pela própria advogada e que isso afrontou deveres de lealdade, probidade e boa-fé na relação entre advogado e cliente.

Cancelamento de registros e reflexo para imóveis em Penha (SC)

Além de declarar a nulidade do contrato, a 1ª Vara de Penha determinou o cancelamento de eventuais registros decorrentes do negócio. A sentença também considerou inaplicável a Súmula 84 do STJ ao caso concreto.

A advogada foi condenada ao pagamento de R$ 15 mil por danos morais aos sete herdeiros, com divisão igualitária do valor entre eles. A magistrada também determinou o envio de ofício à OAB-SC com cópia integral da sentença para providências disciplinares cabíveis.

O caso expõe um ponto sensível para imóveis e mercado imobiliário: documentos privados, atos em tabelionato e registros podem se transformar em litígio patrimonial anos depois quando há dúvida sobre forma, vontade das partes e prova de pagamento. Em Penha (SC), a comarca funciona na Avenida Nereu Ramos, 315, Centro, CEP 88385-000, segundo página do TJSC. Desde 24 de julho de 2023, a 1ª Vara da comarca passou a ter competência para feitos cíveis em geral, família, infância e juventude, investigação de paternidade, causas cíveis de menor complexidade, medidas protetivas do Estatuto do Idoso, órfãos, sucessões, ausentes, interditos, provedoria, resíduos e fundações.