Terreno do Clube Marapendi trava mercado imobiliário na Barra

Um dos terrenos urbanos mais disputados da Barra da Tijuca, no Rio de Janeiro, entrou no radar de grandes incorporadoras, mas ainda não virou negócio. O Clube Marapendi, na Avenida das Américas, tem área informada de 170 mil m² pela apuração do Metro Quadrado e é avaliado por pelo menos cinco empresas: TGB e Cyrela, em proposta conjunta, além de Tegra, Patrimar e Performance.

As conversas ocorrem com as famílias Magaldi e Veiga de Almeida, identificadas pela reportagem como donas do clube. O impasse, segundo a mesma apuração, envolve dois pontos centrais: falta de acordo sobre preço e dependência da compra de potencial construtivo para ampliar o projeto residencial.

Clube Marapendi: endereço estratégico na Barra da Tijuca

O Clube Marapendi fica na Avenida das Américas, 3979, Barra da Tijuca, no Rio de Janeiro. O cadastro empresarial consultado pela Econodata identifica a Fazenda Clube Marapendi pelo CNPJ 33.983.230/0001-77 e CNAE principal de clubes sociais, esportivos e similares. A mesma base lista Antonio Augusto de Andrade Magaldi como presidente.

Há diferença entre as áreas informadas pelas fontes consultadas. A matéria do Metro Quadrado, publicada em 22 de junho de 2026, cita 170 mil m². Já a página institucional do clube informa fundação em 24 de outubro de 1964 e área de aproximadamente 200.000 m². Em qualquer uma das medidas, trata-se de um ativo raro em trecho da Barra da Tijuca onde terrenos desse porte praticamente desapareceram.

Por que o terreno atrai incorporadoras e imóveis residenciais

O interesse das incorporadoras ganhou força depois de uma mudança urbanística aprovada no Rio. A Lei Complementar nº 291, de 1º de dezembro de 2025, acrescentou dispositivo à Lei Complementar nº 284/2025 para permitir Transferência do Direito de Construir com uso residencial multifamiliar no terreno do Clube Marapendi, desde que permaneça uma área mínima de 20% da área original com atividades comprovadas de clube.

A emenda foi aprovada pela Câmara do Rio em 5 de novembro de 2025, dentro do pacote conhecido como “mais valerá”, segundo o Diário do Rio. O veículo identificou o vereador Márcio Ribeiro, do PSD e líder do governo na Câmara, como autor da emenda relativa ao Clube Marapendi. A ADEMI-RJ também registrou que a medida permite o uso de instrumento da Operação Urbana Consorciada do Parque Olímpico para erguer prédios residenciais e preservar pelo menos 20% da área original para atividades esportivas e de lazer.

O Sinduscon-Rio informou que o projeto recebeu 44 emendas e que 21 foram aprovadas pelos vereadores em plenário. A mudança, portanto, não elimina a função de clube, mas abre caminho para uma ocupação residencial que altera a equação econômica do imóvel.

IPTU, contrapartida e potencial construtivo travam a conta

A lei também define regras de contrapartida financeira. O texto estabelece a fórmula CF = Ac x VUP x 1,5, na qual CF é a contrapartida, Ac é a área construída sobre taxas de ocupação adicionais e VUP deriva do Valor Unitário Padrão do IPTU multiplicado por 0,3.

Há ainda condições de pagamento: contrapartida à vista com 50% de desconto durante a vigência da lei ou parcelamento em até 24 quotas. Os descontos previstos são de 40% para processos abertos até 30 de novembro de 2026 e de 30% para processos abertos de 1º de dezembro de 2026 até o fim da vigência.

No caso do Marapendi, o gargalo relatado pelo Metro Quadrado é que a conta imobiliária depende da compra de potencial construtivo. A mesma reportagem afirma que Wilson Borges, da SOD Capital, assinou intenção de compra de 100% do potencial construtivo acumulado pelo Vasco em São Januário, estimado em 280 mil m², com objetivo de revenda ao mercado.

Em apuração anterior, o Metro Quadrado informou que São Januário tentava vender 280 mil m² de potencial construtivo por R$ 500 milhões, valor equivalente a cerca de R$ 1,7 mil por m², abaixo dos R$ 2 mil que uma fonte disse ser usual no mercado. O Lance! registrou em fevereiro de 2026 que a reforma de São Januário dependia da definição dessa venda e que a SOD Capital ainda não tinha terreno para aplicar o potencial.

Mercado imobiliário da Barra explica disputa por imóveis

O contexto de preços ajuda a entender por que o terreno do Clube Marapendi chama atenção. Em maio de 2026, o Rio de Janeiro tinha preço médio residencial anunciado de R$ 10.982/m², com alta de 0,40% no mês, 1,39% no acumulado de 2026 e 4,00% em 12 meses, segundo o FipeZAP.

No mesmo levantamento, a Barra da Tijuca aparece entre os bairros mais representativos do índice no Rio, com preço médio de R$ 13.181/m² e variação de 5,6% em 12 meses. O ranking também lista Leblon a R$ 27.068/m², Ipanema a R$ 25.719/m² e Lagoa a R$ 17.353/m².

Da tradição esportiva ao futuro do terreno na Barra

O Marapendi tem histórico esportivo documentado. O Marapendi Country Club foi sede do tênis nos Jogos Pan-Americanos de 2007: as competições femininas ocorreram entre 18 e 22 de julho daquele ano, e as masculinas entre 19 e 28 de julho, segundo verbete sobre o evento. O UOL registrou que o local era tradicional no tênis brasileiro e já havia recebido disputas da Copa Davis antes do Pan. A Folha informou que o clube passou por ampliação para sediar o Pan-Americano e ficava a 5 km da Vila Pan.

Agora, o futuro da área depende de uma combinação de fatores privados e urbanísticos: preço, modelo de venda ou permuta por apartamentos, preservação mínima das atividades do clube e acesso a potencial construtivo. Até que esses pontos sejam resolvidos, o terreno segue como uma das peças mais cobiçadas e mais difíceis do mercado imobiliário da Barra da Tijuca.