Algoritmo de aluguel nos EUA leva a acordo de US$ 218 mi
Onze landlords encerram acusações sobre uso da RealPage em imóveis nos EUA; pacto ainda depende de aprovação judicial.
Onze grandes proprietários e administradores de apartamentos nos EUA aceitaram acordos que somam US$ 218 milhões para encerrar acusações de conluio em aluguéis com o software de precificação da RealPage. O caso, acompanhado como um teste central para antitruste em proptech e mercado imobiliário, tramita como ação coletiva no U.S. District Court for the Middle District of Tennessee e ainda depende de aprovação judicial.
Segundo documentos citados pela Multifamily Dive, os 11 landlords chegaram a 14 acordos preliminares de classe, sem admitir culpa ou responsabilidade. Os acordos foram protocolados em 14 de maio de 2026 na divisão de Nashville da corte federal do Middle District of Tennessee.
Mercado imobiliário nos EUA: quem pagará no acordo RealPage
O maior valor listado no segundo grupo de acordos é o da Equity Residential, de US$ 56 milhões. Em seguida aparecem Camden Property Trust e Mid-America Apartment Communities, cada uma com US$ 53 milhões. A lista também inclui Cortland Management, com US$ 18 milhões; Lincoln Property Co., com US$ 12 milhões; Highmark Residential e RPM Living, com US$ 7,5 milhões cada; Related Companies/Related Management, com US$ 5 milhões; Sares Regis Management, com US$ 3 milhões; Trammell Crow Residential/Crow Holdings, com US$ 2,125 milhões; e Rose Associates, com US$ 1 milhão.
As empresas não admitem culpa. A Equity Residential informou, em Form 8-K, que assinou acordo em 13 de abril de 2026 e pagará US$ 56 milhões a um fundo de liquidação, sujeito à aprovação preliminar e final da corte. A Camden Property Trust declarou ter assinado term sheet vinculante em 7 de abril de 2026, aceitando pagar US$ 53 milhões em duas parcelas de US$ 26,5 milhões. A Mid-America Apartment Communities informou que assinou acordo em 26 de janeiro de 2026, também por US$ 53 milhões em duas parcelas de US$ 26,5 milhões.
Imóveis, aluguéis e dados privados de concorrentes
Os acordos exigem que os réus parem de fornecer à RealPage dados não públicos para uso como insumo nas recomendações de preço do sistema de revenue management. Também determinam que deixem de usar sistema da RealPage que utilize dados não públicos de concorrentes para informar recomendações de preço.
Esse ponto está no centro das acusações. O Departamento de Justiça dos EUA processou a RealPage em 23 de agosto de 2024, ao lado dos procuradores-gerais de Carolina do Norte, Califórnia, Colorado, Connecticut, Minnesota, Oregon, Tennessee e Washington. A denúncia alegou violação das Seções 1 e 2 do Sherman Act por redução de competição entre landlords e tentativa de monopolizar o mercado de software comercial de revenue management para precificação de apartamentos.
Na ação, o DOJ afirmou que a RealPage contratava landlords concorrentes que compartilhavam informações não públicas e competitivamente sensíveis sobre aluguéis e termos de locação. Segundo a denúncia, esses dados eram usados para treinar e operar o software algorítmico de precificação, que gerava recomendações de preços e outros termos para participantes com base em dados próprios e de rivais.
Antitruste em proptech já envolvia DOJ e grandes landlords
Em 7 de janeiro de 2025, o DOJ apresentou denúncia emendada contra seis grandes landlords: Greystar Real Estate Partners, LivCor/Blackstone, Camden Property Trust, Cushman & Wakefield/Pinnacle Property Management Services, Willow Bridge Property Company e Cortland Management. O órgão afirmou que essas empresas operavam, em conjunto, mais de 1,3 milhão de unidades em 43 estados e no Distrito de Columbia.
Na mesma atualização, Illinois e Massachusetts se juntaram ao caso, elevando para 10 o número de estados e commonwealths coautores. A ofensiva do DOJ ajudou a transformar o uso de algoritmos de preço no mercado de apartamentos em um dos principais debates regulatórios do setor imobiliário dos EUA.
Acordo proposto com a RealPage
Antes do pacote privado de US$ 218 milhões, o DOJ anunciou em 24 de novembro de 2025 um acordo proposto com a RealPage. Pelos termos divulgados, a empresa deveria encerrar o uso, em operação de runtime, de informações não públicas e competitivamente sensíveis de concorrentes para determinar aluguéis.
O acordo proposto também exigia que a RealPage deixasse de usar dados de leases ativos para treinar modelos, limitasse o treinamento a dados não públicos históricos com pelo menos 12 meses, redesenhasse recursos que limitavam quedas de preços ou alinhavam preços entre concorrentes e parasse de conduzir pesquisas de mercado para coletar informações competitivamente sensíveis.
Total de acordos privados se aproxima de US$ 360 milhões
O segundo pacote de US$ 218 milhões veio depois de um primeiro grupo de 26 acordos, acima de US$ 141,8 milhões, em outubro de 2025. Esse primeiro grupo incluiu pagamento de US$ 50 milhões da Greystar. Com isso, o total reportado dos acordos privados no litígio chegou a quase US$ 360 milhões.
Para o mercado imobiliário nos EUA, o caso RealPage deixa uma sinalização relevante: o uso de software de precificação em imóveis pode ser analisado não apenas como eficiência operacional, mas também como risco antitruste quando envolve dados privados de concorrentes. A homologação judicial dos acordos ainda será a etapa decisiva para encerrar essa frente privada do litígio.
