Case-Shiller mostra EUA com imóveis em ritmos opostos

O mercado imobiliário dos EUA chegou a maio de 2026 com uma divisão nítida entre regiões: Chicago liderou as 20 grandes áreas metropolitanas do S&P Cotality Case-Shiller pelo terceiro mês consecutivo, com alta anual de 6,9%, enquanto Las Vegas registrou a menor variação, queda de 1,9% em 12 meses. A distância entre o topo e a lanterna foi de 8,79 pontos percentuais, segundo dados divulgados em 28 de julho de 2026 pelo S&P Dow Jones Indices.

O índice nacional S&P Cotality Case-Shiller U.S. National Home Price NSA avançou 1,1% em 12 meses em maio, depois de alta de 0,9% no mês anterior. O Composite-10 subiu 2,4% e o Composite-20, que acompanha 20 grandes mercados metropolitanos, teve alta de 1,6% no mesmo período.

Mercado imobiliário dos EUA deixa de ter ajuste uniforme

A leitura de maio reforça que o ajuste dos imóveis nos EUA já não se comporta como um movimento nacional homogêneo. New York registrou alta anual de 4,23% e Cleveland avançou 3,09%, enquanto Seattle caiu 1,83%, Denver recuou 1,75% e Tampa teve baixa de 1,63%.

O próprio S&P informou que áreas metropolitanas do Nordeste e do Meio-Oeste tiveram ganhos anuais acima da média nacional, ao passo que várias áreas do Oeste e do Sun Belt permaneceram sob pressão. Esse contraste ajuda a explicar por que Chicago se mantém na liderança, enquanto mercados como Las Vegas, Seattle, Denver e Tampa aparecem do outro lado da tabela.

Case-Shiller mostra ganho nominal, mas perda real nos imóveis

O índice nacional Case-Shiller atingiu 335,10 em maio de 2026. O Composite-20 chegou a 348,62, e o Composite-10 alcançou 371,52. Na comparação mensal sem ajuste sazonal, o índice nacional subiu 0,64% de abril para maio; o Composite-10 avançou 0,94%; e o Composite-20, 0,88%.

Com ajuste sazonal, porém, o quadro ficou mais fraco: o índice nacional caiu 0,05% de abril para maio, enquanto o Composite-10 subiu 0,29% e o Composite-20 avançou 0,15%. A diferença entre a leitura nominal e a ajustada reforça a cautela na interpretação dos preços residenciais.

Além disso, a inflação corroeu o ganho nominal. O CPI-U dos EUA subiu 4,2% entre maio de 2025 e maio de 2026, segundo o Bureau of Labor Statistics. O S&P afirmou que maio foi o 12º mês consecutivo de queda real dos valores residenciais nos EUA, porque a inflação de 4,2% ficou cerca de 3 pontos percentuais acima da alta nominal de 1,1% do índice nacional.

Juros de hipoteca pesam sobre demanda e acessibilidade nos EUA

Outro freio importante para o mercado imobiliário dos EUA veio do financiamento. O S&P informou que as taxas de hipoteca de 30 anos subiram para 6,5% em maio de 2026. Na leitura mais recente da Freddie Mac antes de 8 de agosto de 2026, a hipoteca fixa média de 30 anos estava em 6,69% em 6 de agosto, acima de 6,66% na semana anterior e de 6,63% um ano antes.

Com juros nesse patamar, compradores enfrentam prestações mais altas e menor poder de compra. Isso ajuda a comprimir a demanda, mesmo quando os índices de preços ainda mostram alta anual em parte dos mercados acompanhados pelo Case-Shiller.

Venda de imóveis existentes e anúncios reforçam quadro misto

No mercado de revenda, as vendas de imóveis existentes nos EUA caíram 2,4% em junho de 2026 ante maio, mas subiram 2,8% em relação a junho de 2025, para uma taxa anual sazonalizada de 4,09 milhões, segundo a National Association of Realtors. O preço mediano dos imóveis existentes foi de US$ 440.600 em junho, alta anual de 1,8%, no 36º mês consecutivo de aumento anual nessa série.

O estoque total de imóveis existentes à venda foi de 1,56 milhão de unidades em junho, queda de 0,6% ante maio e alta de 1,3% ante junho de 2025. O estoque não vendido equivalia a 4,6 meses de oferta, acima dos 4,5 meses de maio e igual ao nível de junho de 2025.

Os anúncios também apontam pressão nos preços pedidos. Em maio de 2026, o preço mediano anunciado nos EUA foi de US$ 429.500, queda anual de 2,4%, e o preço por pé quadrado caiu 2,5%, segundo a Realtor.com Research. Naquele mês, os preços medianos anunciados caíram 4,0% no Oeste, 2,5% no Sul, 1,8% no Nordeste e 1,2% no Meio-Oeste.

Reduções de preço ganham espaço nos imóveis anunciados

Em julho de 2026, o preço mediano anunciado nos EUA foi de US$ 428.950, também com queda anual de 2,4%, enquanto o preço por pé quadrado caiu 2,0% em 12 meses. O preço por pé quadrado anunciado subiu 1,8% no Meio-Oeste e 0,6% no Nordeste, mas caiu 2,9% no Sul e 1,2% no Oeste.

Na mesma leitura, 20,0% dos anúncios ativos nos EUA tinham redução de preço. A taxa era de 13,7% no Nordeste, 18,7% no Meio-Oeste, 21,3% no Sul e 21,9% no Oeste. O conjunto dos dados aponta para um mercado imobiliário menos sincronizado: ainda há valorização nominal em centros fortes, mas juros altos, inflação e descontos em anúncios mostram que a disputa por compradores ficou mais difícil em boa parte dos EUA.