Nos EUA, imóveis caem em termos reais pelo 11º mês

Os preços de imóveis residenciais nos EUA voltaram a perder valor em termos reais em abril de 2026, apesar de ainda registrarem alta nominal. O S&P Cotality Case-Shiller U.S. National Home Price NSA Index avançou 0,8% em 12 meses, acima dos 0,7% de março, em divulgação publicada em 30 de junho de 2026. No mesmo período, a inflação ao consumidor medida pelo CPI-U subiu 3,8%, segundo o Bureau of Labor Statistics.

Com esse descompasso, a própria S&P Dow Jones Indices informou que os preços nacionais das casas caíram em termos reais pelo 11º mês consecutivo. Pelo deflacionamento simples entre a alta nominal do Case-Shiller e o CPI de abril, a queda real aproximada foi de 2,9% em 12 meses.

Mercado imobiliário dos EUA mostra alta nominal, mas perda real

O dado central expõe um paradoxo do mercado imobiliário dos EUA: os imóveis seguem mais caros em dólares correntes, mas perdem força quando comparados ao custo de vida. O índice nacional estava em 332,678 pontos em abril de 2026, ante 330,132 pontos em março, na série mensal com base janeiro de 2000 = 100 acompanhada pelo FRED, do St. Louis Fed.

A leitura mensal sem ajuste sazonal mostrou avanço de 0,8% no índice nacional em abril ante março. O 10-City Composite subiu 1,1% e o 20-City Composite avançou 1,0%. Com ajuste sazonal, porém, o índice nacional caiu 0,1%, o 20-City Composite recuou 0,04% e o 10-City Composite subiu 0,04%.

Case-Shiller: como o índice mede imóveis nos EUA

O Case-Shiller nacional cobre as nove divisões censitárias dos EUA e acompanha preços de imóveis residenciais. Pela metodologia da S&P, os índices usam pares de vendas repetidas de casas unifamiliares existentes. Ficam fora da amostra novas construções, condomínios, co-ops ou apartamentos, moradias multifamiliares e propriedades que não possam ser identificadas como single-family.

Outro ponto importante para a leitura do dado é a defasagem estatística: os índices são calculados mensalmente com média móvel de três meses. Assim, o ponto de abril de 2026 reflete vendas de abril e dos dois meses anteriores.

Chicago lidera, Seattle cai e divergência regional aumenta

A média nacional esconde uma diferença relevante entre mercados locais. Entre as 20 cidades do índice, Chicago teve a maior alta anual em abril de 2026, com avanço de 6,5%. Seattle registrou o pior desempenho, com queda de 2,3%. A distância entre os dois extremos foi de 8,8 pontos percentuais.

Depois de Chicago, os maiores avanços anuais citados pela S&P foram New York, com 3,8%, e Cleveland, com 3,2%. Entre os mercados em queda anual estavam Denver e Tampa, ambos com recuo de 1,8%, além de Dallas, com baixa de 1,6%, e Phoenix, com queda de 1,7%.

Nos agregados urbanos, o 10-City Composite subiu 1,8% em 12 meses em abril, acelerando ante 1,5% em março. O 20-City Composite avançou 1,1%, também acima dos 0,9% registrados no mês anterior. A S&P informou ainda que atrasos de transações no Wayne County, o condado mais populoso da região metropolitana de Detroit, afetaram os dados de abril e impediram uma atualização válida do índice de Detroit nessa divulgação.

Hipotecas pressionam acessibilidade dos imóveis

A perda real dos preços ocorre em um ambiente ainda sensível para compradores financiados. A taxa média da hipoteca fixa de 30 anos foi de 6,30% em 16 de abril de 2026, abaixo dos 6,37% da semana anterior e dos 6,83% de um ano antes, segundo a Freddie Mac.

Na média mensal, a taxa foi de 6,33% em abril e subiu para 6,44% em maio, segundo dados da Freddie Mac citados pela National Association of Realtors. Em 2 de julho de 2026, a hipoteca fixa de 30 anos estava em 6,43%, abaixo dos 6,49% da semana anterior e dos 6,67% de um ano antes, conforme o Primary Mortgage Market Survey.

A inflação também ajuda a explicar a pressão sobre o orçamento das famílias. Em abril, o CPI de energia subiu 17,9% em 12 meses, o de gasolina avançou 28,4%, o de alimentos aumentou 3,2% e o núcleo do CPI, que exclui alimentos e energia, subiu 2,8%. O índice de shelter do CPI avançou 3,3% em 12 meses e 0,6% apenas no mês de abril.

Vendas e estoque dão contexto ao mercado imobiliário

Os dados de atividade mostram um mercado ainda em movimento. As vendas de casas existentes nos EUA subiram 3,2% em maio de 2026 ante abril e também 3,2% ante maio de 2025, para uma taxa anual sazonalmente ajustada de 4,17 milhões, segundo a NAR.

O preço mediano nacional de casas existentes foi de US$ 429.300 em maio, alta de 1,3% em relação a maio de 2025. O estoque total de casas existentes à venda chegou a 1,55 milhão de unidades, avanço de 3,3% ante abril e de 0,6% ante maio do ano anterior. Esse estoque equivalia a 4,5 meses de oferta, sem mudança ante abril e ligeiramente abaixo dos 4,6 meses de maio de 2025.

O Housing Affordability Index da NAR marcou 105,6 em maio de 2026, contra 97,5 um ano antes. O conjunto dos indicadores sugere que, nos EUA, a discussão sobre imóveis não se resume à direção nominal dos preços: inflação, juros hipotecários, estoque e diferenças regionais passaram a definir com mais nitidez quem consegue comprar e onde o mercado ainda sustenta valorização real.