Europa tem falta de imóveis prime mesmo com menor demanda

A Europa vive um paradoxo no mercado imobiliário de escritórios: a demanda agregada perdeu força no primeiro semestre de 2026, mas a escassez de imóveis premium nos centros financeiros manteve a pressão sobre os aluguéis. Relatório da Savills publicado em 18 de agosto de 2026 mostra que a absorção de escritórios caiu 6% em relação ao mesmo período de 2025 e ficou 3% abaixo da média de cinco anos, enquanto a vacância média europeia permaneceu estável em 9,4% no segundo trimestre.

O aperto aparece no recorte mais disputado do mercado imobiliário. Segundo a Savills, a vacância média em CBDs ficou em 4,9%, e a vacância em CBDs prime foi estimada em cerca de 2%. Na prática, a Europa tem menos ocupação total, mas pouca disponibilidade nos imóveis que empresas ainda desejam ocupar.

Mercado imobiliário na Europa mostra demanda menor, mas escassez de escritórios prime

A leitura da Savills é que o ritmo menor decorre de decisões de locação mais demoradas. Ainda assim, alguns mercados destoaram da média. No primeiro semestre de 2026, Dublin ficou 63% acima de sua média de cinco anos; London West End, 36%; Berlin, 30%; e Munich, 28%.

A composição da demanda também mudou. Serviços profissionais e empresariais responderam por 24% da demanda europeia no primeiro semestre, abaixo dos 26% de 2025. Bancos, seguros e finanças caíram de 21% para 16%. Tecnologia avançou de 14% para 22%, movimento que a Savills associa à expansão de empresas de IA e à retomada de companhias tradicionais do setor.

Os números da BNP Paribas Real Estate reforçam a desaceleração agregada. A consultoria mediu 3,64 milhões de m² de take-up em 18 mercados europeus no primeiro semestre de 2026, queda de 9% em relação ao ano anterior e 9% abaixo da média de cinco anos.

Imóveis em CBDs têm vacância menor que áreas periféricas

A BNP Paribas Real Estate registrou, no fim de junho de 2026, vacância europeia de 9,6% em 28 mercados, alta de 40 pontos-base em um ano. Mas a média em CBDs foi de 5,7% em 13 mercados, enquanto fora dos CBDs chegou a 12,2% em 13 mercados.

A diferença ajuda a explicar por que os melhores imóveis seguem escassos. A BNP informou vacância de 1,0% no Barcelona CBD, 1,1% no Rome CBD, 3,1% no Milan CBD e 3,5% no Munich CBD. A mesma análise apontou que a vacância continuava subindo em muitos submercados periféricos por desalinhamento entre a oferta disponível e os requisitos dos inquilinos.

Há, porém, sinais de pressão localizada até em áreas centrais. A vacância no Paris CBD subiu para 6,8% nos seis primeiros meses de 2026, superando 6% pela primeira vez desde 2009, segundo a Savills. A consultoria também registrou aumentos marginais em Hamburg, Berlin e Lisbon, e quedas em La Défense, Amsterdam e Warsaw.

Aluguéis prime sobem e ampliam o desconto de imóveis obsoletos

A escassez de ativos de maior qualidade aparece nos preços. A Savills informou que os aluguéis prime europeus subiram, em média, 3,7% nos 12 meses encerrados no segundo trimestre de 2026. Munich avançou 11%, Frankfurt 10% e Warsaw 10%, em um contexto no qual a consultoria descreveu o pipeline de novos escritórios como o mais fraco em mais de dez anos.

Desde o fim de 2019, os aluguéis prime médios subiram 27%, enquanto os aluguéis secundários em CBDs avançaram 9%. Em London City, a divergência foi mais acentuada: os aluguéis prime subiram 49% desde 2019, e os secundários caíram 19%.

Outras consultorias apontam a mesma direção. A BNP Paribas Real Estate informou que os aluguéis prime nos principais mercados europeus subiram 6,2% contra o segundo trimestre de 2025, enquanto os aluguéis médios líquidos efetivos avançaram 1,0%. Barcelona teve alta de 23%, Milan 13%, e Central Paris, Hamburg e Munich 8%.

Retrofit verde ganha força no mercado imobiliário europeu

O incentivo econômico à reforma ficou mais evidente. Segundo a Savills, os custos de reforma abrangente de escritórios em London City subiram 30% em cinco anos. Mesmo assim, no cálculo da consultoria, o prazo de payback para converter um escritório secundário em CBD em ativo prime caiu de dez anos para cinco anos desde o fim de 2019, considerando reforma autofinanciada de 12 meses e aluguel não recebido durante a obra.

Esse quadro reforça a tese de desconto para ativos obsoletos, especialmente quando padrões ambientais entram na conta. A Diretiva Europeia de Desempenho Energético dos Edifícios, Diretiva (UE) 2024/1275, entrou em vigor em 28 de maio de 2024 e tinha prazo de transposição nacional até 29 de maio de 2026. Para edifícios não residenciais, a Comissão Europeia afirma que os padrões mínimos deverão acionar a renovação dos 16% piores edifícios até 2030 e dos 26% piores até 2033.

A JLL informou em agosto de 2026 que a oferta nova de escritórios na Europa deve atingir o menor nível desde 2011. Na mesma análise, a consultoria afirma que, diante de aluguéis mais altos e custos de fit-out, ocupantes em mercados com pouca oferta nova buscam submercados adjacentes, renovações, extensões e soluções flexíveis.

O resultado é um mercado imobiliário europeu dividido. A demanda total por escritórios não voltou ao ritmo mais forte, mas a competição por imóveis eficientes, bem localizados e de padrão prime permanece intensa. Para proprietários de ativos secundários, a conta passa a ser menos sobre esperar a recuperação cíclica e mais sobre decidir se a reforma consegue recolocar o imóvel no conjunto restrito que ainda concentra a disputa dos ocupantes.