Saba pressiona REIT de imóveis em Londres com desconto no NAV

A disputa pelo futuro da Workspace Group, REIT listado na London Stock Exchange e integrante do FTSE 250, entrou em fase decisiva em Londres antes da assembleia anual marcada para 23 de julho de 2026. A companhia, dona de espaços flexíveis na capital britânica e no Sudeste da Inglaterra, recomendou que acionistas votem contra as resoluções requisitadas em nome da Saba Capital, que pressiona por vendas imobiliárias mais amplas e recompras de ações.

O embate expõe uma divergência central no mercado imobiliário de escritórios pós-pandemia: liquidar ativos para tentar capturar valor no curto prazo ou preservar um plano de reinvestimento no portfólio. A Saba, que declarou ser a segunda maior acionista da Workspace, afirmou deter aproximadamente 47,4 milhões de ações, equivalentes a cerca de 24,7% do capital em circulação, em 17 de junho de 2026.

Imóveis em Londres no centro da disputa entre Workspace e Saba

A Workspace foi estabelecida em 1987 e informou administrar 3,8 milhões de pés quadrados em 57 localidades, atendendo cerca de 4.000 marcas. Sua assembleia anual de 2026 está marcada para as 11h de 23 de julho, no Eventspace da Workspace em Salisbury House, 114 London Wall, London, EC2M 5QD.

Em 1 de julho de 2026, a empresa publicou uma apresentação de resposta à carta e à apresentação divulgadas pela Saba em 17 de junho. O conselho recomendou voto a favor das resoluções 1 a 20, ligadas à eleição ou reeleição do conselho atual e a itens ordinários, e voto contra as resoluções 21 a 26 requisitadas em nome da Saba.

A Workspace informou que J.P. Morgan Cazenove, Rothschild & Co e Stifel assessoram a companhia na disputa. Em notificação TR-1 divulgada em 26 de junho, a Saba apareceu com 27,081822% dos direitos de voto da Workspace, somando 22,320108% em direitos vinculados a ações e 4,761714% por instrumentos financeiros. A mesma notificação registrou 52.179.425 direitos de voto detidos pela Saba e identificou Boaz Weinstein como controlador final na cadeia informada.

Desconto no NAV pressiona o mercado imobiliário londrino

A tese da Saba se apoia no desconto das ações em relação ao valor patrimonial. A gestora afirmou que começou a construir posição na Workspace em 5 de agosto de 2025 e que se reuniu privadamente com a administração em 20 de novembro de 2025 para discutir uma proposta voltada a reduzir o desconto em relação ao NAV.

Depois, em 8 de janeiro de 2026, a Saba publicou carta aberta propondo uma venda ordenada do portfólio imobiliário, pagamento sistemático da dívida e retorno de capital aos acionistas. Segundo a gestora, com a ação negociando a desconto de cerca de 50% sobre o NAV, vendas de imóveis seguidas de recompras poderiam gerar retorno implícito de aproximadamente 100%.

Os números de mercado reforçam a tensão. A Workspace reportou EPRA net tangible assets por ação de £6,87 em 31 de março de 2026, queda de 11,2% ante £7,74 em 31 de março de 2025. A cotação registrada pela Fidelity em 6 de julho de 2026, às 16h35 BST, era venda a 327,00p e compra a 327,60p, com fechamento anterior de 333,80p e valor de mercado de £630,73 milhões. Com ponto médio de 327,30p e EPRA NTA de 687p, a ação equivalia a 47,6% do NTA, implicando desconto aritmético de 52,4%.

Plano da Saba prevê vendas de imóveis e recompras

Em 20 de maio de 2026, a Saba apresentou requisição revisada para remover todos os seis conselheiros não executivos e nomear seis substitutos: Nick Shattock, Andrew Sim, Richard Starr, Gregory Attwood, Gautam Garg e Simon Hampton. Em 17 de junho, a gestora afirmou que sua estratégia priorizava vendas imobiliárias mais significativas e recompras de ações, em vez de reinvestimento em larga escala.

A Saba disse ter identificado um roteiro de venda em três blocos: 21 ativos não centrais prioritários, 19 ativos em segunda fase e 16 ativos em portfólio final dependente de oportunidade. A Workspace, por sua vez, declarou que analisou a proposta de “managed wind-down” em 12 meses e concluiu que ela não era alcançável, não maximizaria valor e não estava no melhor interesse da companhia e dos acionistas como um todo.

Resultado operacional mostra pressão nos escritórios flexíveis

No exercício encerrado em 31 de março de 2026, a Workspace registrou receita líquida de aluguel de £113,4 milhões, queda de 7,1% ante £122,1 milhões no ano anterior. O lucro operacional após juros caiu 9,4%, para £60,5 milhões, e a companhia reportou prejuízo antes de impostos de £120,5 milhões, contra lucro de £5,4 milhões no exercício anterior.

O portfólio imobiliário foi avaliado independentemente por CBRE e Knight Frank em £2,133 bilhões em 31 de março de 2026, com queda subjacente de 7,0%, equivalente a £160 milhões. A ocupação do portfólio estabilizado era de 81,6%, ante 83,0% um ano antes. O aluguel por pé quadrado no portfólio estabilizado caiu 2,1%, para £46,31, enquanto o rent roll recuou 4,6%, para £108,3 milhões.

Ao mesmo tempo, a empresa informou 1.310 novas locações e 558 renovações no exercício, com valor total de aluguel de £50,4 milhões, contra 1.266 locações e 500 renovações no exercício anterior, com £46,4 milhões.

Administração defende reinvestimento no portfólio

A Workspace disse ter vendido ou trocado £125,7 milhões em propriedades no exercício, com desconto médio de 7,2% sobre o valor contábil mais recente antes da venda. As alienações geraram £111 milhões de caixa líquido de custos de venda e tiveram yield inicial líquida combinada de 5,9%.

A companhia também informou discussões ativas sobre mais oito ativos avaliados em aproximadamente £60,4 milhões e disse considerar mais de £100 milhões em alienações adicionais além da meta anterior de £200 milhões. A estratégia anunciada em 10 de junho foi descrita pela administração como transformação para um negócio focado em lucro, com meta de mais de £125 milhões em trading profit before interest no médio prazo.

Esse plano inclui reinvestimento no portfólio, melhorias em imóveis como Salisbury House, Cargo Works, Edinburgh House e Centro Buildings, além do desenvolvimento de uma oferta “Managed”. A companhia também revisou a política de dividendos e declarou dividendo final de 16,7p por ação, levando o dividendo total do FY26 a 26,1p, contra 28,4p no FY25.

Na estrutura de capital, a Workspace informou LTV de 35% em 31 de março de 2026, contra 34% em 31 de março de 2025, e £242 milhões em caixa e linhas não sacadas. A dívida líquida era de £758 milhões, ante £820 milhões um ano antes. A decisão agora vai aos acionistas, em uma assembleia que pode definir se a empresa acelera a venda de imóveis em Londres ou mantém a aposta em recuperação operacional.