São Paulo estuda moradia sobre terminal para removidos

O consórcio MEZ-RZK Novo Centro estuda construir moradias sobre o futuro Terminal Luz, no centro de São Paulo, para reassentar parte das famílias que terão imóveis desapropriados pela implantação do Novo Centro Administrativo do Governo do Estado, no Campos Elíseos. A proposta, ainda em avaliação, também envolve um futuro edifício dos Correios na rua Albuquerque Lins, junto à estação Marechal Deodoro, na Santa Cecília.

Segundo informou à Folha Felipe Mahana, diretor do consórcio, as duas frentes poderiam viabilizar de 300 a 400 apartamentos. O próprio grupo estima cerca de 600 famílias deslocadas pelas obras. A decisão sobre levar a alternativa do Terminal Luz ao governo Tarcísio de Freitas e à SPTrans deveria ocorrer antes da assinatura do contrato da PPP, prevista para o começo de julho de 2026.

Imóveis em São Paulo entram no centro da PPP de R$ 6 bilhões

O debate sobre reassentamento se tornou uma das partes mais sensíveis do projeto do Novo Centro Administrativo. A PPP tem investimentos estimados em R$ 6 bilhões e prevê sete edifícios e dez torres no Campos Elíseos para reunir o gabinete do governador, secretarias e órgãos estaduais hoje distribuídos por mais de 40 endereços na capital.

O Governo de São Paulo confirmou que o consórcio MEZ-RZK Novo Centro venceu, em 26 de fevereiro de 2026, o leilão da parceria público-privada na B3, com desconto de 9,62% sobre a contraprestação pública mensal máxima de R$ 76,6 milhões. O edital da concessão prevê contrato de 30 anos, com implantação, gestão, manutenção e operação do complexo pela concessionária.

A nova estrutura deverá abrigar cerca de 22 mil servidores, além de teatro, auditórios, salas multiuso e outros espaços. O governo também afirma que o projeto inclui o restauro de 17 imóveis tombados, ampliação superior a 40% das áreas verdes do Parque Princesa Isabel e 25 mil m² destinados a comércio e serviços.

Terminal Luz pode receber apartamentos para reassentamento

O Terminal Luz substituirá o Terminal Princesa Isabel e deverá ser entregue até o fim de 2028 em terreno ao lado da estação da Luz, no centro de São Paulo. A proposta em estudo prevê usar a estrutura do novo equipamento de transporte como base para apartamentos destinados a parte das famílias removidas.

A viabilidade, porém, depende de fatores técnicos e patrimoniais. De acordo com a Folha, entram na conta os custos de construção de uma laje sobre o terminal e as restrições de altura no entorno da estação da Luz, que é tombada. O Iphan discutia regra de entorno que chegou a apontar limite de até 28 metros em consulta pública.

O edital citado pela Folha estima R$ 40,5 milhões para o equipamento de transporte, sem incluir a verticalização residencial. A eventual incorporação de moradias, portanto, exigiria definição adicional sobre custo, desenho e compatibilidade com as regras urbanísticas e de preservação.

Edifício dos Correios também pode ter moradias

A segunda área em estudo fica na rua Albuquerque Lins, junto à estação Marechal Deodoro. O futuro edifício dos Correios deverá ocupar terreno de cerca de 4.000 m² e receber atividades operacionais hoje localizadas na avenida Rio Branco e na rua Guaianases.

Segundo a Folha, a construção de apartamentos nesse endereço já aparece no edital como possibilidade facultativa. O projeto deverá passar por análise e acompanhamento dos Correios, que receberão ao menos 3.800 m² de área construída, majoritariamente no térreo. O edital estima R$ 55,5 milhões para o prédio dos Correios, sem incluir a verticalização residencial.

O contrato prevê que de 50% a 70% das moradias do edifício dos Correios sejam destinadas a reassentados do Novo Centro. O restante poderá ser comercializado pelo consórcio. A entrega das moradias ocorrerá de forma paulatina, e os últimos apartamentos deverão ser concluídos em até três anos, segundo a Folha.

Desapropriações e mercado imobiliário no centro de São Paulo

O impacto sobre imóveis residenciais e comerciais é um dos principais pontos de atenção do projeto. Em março de 2026, o Governo de São Paulo informou que a estimativa preliminar era de desapropriação de cerca de 300 imóveis, entre residenciais e comerciais, e que o número exato de famílias dependeria de censo detalhado a ser elaborado pela concessionária.

A Folha informou que o custo estimado para desapropriações é de R$ 690,4 milhões. Já o Governo de São Paulo afirmou que reservou cerca de R$ 500 milhões para apoiar desapropriações necessárias e que o contrato prioriza negociações amigáveis com moradores e proprietários.

Durante as desapropriações, parte das famílias poderá receber auxílio-aluguel temporário de R$ 1.000. O governo também afirmou que famílias em vulnerabilidade terão prioridade para permanência na própria região, preferencialmente em raio de até 3 km da área atual ou em áreas com acesso a eixos de transporte público. As soluções habitacionais poderão incluir auxílio-aluguel ou moradia sem custo para as famílias.

Moradia, IPTU e permanência no centro

O edital citado pela Folha prevê permanência dos moradores no entorno do centro, em distritos como Sé, República, Bom Retiro e Brás, com possibilidade de mudança para outros locais mediante anuência das famílias. As unidades habitacionais deverão ter metragem mínima de 25 m² para morador único, 43 m² para duas a três pessoas e 50 m² para quatro ou mais residentes.

Embora a pesquisa factual não detalhe impactos de IPTU, o tema se conecta diretamente ao mercado imobiliário do centro de São Paulo por envolver desapropriações, reassentamento, novos empreendimentos residenciais e uso de áreas próximas a transporte público. A consulta pública do projeto ocorreu entre 24 de janeiro e 13 de março de 2025, recebeu 268 contribuições e teve cerca de 64% das sugestões total ou parcialmente acolhidas, segundo o PPI-SP.

Em paralelo, a Prefeitura de São Paulo entregou em 1º de junho de 2026 o Residencial General Rondon, com 131 apartamentos no Campos Elíseos, investimento de R$ 26,1 milhões e unidades destinadas a famílias de baixa renda pelo programa Pode Entrar. A entrega reforça a disputa por soluções habitacionais no centro, onde a implantação do Novo Centro Administrativo deve reordenar imóveis, serviços públicos e moradia nos próximos anos.

O desfecho imediato depende da decisão do consórcio sobre apresentar a proposta do Terminal Luz ao governo estadual e à SPTrans antes da assinatura do contrato da PPP. Até lá, a pergunta central segue em aberto: quantas famílias removidas conseguirão permanecer na região central de São Paulo e em que condições de moradia.