Selic cai no Brasil, mas crédito imobiliário ainda espera repasse

O corte da Selic no Brasil ainda não chegou de forma automática às parcelas dos imóveis financiados. Em 17 de junho de 2026, o Comitê de Política Monetária reduziu a taxa básica em 0,25 ponto percentual, de 14,50% para 14,25% ao ano, em decisão unânime. Mas, no crédito imobiliário ao consumidor, as taxas seguiam em torno de 10,3% a 11,7% ao ano mais TR em 26 de junho, segundo o InfoMoney.

O dado central para o mercado imobiliário é o potencial de inclusão: uma redução de 0,25 ponto percentual na taxa efetiva do financiamento imobiliário poderia incorporar aproximadamente 215 mil novas famílias ao mercado de compra de imóveis, de acordo com estimativa de Adenauer Rockenmeyer, conselheiro do Corecon-SP, citada pelo InfoMoney.

Selic no Brasil cai, mas financiamento de imóveis tem defasagem

O Banco Central informou, no comunicado do Copom, que a inflação e medidas subjacentes haviam acelerado e que o cenário exigia cautela. Essa mensagem ajuda a explicar por que a queda da Selic, embora relevante, não representa uma virada imediata nas condições do crédito habitacional.

Especialistas ouvidos pelo InfoMoney atribuíram a distância entre Selic e financiamento imobiliário a vários fatores: custo de captação dos bancos, disponibilidade de recursos da poupança, FGTS, TR, risco de crédito, renda das famílias e juros de longo prazo. Ou seja, o preço final do crédito para comprar imóveis não depende apenas da taxa básica vigente.

Luis Veloso, CRO da Morada.ai e especialista certificado pela Abecip, afirmou ao InfoMoney que um corte de 0,25 ponto na Selic muda pouco o custo de curto prazo para quem financia imóvel, porque o repasse ao crédito imobiliário é lento e se dilui em contratos de prazo longo.

Mercado imobiliário depende de TR, poupança e funding

Outro ponto importante está no desenho dos contratos. Leonardo Andreolli, especialista em investimentos da Hike Capital, afirmou ao InfoMoney que a maioria dos financiamentos imobiliários no Brasil usa taxa fixa acrescida de TR. Por isso, uma decisão do Banco Central não reduz automaticamente a prestação. Segundo ele, benefício imediato só ocorreria em contratos de taxa variável ou em futura portabilidade.

A defasagem também tem prazo estimado. Rockenmeyer afirmou que os bancos normalmente levam de quatro a cinco meses para incorporar mudanças da Selic às condições do crédito imobiliário. Esse intervalo é decisivo para famílias que avaliam comprar imóvel agora ou esperar uma possível melhora nas taxas.

Na prática, o mercado acompanha não apenas a Selic, mas a estrutura de financiamento do sistema. A poupança do SBPE somava R$ 754 bilhões em abril de 2026, segundo dados do Banco Central apresentados pelo Bradesco em texto republicado pela Abecip a partir do Valor Econômico. Na composição total do funding imobiliário, a participação da poupança caiu de 34% em dezembro de 2023 para 29% em dezembro de 2025, enquanto as LCIs subiram de 17% para 19% e o volume total de recursos destinados ao setor passou de R$ 2,20 trilhões para R$ 2,63 trilhões.

IPTU, renda e parcela: alívio ainda não é automático

Para quem calcula o custo de morar, a prestação é apenas uma parte da conta. A renda familiar, o risco de crédito e encargos recorrentes, como IPTU, continuam pesando na decisão de compra. Como as taxas de financiamento imobiliário ainda estavam entre 10,3% e 11,7% ao ano mais TR em 26 de junho, a queda da Selic não deve ser lida como redução imediata do desembolso mensal.

A pressão sobre a poupança reforça esse quadro. Em abril de 2026, a caderneta teve retirada líquida de R$ 476,4 milhões, segundo a Agência Brasil. No mês, os depósitos somaram R$ 362,2 bilhões, os saques R$ 362,7 bilhões, os rendimentos creditados R$ 6,3 bilhões e o saldo total ficou em pouco mais de R$ 1 trilhão.

Nos quatro primeiros meses de 2026, a poupança acumulou R$ 41,7 bilhões em retiradas líquidas. Em 2025, o saldo negativo anual chegou a R$ 85,6 bilhões, após retiradas líquidas de R$ 87,8 bilhões em 2023 e R$ 15,5 bilhões em 2024, também segundo a Agência Brasil.

Bradesco mostra reação concreta no crédito imobiliário

Há, porém, movimento bancário concreto. O InfoMoney informou que o Bradesco reduziu em 2026 a taxa de tabela do crédito imobiliário de 13% ao ano mais TR para 12% ao ano mais TR. O vice-presidente José Ramos Rocha Neto disse que o banco ganhou 3,7 pontos de participação de mercado e concede, em média, R$ 2 bilhões por mês em financiamentos imobiliários.

Há divergência pública sobre esse ganho de participação. Texto da Abecip republicando o Valor Econômico informa avanço de 2,8 pontos percentuais de market share entre dezembro de 2025 e abril de 2026, enquanto o InfoMoney informa 3,7 pontos. As duas fontes associam a redução da taxa do banco para perto de 12% ao ano à liberação de compulsório e à competição bancária.

A carteira imobiliária do Bradesco somava R$ 148,3 bilhões em março de 2026, alta de 7,9% em 12 meses. Esse volume equivalia a 191% do montante correspondente a 65% do saldo da poupança do banco, referência usada no modelo de direcionamento de recursos.

Novo modelo de crédito e perspectiva para 2026

O novo modelo de crédito imobiliário anunciado em outubro de 2025 manteve a poupança como referência do direcionamento habitacional, reduziu durante a transição o compulsório sobre poupança de 20% para 15% e destinou os 5 pontos percentuais liberados ao novo regime, segundo a Agência Brasil.

Pelas regras descritas pela agência, 65% dos recursos captados na poupança eram obrigatoriamente direcionados ao crédito habitacional, 20% ficavam recolhidos como compulsório no Banco Central e 15% eram livres. No modelo plenamente implementado, 80% dos financiamentos habitacionais deverão seguir regras do SFH, com juros limitados a 12% ao ano.

A Abecip projetou em janeiro de 2026 crescimento de 16% no financiamento imobiliário total em 2026, após alta de 3% em 2025. A entidade estimou concessões de R$ 180 bilhões com recursos da poupança/SBPE, alta de 15%, e R$ 145 bilhões com FGTS, alta de 5%.

O cenário, portanto, combina alívio monetário e cautela operacional. A Selic menor abre espaço para crédito mais barato, mas o efeito sobre imóveis depende de funding, regulação, poupança, TR e decisão dos bancos. Para as famílias, a diferença entre expectativa e parcela efetiva ainda pode levar meses.