Selic trava crédito imobiliário fora do MCMV no Brasil

A taxa Selic de 14,50% ao ano, vigente desde 30 de abril de 2026, mantém sob pressão o crédito imobiliário no Brasil fora do Minha Casa Minha Vida. Segundo a Abecip, a projeção de Selic a 13,25% no fim de 2026 reduz a chance de o financiamento habitacional para média e alta renda operar abaixo do teto de 12% ao ano em 2027.

O diagnóstico combina juros básicos elevados, expectativa de inflação ainda acima da meta central e saída de recursos da poupança, principal fonte de funding do mercado imobiliário pelo SBPE. No Focus de 15 de maio de 2026, a mediana para a Selic no fim de 2026 subiu de 13,00% para 13,25%; para o fim de 2027, ficou em 11,25%.

Selic e mercado imobiliário no Brasil: o que mudou no Focus

O Focus também registrou IPCA projetado de 4,92% em 2026 e 4,00% em 2027, acima da meta central de inflação de 3% usada pelo Banco Central. A Selic vigente foi definida após a 278ª reunião do Copom, encerrada em 29 de abril de 2026, com vigência a partir do dia seguinte.

Na avaliação da Abecip publicada pelo Portas, a Selic projetada em 13,25% no fim de 2026 diminui a probabilidade de os juros do financiamento habitacional para média e alta renda ficarem abaixo de 12% ao ano em 2027. Filipe Pontual, diretor executivo da entidade, afirmou que o teto de 12% era referência para 2026 e que a expectativa era trabalhar abaixo disso em 2027, mas que taxas longas acima desse nível criam dificuldade para o segmento.

Financiamento de imóveis fora do Minha Casa Minha Vida

Segundo a mesma reportagem, as menores taxas dos principais bancos para imóveis fora do Minha Casa Minha Vida estavam em torno de 11,7% ao ano, praticamente alinhadas ao teto da modalidade. Esse ponto é central porque o novo modelo de crédito imobiliário anunciado pelo governo em 10 de outubro de 2025 exige que 80% dos financiamentos habitacionais sejam feitos pelas regras do SFH, que limitam os juros a 12% ao ano.

Antes da mudança, 65% dos depósitos de poupança captados pelos bancos eram obrigatoriamente destinados ao crédito imobiliário, 20% ficavam no Banco Central como compulsório e 15% tinham aplicação livre. Durante a transição, o compulsório foi reduzido para 15%, e 5% passaram a ser aplicados no novo regime. A vigência plena do novo modelo está prevista para janeiro de 2027.

Poupança pressiona funding do crédito imobiliário

A caderneta de poupança total teve saída líquida de R$ 476,4 milhões em abril de 2026 e acumulou retirada líquida de R$ 41,7 bilhões nos quatro primeiros meses do ano. No recorte da poupança SBPE, a Abecip informou captação líquida negativa de R$ 9,09 bilhões em março de 2026 e saldo de R$ 748,6 bilhões no mês.

No primeiro trimestre de 2026, a captação líquida da poupança SBPE acumulou resultado negativo de R$ 31,97 bilhões, contra R$ 34,96 bilhões negativos no primeiro trimestre de 2025. O Portas, citando a Abecip, informou saída de R$ 31,5 bilhões de janeiro a abril nos recursos da caderneta que abastecem o financiamento imobiliário, contra quase R$ 40 bilhões no mesmo período de 2024.

Dados de concessão mostram contraste nos imóveis

Em 2025, o volume total de concessões de financiamento imobiliário somou R$ 324 bilhões e cresceu 3%. No mesmo ano, o financiamento com recursos da poupança SBPE somou R$ 156,3 bilhões e caiu 13,4% ante 2024. Já as operações com recursos livres somaram R$ 30,5 bilhões e cresceram 246% ante 2024.

A Abecip informou que os financiamentos com funding livre ficaram mais frequentes desde outubro de 2024, em razão da menor disponibilidade de recursos da poupança. Em março de 2026, os financiamentos imobiliários com recursos da poupança SBPE alcançaram R$ 18,5 bilhões, alta de 56,9% ante fevereiro e de 53,9% ante março de 2025.

No primeiro trimestre de 2026, os financiamentos imobiliários com recursos da poupança somaram R$ 42,4 bilhões, alta de 11,9% sobre o primeiro trimestre de 2025. Em 12 meses encerrados em março de 2026, o SBPE financiou R$ 160,8 bilhões em aquisição e construção, queda de 13,5% frente aos 12 meses anteriores.

MCMV Classe Média amplia atendimento, mas com regras próprias

O Minha Casa Minha Vida passou a atender famílias urbanas com renda bruta mensal de até R$ 12 mil após a criação da modalidade Classe Média, também chamada de Faixa 4. Essa modalidade permite prazo de até 420 meses, equivalente a 35 anos, com taxa nominal de 10% ao ano.

A nova faixa foi aprovada pelo Conselho Curador do FGTS para famílias com renda mensal de até R$ 12 mil, financiamento de imóveis novos ou usados de até R$ 500 mil e juros nominais de 10% ao ano. Fora dessas condições, os números da Selic, do Focus e da poupança ajudam a explicar por que a Abecip vê o crédito imobiliário de média e alta renda ainda pressionado no Brasil.