STJ trava ações sobre Airbnb e afeta 535 mil imóveis no Brasil

O Superior Tribunal de Justiça suspendeu, em todo o Brasil, processos pendentes que discutem se condomínios residenciais podem restringir ou impedir a locação de curta temporada por plataformas digitais, como Airbnb. A decisão foi tomada pela Segunda Seção no Tema Repetitivo 1.443, sob relatoria do ministro Raul Araújo, e atinge uma controvérsia com impacto direto sobre o mercado imobiliário, investidores, síndicos e proprietários.

A pauta ganhou escala porque o Brasil encerrou 2025 com aproximadamente 535 mil imóveis anunciados para locação de curta temporada, segundo levantamento da AirDNA citado pela ImobiPress. Enquanto o STJ não fixa uma tese vinculante, permanece a incerteza sobre unidades em condomínios cuja convenção prevê destinação residencial, mas não traz proibição expressa ao aluguel por plataformas digitais.

STJ e Airbnb em condomínios: o que está em julgamento no Brasil

A controvérsia delimitada pelo STJ é objetiva: definir se a cláusula de destinação residencial prevista na convenção de condomínio basta para impedir a locação de unidades autônomas por curto período, por meio de plataformas digitais, independentemente de proibição expressa. A suspensão nacional foi determinada no acórdão de afetação do REsp 2.272.536/SP, publicado em 1º de junho de 2026.

Segundo o acórdão, a Segunda Seção decidiu por unanimidade afetar o processo ao rito dos recursos repetitivos e suspender todos os processos pendentes, individuais ou coletivos, que tratem da mesma questão jurídica. Os recursos indicados como afetados são os REsps 2.272.536 e 2.272.537.

O acórdão registra julgamento em Brasília em 26 de maio de 2026, assinatura eletrônica do ministro Raul Araújo em 27 de maio de 2026 e publicação no DJEN/CNJ em 1º de junho de 2026. A afetação foi noticiada pelo Migalhas em 8 de junho de 2026.

Mercado imobiliário, imóveis e risco regulatório

Para o mercado imobiliário, o ponto central é o alcance das convenções condominiais. Um dos casos afetados veio de acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo que entendeu que a locação por temporada via plataforma digital não descaracterizava, por si só, o uso residencial do imóvel. Nesse entendimento, eventual proibição deveria constar expressamente da convenção condominial, com quórum de dois terços.

No recurso especial do condomínio, a parte recorrente alegou que hospedagens de curta duração desvirtuam a destinação exclusivamente residencial e podem afetar sossego, salubridade e segurança dos moradores. É esse conflito, entre uso econômico da unidade e regras de convivência condominial, que o STJ agora pretende uniformizar.

A escala econômica ajuda a explicar a atenção do setor. A AirDNA informa que rastreia diariamente o desempenho de mais de 10 milhões de anúncios em Airbnb, Vrbo e Booking.com em mais de 120 mil mercados globais. No Brasil, o número citado pela ImobiPress, de cerca de 535 mil imóveis anunciados para curta temporada ao fim de 2025, coloca a tese do STJ no centro das decisões de investimento.

Decisões anteriores do STJ sobre aluguel de curta temporada

A discussão não começou no Tema 1.443. Em 7 de maio de 2026, antes da afetação repetitiva, a Segunda Seção do STJ decidiu no REsp 2.121.055 que o uso de imóveis em condomínios para contratos de estadia de curta temporada exige alteração da destinação das unidades em assembleia por, no mínimo, dois terços dos condôminos.

Nesse julgamento, o tribunal afirmou que o uso dos imóveis para exploração econômica ou profissional descaracteriza a destinação residencial e deve ser autorizado pelo condomínio. A ministra Nancy Andrighi também afirmou que contratos intermediados por sistemas como Airbnb não se enquadram propriamente nem como locação residencial nem como hospedagem em hotéis, podendo ser considerados contratos atípicos.

O STJ registrou ainda que o artigo 1.336, inciso IV, do Código Civil impõe aos condôminos o dever de dar às partes a mesma destinação da edificação. Também citou o artigo 1.351 do Código Civil, que exige aprovação de dois terços dos condôminos para mudança de destinação do edifício ou da unidade imobiliária.

Histórico reforça peso da tese repetitiva

Em 20 de abril de 2021, a Quarta Turma do STJ já havia decidido que, se a convenção condominial prevê destinação residencial, proprietários não poderiam alugar imóveis por plataformas digitais como Airbnb, salvo autorização da própria convenção. Em dezembro de 2021, a Terceira Turma adotou posição semelhante no REsp 1.884.483, ao definir que condomínios residenciais podem fixar tempo mínimo para locação dos imóveis, independentemente do meio utilizado.

A diferença agora é que o Tema 1.443 será julgado sob o rito dos recursos repetitivos, mecanismo usado para orientar casos semelhantes. Até a definição da tese, processos com a mesma questão jurídica ficam suspensos no país.

Impacto econômico, tributos e IPTU no debate dos imóveis

O Airbnb informou que estudo da Fundação Getulio Vargas apontou movimentação de mais de R$ 113 bilhões na economia brasileira em 2025 pela atividade da plataforma, com alta de 13% ante 2024. O mesmo comunicado afirma que a atividade contribuiu com quase R$ 63 bilhões para o PIB, sustentou mais de 700 mil empregos e gerou quase R$ 9 bilhões em tributos em 2025.

Esses dados ajudam a dimensionar por que a discussão vai além da relação entre vizinhos. Ela alcança cidades turísticas, decisões de compra de imóveis, renda de proprietários, planejamento de condomínios e arrecadação tributária. Para investidores, a tese do STJ pode influenciar o cálculo de risco de unidades compradas com expectativa de exploração por curta temporada, além de temas locais como cadastro, fiscalização e IPTU quando aplicáveis pelas regras municipais.

O que vale até a decisão final do STJ

Após a decisão de 7 de maio de 2026, o Airbnb declarou que o julgamento do STJ se referia a caso específico e pontual, não era definitivo e não determinava a proibição da locação via Airbnb em condomínios. Com o Tema 1.443, o tribunal agora caminha para uma tese de alcance nacional sobre a matéria.

Enquanto não houver tese definitiva, continuam válidas as regras já previstas nas convenções condominiais, segundo Rafael Verdant, especialista em Direito Imobiliário do Albuquerque Melo Advogados, ouvido pela ImobiPress. A mesma reportagem registrou que proprietários que alugam por plataforma sem respaldo da convenção podem enfrentar risco de autuação e multa.

O desfecho interessa a um mercado de centenas de milhares de imóveis anunciados, mas também a condomínios que buscam previsibilidade para administrar segurança, sossego e uso das áreas comuns. Até a palavra final do STJ, a recomendação prática extraída das fontes é observar a convenção condominial existente e acompanhar a definição da tese repetitiva.