STJ barra IPTU antes das chaves em imóveis na planta

O Superior Tribunal de Justiça afastou a responsabilidade de comprador de imóvel financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação pelo pagamento de IPTU antes da entrega das chaves. A decisão, no REsp 2.260.443-PR, foi tomada monocraticamente em Brasília em 18 de maio de 2026 e publicada no DJEN/CNJ em 20 de maio de 2026.

No caso, o STJ reformou ponto de acórdão do Tribunal Regional Federal da 4ª Região que atribuía ao mutuário o IPTU desde a assinatura do contrato de financiamento. Para a Corte, a cobrança antes da efetiva imissão na posse não se sustenta. A entrega das chaves ocorreu em 11 de janeiro de 2024, marco usado para separar o que poderia ou não ser exigido do comprador.

IPTU em imóveis no Brasil depende de posse efetiva

A controvérsia envolvia Anderson Vinicius dos Santos Pereira, Projeto Residencial X15 SPE Ltda. e Caixa Econômica Federal. Segundo a decisão do STJ, o ponto central era definir quem deveria pagar o IPTU antes da entrega das chaves de imóvel adquirido no SFH.

O entendimento aplicado foi o de que despesas propter rem, como IPTU e condomínio, pressupõem relação material com o imóvel. Não bastam a assinatura do contrato nem cláusula que transfira encargos ao comprador se ele ainda não recebeu a posse efetiva do bem.

Esse raciocínio dialoga com o artigo 32 do Código Tributário Nacional, que define o fato gerador do IPTU como a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel urbano. A decisão também se apoia na linha do STJ segundo a qual a responsabilidade por despesas ligadas ao imóvel depende da imissão na posse.

Mercado imobiliário e risco de dívida oculta na planta

Para compradores de imóveis na planta, a decisão mira uma zona sensível do mercado imobiliário: a transferência de cobranças antes de o adquirente poder usar e fruir o imóvel. O STJ citou precedentes recentes segundo os quais débitos de IPTU e condomínio ficam com incorporadoras até a entrega das chaves e a transferência da posse.

A discussão tem peso em um mercado em expansão. Segundo pesquisa da CBIC divulgada pela Agência Gov em 23 de fevereiro de 2026, o mercado imobiliário brasileiro registrou 453.005 unidades lançadas em 2025, alta de 10,6% em 12 meses, com VGL de R$ 292,3 bilhões.

O Minha Casa, Minha Vida respondeu por 224.842 unidades lançadas e 196.876 unidades vendidas em 2025. Ainda segundo a mesma divulgação, o programa concentrou 52% dos lançamentos e 49% das vendas no quarto trimestre de 2025.

Restituição do IPTU foi simples, não em dobro

O STJ determinou a restituição simples dos valores comprovadamente pagos a título de IPTU antes de 11 de janeiro de 2024. A devolução deve ter correção monetária desde cada desembolso e juros de mora a partir da citação, conforme a decisão.

A Corte, porém, negou a restituição em dobro. O motivo foi que a cobrança decorria de disciplina contratual e a revisão sobre eventual má-fé exigiria reexame de provas, o que é vedado pela Súmula 7/STJ. A decisão também aplicou o Tema 622 ao tratar da necessidade de demonstração de má-fé do credor.

O Código de Defesa do Consumidor prevê repetição em dobro de cobrança indevida ao consumidor, salvo engano justificável, no parágrafo único do artigo 42. O Código Civil, no artigo 940, também prevê sanção para quem demandar dívida já paga ou valor maior que o devido. No caso concreto, porém, o STJ não reconheceu os requisitos para a devolução em dobro.

Atraso de obra, CEF e indenização no mercado imobiliário

O mesmo processo também tratou de atraso de obra. O acórdão de origem, transcrito na decisão do STJ, manteve a responsabilidade solidária da Caixa Econômica Federal com a construtora por atraso em obra financiada no âmbito do PMCMV, sob o fundamento de que a instituição financiadora deveria fiscalizar o prazo de execução.

O acórdão fixou indenização material por atraso em 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do imóvel, com incidência da Selic desde o evento danoso até o pagamento ou cumprimento da obrigação. A decisão ainda registrou a rejeição da pandemia de Covid-19 como justa causa técnica para prorrogação do prazo, nas circunstâncias analisadas.

O que a decisão sinaliza para compradores e incorporadoras

A decisão não elimina a necessidade de analisar contratos e comprovantes de pagamento, mas reforça um parâmetro relevante: antes da entrega das chaves, a assinatura do financiamento não basta para deslocar ao comprador o IPTU de imóvel que ele ainda não possui de fato.

Em um ambiente de lançamentos e vendas aquecidos, a definição é relevante para a transparência no mercado imobiliário do Brasil. Para o comprador, o ponto de atenção é identificar cobranças anteriores à posse. Para incorporadoras e agentes financeiros, o precedente reforça que encargos do imóvel na planta não podem ser tratados como obrigação automática do adquirente antes da entrega efetiva.