STJ valida venda direta de imóvel penhorado no Brasil
Terceira Turma manteve alienação por R$ 472,3 mil após leilão sem arremate integral, apesar de falhas no rito do CPC.
A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça validou, no Brasil, a venda direta de um imóvel penhorado mesmo após reconhecer que o procedimento previsto no art. 880 do Código de Processo Civil não foi seguido integralmente. O caso envolve um bem de matrícula nº 3.879, avaliado em R$ 926.213,08 e vendido à vista por R$ 472.368,67, cerca de 51,00% da avaliação.
O julgamento ocorreu no REsp 2.202.208/SC, registro 2025/0084950-4, relatado pela ministra Nancy Andrighi. O recurso especial foi interposto em 13/12/2024, ficou concluso ao gabinete em 04/09/2025 e foi julgado em 05/05/2026. A decisão foi noticiada pelo STJ em 25/06/2026.
Venda direta de imóvel no Brasil após leilão judicial
Na origem, o Banco do Brasil S.A. ajuizou execução de título extrajudicial, e o devedor ofereceu imóveis à penhora. Depois do primeiro leilão sem arrematação e do segundo leilão com arrematação parcial, um imóvel remanescente foi alienado por venda direta.
A venda direta foi homologada pelo juízo da execução. Depois da homologação, houve imissão na posse do adquirente. O antigo proprietário ajuizou ação anulatória alegando nulidade da venda por iniciativa particular realizada logo após o segundo leilão e sem prévia intimação.
O Tribunal de Justiça de Santa Catarina julgou improcedente a ação anulatória e manteve a sentença de improcedência. No recurso ao STJ, o antigo dono alegou violação a dispositivos do CPC, incluindo os arts. 489, §1º, IV, 1.022, I e II, 3º, 5º, 8º, 880, §1º, 884, I, 889, I, 895, II, e 903, §1º, I.
Mercado imobiliário e CPC: quais falhas foram reconhecidas
A relatora reconheceu três falhas no rito do art. 880 do CPC: ausência de requerimento do exequente, ausência de intimação das partes e ausência de fixação prévia das condições da alienação pelo juiz.
O art. 879 do CPC prevê duas formas de alienação judicial: por iniciativa particular e em leilão judicial eletrônico ou presencial. Já o art. 880 estabelece que, se não houver adjudicação, o exequente pode requerer alienação por iniciativa própria ou por corretor ou leiloeiro público credenciado.
O §1º do art. 880 determina que o juiz fixe prazo, publicidade, preço mínimo, condições de pagamento, garantias e eventual comissão de corretagem. O art. 889, I, por sua vez, determina que o executado seja cientificado da alienação judicial com pelo menos cinco dias de antecedência.
Preço do imóvel ficou acima do patamar de 50%
Apesar das falhas procedimentais, Nancy Andrighi registrou que o Banco do Brasil anuiu posteriormente com a alienação e que o juiz homologou o negócio. A relatora também destacou que a alienação ocorreu por preço superior a 50% da avaliação, com pagamento à vista e intermediação de leiloeira com mais de 30 anos de atuação.
Esse ponto se conecta ao art. 891 do CPC, que veda lance por preço vil e considera vil o preço inferior ao mínimo estipulado pelo juiz ou, sem preço mínimo, inferior a 50% da avaliação. No caso julgado, o imóvel avaliado em R$ 926.213,08 foi vendido por R$ 472.368,67.
STJ afasta anulação sem prova de prejuízo
O recorrente sustentou que a venda direta teria causado perdas e danos, lucros cessantes e perda da chance de exercer direito de preferência. O acórdão, porém, afirmou que o filho e o irmão do autor tiveram ciência do interesse do terceiro em adquirir o imóvel após o término da segunda hasta e não apresentaram propostas.
O acórdão também registrou que a tese de perda da chance de exercer direito de preferência surgiu apenas na réplica e não constou da petição inicial nem das impugnações apresentadas na execução.
Para a Terceira Turma, inexistindo prejuízo decorrente da ausência de intimação sobre a venda direta, eram incabíveis a invalidação da alienação e as indenizações pretendidas. O acórdão citou precedente da própria Terceira Turma, o REsp 2.210.743/RN, para afirmar que a ausência de prejuízo e a vantajosidade econômica da alienação judicial por iniciativa particular permitem aplicar o princípio da instrumentalidade das formas.
Decisão unânime no STJ e impacto para imóveis penhorados
A decisão foi unânime. Votaram com Nancy Andrighi os ministros Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro e Daniela Teixeira, presidente da sessão. O recurso especial foi conhecido e desprovido.
Com isso, a venda direta do imóvel penhorado permaneceu válida. Os honorários advocatícios foram majorados de 12% para 12,5% do valor da causa, com base no art. 85, §11, do CPC.
Para devedores, credores e interessados em imóveis levados à alienação judicial no Brasil, o julgamento mostra que o descumprimento de etapas formais do rito não basta, por si só, para desfazer a venda. No caso analisado, o ponto decisivo foi a ausência de prejuízo concreto reconhecida pela Terceira Turma.
