Terreno de R$ 27,3 mi no Leblon trava no Rio após 9 leilões

Um terreno municipal de 2.368,93 m² na Avenida Bartolomeu Mitre nº 1269, no Leblon, Zona Sul do Rio de Janeiro, segue sem desfecho de venda após sucessivas tentativas de leilão. Em 23 de junho de 2026, a página oficial Licita Imóveis Rio, da Prefeitura, classificava o certame como “adiado sine die” e informava valor mínimo de R$ 27.360.000,00.

O caso chama atenção no mercado imobiliário porque envolve um dos bairros mais valorizados do Rio de Janeiro, mas também expõe limites urbanísticos e dúvidas regulatórias que afetam a conta das incorporadoras. A área, antiga sede da 3ª Gerência de Conservação do Rio e vizinha ao Jockey Club, já teve nove datas marcadas para tentativa de venda, segundo reportagem do Metro Quadrado, publicada em 17 de junho de 2026.

Terreno no Leblon tem lance mínimo de R$ 27,3 milhões

O cadastro municipal descreve o bem como “imóvel municipal localizado na Avenida Bartolomeu Mitre, nº 1269 (antigo 1229), Leblon” e o vincula ao item 48 da Lei Complementar nº 275/2024. Considerando a área oficial de 2.368,93 m² e o valor mínimo de R$ 27.360.000,00, o preço equivale a cerca de R$ 11.549 por m².

No Portal Nacional de Contratações Públicas, a contratação aparece sob o controle nº 42498733000148-1-000865/2026, com processo SMF-PRO-2025/15200. O órgão informado é o Município de Rio de Janeiro, e o objeto é a alienação do mesmo imóvel municipal da Avenida Bartolomeu Mitre nº 1269.

O PNCP registra valor total estimado de R$ 27.300.000,00, publicação em 8 de maio de 2026, abertura de proposta em 15 de junho de 2026, às 10h, e encerramento no mesmo dia, às 16h. A página municipal informa entrega de envelopes em 15 de junho, das 10h às 16h, e sessão pública em 16 de junho de 2026, às 15h, na Superintendência Executiva de Patrimônio Imobiliário, na Rua Afonso Cavalcanti nº 455, Cidade Nova.

Imóvel no Rio de Janeiro já teve preço maior em 2025

A tentativa atual não começou do zero. Em 2025, o mesmo processo apareceu no PNCP com valor total estimado de R$ 29.380.000,00, sob o controle nº 42498733000148-1-001254/2025. O objeto era novamente a alienação do imóvel da Avenida Bartolomeu Mitre nº 1269.

O repositório público diário do Compras.gov também registrou, em 16 de julho de 2025, a compra nº 327 da Prefeitura do Rio, com valor de R$ 29.380.000,00 e abertura em 26 de agosto de 2025, às 15h. Em 26 de agosto de 2025, o mesmo repositório apontou atualização para abertura em 9 de setembro de 2025, mantendo o valor.

Na rodada de 2026, o leilão municipal aparece como “LEILÃO - CEL/PRÓPRIOS Nº 04/2026”, originado na Superintendência de Patrimônio. A forma de pagamento prevista é à vista ou parcelada, com 50% do valor ofertado à vista e o saldo em até duas parcelas, no 12º e no 24º mês a partir da assinatura do termo de promessa de compra e venda.

Mercado imobiliário vê limite de aproveitamento

O ponto central para entender a resistência não está apenas no endereço. Segundo o Metro Quadrado, o estudo que embasa o leilão trabalha com potencial construtivo de 8,3 mil m², mas o gabarito limitado a dois pavimentos reduz a área edificável para cerca de 3,3 mil m².

O Diário do Rio publicou a mesma relação entre potencial construtivo, limite de pavimentos e área efetivamente edificável. O veículo também informou que o terreno fica em trecho da Bartolomeu Mitre mais próximo da Gávea e distante da orla e dos principais polos comerciais do Leblon.

Na prática, o caso mostra a diferença entre metragem de terreno e produto imobiliário possível. Mesmo em área nobre, a viabilidade de incorporação depende do que pode ser construído, vendido e regularizado dentro dos parâmetros urbanísticos em vigor.

Regras urbanísticas entram na conta dos imóveis

A Lei Complementar municipal nº 275, de 8 de novembro de 2024, tem ementa que desafeta, autoriza a alienação e define critérios de uso, parcelamento e edificação para áreas municipais ou de órgãos públicos municipais. A Prefeitura identifica o imóvel da Bartolomeu Mitre nº 1269 como item 48 dessa lei.

Outro elemento de contexto é a discussão sobre instrumentos urbanísticos do município. O MPRJ informou ter discutido, em 5 de fevereiro de 2026, mecanismos como Mais-Valia, Mais-Valerá e Operações Urbanas Consorciadas, incluindo regularização de obras em desacordo com parâmetros urbanísticos mediante contrapartida financeira.

Em maio de 2026, o Diário do Rio noticiou que o MPRJ ajuizou representação de inconstitucionalidade contra leis ligadas à Mais-Valia e à Mais-Valerá, com pedido de suspensão. Em 3 de junho de 2026, o mesmo veículo informou que o TJRJ ainda não havia decidido sobre o pedido de suspensão da Lei Complementar nº 281/2025 e determinou que a Prefeitura apresentasse informações antes da análise da liminar.

Status oficial: certame adiado, sem arrematação informada

Embora reportagens tenham apontado a nona tentativa de venda em 16 de junho de 2026 e a ausência de oferta até aquele momento, o dado oficial mais recente da página municipal consultada em 23 de junho de 2026 é outro: o certame consta como adiado sine die, não como arrematado ou homologado.

A própria modelagem da venda traz atrativos formais. O cadastro municipal informa isenção de ITBI nos termos do art. 7º, VII, da Lei nº 1.364/1988 e ausência de comissão de leiloeiro. Ainda assim, pelo histórico de tentativas e pelas restrições descritas nas fontes, o terreno do Leblon permanece como um paradoxo do mercado imobiliário do Rio de Janeiro: raro, caro e, até aqui, sem comprador registrado no leilão.