Tesouro Reserva pode encarecer crédito imobiliário no Brasil

O lançamento do Tesouro Reserva em 11 de maio de 2026 colocou um novo concorrente na disputa pelo dinheiro hoje aplicado na poupança no Brasil, com possível efeito sobre o crédito imobiliário para imóveis de classe média fora do Minha Casa, Minha Vida. O título, criado pela Secretaria do Tesouro Nacional, B3 e Banco do Brasil, tem aplicação mínima de R$ 1, rendimento atrelado à Selic e negociação praticamente 24 horas por dia, sete dias por semana, segundo o Tesouro Nacional.

Nos dois primeiros dias de negociação, o produto recebeu R$ 208 milhões em investimentos, de acordo com dados do Tesouro citados pela Exame. O avanço ocorre em um momento em que a Selic estava em 14,50% ao ano, após decisão do Copom em abril de 2026, conforme o Banco Central.

Crédito imobiliário no Brasil depende do funding da poupança

O ponto central para o mercado imobiliário é o funding. Para imóveis de classe média fora do Minha Casa, Minha Vida, a Exame descreveu a fonte de recursos como um mix entre poupança e mercado de capitais, com participação crescente de LCIs, CRIs e LIGs. Segundo dados da Abecip citados pela revista, 28% da fonte do financiamento imobiliário vinha da poupança e 39% vinha de LCIs, CRIs e LIGs, marco em que o mercado de capitais ultrapassou a caderneta.

A mudança importa porque esses instrumentos de mercado tendem a ter custo mais alto que a poupança, segundo a análise publicada pela Exame. Na prática, uma perda adicional de recursos da caderneta pode pressionar o preço do crédito habitacional, especialmente nas operações fora das linhas subsidiadas do Minha Casa, Minha Vida.

Tesouro Reserva disputa espaço com poupança, CDBs e Tesouro Selic

O Tesouro Direto informa que o Tesouro Reserva rende 100% da Selic, é aplicado pelo Banco do Brasil, tem garantia do Tesouro Nacional e ainda não está disponível em outras instituições, conforme página do produto exibida em 25 de maio de 2026. O título tem operações praticamente contínuas, inclusive à noite, fins de semana e feriados, com indisponibilidade diária entre 0h e 1h.

As condições reforçam a comparação com aplicações de liquidez. O produto cobra Imposto de Renda pela tabela regressiva da renda fixa, IOF apenas em resgates nos primeiros 30 dias e taxa de custódia da B3 de 0,20% ao ano, com isenção até R$ 10 mil investidos, segundo o Tesouro Direto. No lançamento, estava disponível para cerca de 80 milhões de correntistas do Banco do Brasil, enquanto outras instituições estavam em fase de testes para ofertar o papel, informou o Tesouro Nacional.

Para Filipe Pontual, diretor executivo da Abecip, ouvido pela Exame, o risco estrutural de a poupança continuar encolhendo existe, mas não nasce com o Tesouro Reserva. Ele afirmou que o novo produto deve competir também com CDBs, fundos DI e títulos públicos. A Abrainc também disse à revista que o Tesouro Reserva deve concorrer mais diretamente com Tesouro Selic e CDBs bancários, enquanto a poupança segue relevante e vem sendo complementada por LCIs, LIGs e CRIs.

Poupança perde recursos e acende alerta nos imóveis

A caderneta já vinha registrando saída líquida antes da chegada do novo título. Em abril de 2026, a poupança teve saque líquido de R$ 476,445 milhões, com depósitos de R$ 362,201 bilhões, retiradas de R$ 362,677 bilhões, rendimento de R$ 6,331 bilhões e saldo de R$ 1,006 trilhão, segundo informação do Banco Central publicada por UOL/Estadão.

No acumulado de janeiro a abril de 2026, a poupança registrou saque líquido de R$ 41,723 bilhões, com R$ 1,432 trilhão em saques e R$ 1,390 trilhão em depósitos, de acordo com a mesma publicação. A Exame compilou captação líquida negativa de R$ 34,75 bilhões em 2021, R$ 80,94 bilhões em 2022, R$ 72,39 bilhões em 2023, R$ 21,72 bilhões em 2024, R$ 62,98 bilhões em 2025 e R$ 31,46 bilhões até abril de 2026.

A atratividade relativa da poupança também pesa. Quando a meta Selic é superior a 8,5% ao ano, a remuneração adicional da poupança é de 0,5% ao mês, além da TR, conforme o Banco Central. A Agência Brasil informou que, com a Selic em 14,5% ao ano, a poupança rendia 0,5% ao mês mais TR e havia acumulado 7,53% nos 12 meses anteriores.

Minha Casa, Minha Vida tem outra fonte de recursos

O impacto tende a ser mais sensível fora do Minha Casa, Minha Vida. O Ministério das Cidades informou que a habitação contará com R$ 144,5 bilhões do FGTS em 2026, decisão voltada a famílias de todas as faixas de renda do programa, conforme comunicado do Ministério das Cidades.

Já no crédito via poupança, há tentativa regulatória de recompor espaço. A Resolução BCB nº 512, de 10 de outubro de 2025, permitiu deduzir da exigibilidade do compulsório sobre poupança o valor nominal de operações de crédito imobiliário, com limite de 5% da base de cálculo até o fim de 2026 e acréscimo de 1,5 ponto percentual ao ano a partir de janeiro de 2027. A Instrução Normativa BCB nº 733 registrou que essa dedução pode chegar ao teto de 20% da base de cálculo.

Mercado imobiliário ainda projeta crescimento em 2026

Apesar da pressão sobre a poupança, a Abecip projetou crescimento de 16% no volume total de financiamento imobiliário em 2026, com concessões via SBPE subindo 15% e alcançando R$ 180 bilhões, segundo a entidade. A projeção indica que o crédito ainda pode avançar, mas com uma composição de funding diferente daquela historicamente apoiada na caderneta.

O risco, portanto, não está apenas no sucesso inicial do Tesouro Reserva. Está na combinação entre Selic elevada, migração de investidores para produtos de maior rendimento e redução da importância relativa da poupança no financiamento de imóveis. Para o comprador de classe média no Brasil, o desfecho dessa disputa pode aparecer no custo final do crédito imobiliário.